李秉坤 楊璐

摘 要：在我國快速發(fā)展的酒店業(yè)對評估業(yè)務迫切需要的基礎上，具體分析了收益還原法的理論依據(jù)、適用情況、評估參數(shù)來源及其應用困境，提出將生命周期理論融入現(xiàn)有方法以解決其存在的問題。同時，加強評估從業(yè)人員專業(yè)知識與職業(yè)道德教育，并對未來估價專業(yè)人員及相關從業(yè)者提出更高準入要求。

關鍵詞：酒店價值特性;收益還原法;生命周期理論

中圖分類號：F27? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2019）02-0034-03

一、酒店業(yè)市場發(fā)展概況

2017年，中國酒店產(chǎn)權網(wǎng)研究中心在對全國291個城市的酒店進行匯總后，共獲得232 425家酒店數(shù)據(jù);由于統(tǒng)計誤差及偏遠地區(qū)遺漏，估計中國酒店總數(shù)在25萬家左右。其中統(tǒng)計個體包括所有住宿類的酒店類型，平均每個地級市擁有800多家酒店，人口數(shù)與床位數(shù)基本比為100∶2，大型一線城市人口與床位比約為100∶4，這一數(shù)據(jù)表明人口與酒店數(shù)量具有直接關系。

中國作為世界人口大國，酒店行業(yè)的發(fā)展也時刻牽動著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展全局。自2000年經(jīng)濟復蘇以來，我國酒店行業(yè)開始了高速發(fā)展，并在2007年達到頂峰，之后又隨世界金融危機的爆發(fā)與恢復呈現(xiàn)周期性變化。在我國目前經(jīng)濟形勢下，由于對公出差及旅游業(yè)持續(xù)強勁增長的需要，酒店業(yè)發(fā)展仍有廣闊空間。

二、酒店業(yè)的發(fā)展對評估業(yè)務的需要

由于酒店數(shù)量的不斷增長，與酒店業(yè)相關的各項經(jīng)濟活動開始對酒店價值評估產(chǎn)生更高的需求。

（一）基于酒店業(yè)集團跨國并購需要

隨著世界經(jīng)濟全球化的進程，酒店集團跨國并購案例數(shù)不勝數(shù)，國際、國內(nèi)資本再配置的趨勢對酒店估價結果的可靠性和準確性有了更進一步的要求。根據(jù)上海市《國資國企改革20條》，“未來將打造5—8家全球布局、跨國經(jīng)營，具有國際競爭力和品牌影響力的跨國集團”。國企混合所有制改革中，國家將助力本土企業(yè)打造跨國酒店集團，市場激勵方案必定引起重視。這意味著在未來跨國收購交易中，更加需要準確的價值信息，酒店并購熱潮也將帶動其估價行業(yè)進一步發(fā)展。

（二）基于對酒店業(yè)的投資可行性分析

我國提倡大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，酒店業(yè)功能在于提供休閑娛樂服務。參考國外發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展進程發(fā)現(xiàn)，當經(jīng)濟發(fā)展水平和人口規(guī)模達到一定水平后，商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展的黃金期。這一情況將使得有投資意愿的企業(yè)加大對酒店類商業(yè)資產(chǎn)的投資比例。但在投資前還需要管理團隊的大量投入，對酒店預期收益及可能風險有宏觀了解。運用資產(chǎn)評估中的收益還原法對酒店未來可能的回報進行評估，是對其投資前所做可行性分析中必不可少的環(huán)節(jié)。

（三）基于酒店物業(yè)抵押貸款業(yè)務的興起

酒店物業(yè)抵押貸款是指銀行向酒店物業(yè)的法人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為抵押貸款物，還款來源包括但不限于酒店物業(yè)的經(jīng)營收入的貸款。由于市場及利率的各項可預知與不可預知的風險，銀行在發(fā)放貸款前需明確貸款對象的信用等級和財務狀況以規(guī)避損失。同理，借款人高估或低估抵押物價值也可能導致抵押不足或貸款額減少等，這時就需要專業(yè)的評估機構使用特定反映物業(yè)資產(chǎn)特點的評估方法，得出抵押貸款酒店物業(yè)的公允價值，以降低貸款雙方的風險與損失。

三、酒店業(yè)價值評估中收益還原法應用現(xiàn)狀

（一）酒店業(yè)價值評估方法選擇

成本估價法、收益還原法和市場比較法是傳統(tǒng)價值評估中經(jīng)常采用的方法。成本估價法適用于估算不產(chǎn)生收益并且很少有類似房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)價值評估，與賓館酒店業(yè)收益屬性相背離，因此在商業(yè)性資產(chǎn)評估中很少使用;市場比較法的理論前提是，待估價對象的市場價值同最近成交的類似資產(chǎn)價格密切相關，其使用前提是，能在公開市場上獲得類似資產(chǎn)交易的價格信息。對于商業(yè)性資產(chǎn)的酒店行業(yè)，其交易金額一般較大，且不同酒店具有不同經(jīng)營方法。另外，在同一范圍基本不會出現(xiàn)剛好最近交易的酒店交易信息，很難找到適用的可比交易案例，因此市場比較法對于酒店業(yè)評估也不適用。收益還原法適合于有收益或有潛在收益資產(chǎn)的評估，理論依據(jù)是西方經(jīng)濟學中的預期原理，基本思想為，預測待估對象在可使用年限內(nèi)的收益，通過折現(xiàn)的方法得出現(xiàn)在的價值?；谫e館酒店的價值特性以及其本身就是一種收益類資產(chǎn)，選用收益還原法進行評估更為合適。

（二）收益還原法的應用

采用收益還原法估價的關鍵問題是評估人員需要對待估資產(chǎn)的未來收益做出準確估計，通常運用歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)將過去年度營業(yè)凈收益、市場報酬率和預估未來市場情況整合得出預期年營業(yè)凈收益：

凈收益=總收入-總費用

其中，酒店業(yè)收入一般來源于客房、餐飲、娛樂服務設施以及房地產(chǎn)本身可獲得的其他收入。費用主要包含酒店日常工作物品進貨成本、工作人員的工資成本、日常所需水電、維修等管理費。

收益還原法的理論公式為：

其中，P為所求酒店價值，a1，a2，…an為預期酒店各年凈收益，r1，r2…rn分別為未來各年收益的報酬率，n為酒店預計可收益年限。

根據(jù)對酒店行業(yè)的整體研究發(fā)現(xiàn)，通常酒店在剛開始營業(yè)的幾年中收益額會逐步提高，但在達到一定高度時酒店的規(guī)模會制約其進一步發(fā)展，使其收入水平保持在一個較為穩(wěn)定的范圍內(nèi)，基于這一問題，上述公式可修正為：

此公式表示，凈收益在t年前有變化分別為a1a2an，在第t+1到第n年凈收益保持a不變。

使用收益還原法求取酒店價值時需要確定這樣幾個重要參數(shù)：

1.凈收益

簡單理解，酒店凈收益就是總收入減去總費用后的凈值，但在酒店價值評估過程中還需考慮到收入來源是否考慮充分，評估過程務必將酒店所有收入、費用核實清楚。另外，由于酒店資產(chǎn)的特殊性，在估算過程中預留一定比例的房間空置率是不可忽略的，否則容易造成酒店價值的高估。評估人員須注意在計算過程中避免重復計算不再發(fā)生的費用，對于酒店提供的財務報表等數(shù)據(jù)也要一一核實，以防數(shù)據(jù)失真。

2.收益期限

收益期限的長短對酒店價值具有重要影響。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命應根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命及土地使用權剩余經(jīng)濟壽命來確定，根據(jù)二者決定房地產(chǎn)未來能產(chǎn)生收益的最長年限。若建筑物剩余經(jīng)濟壽命大于土地使用權剩余期限，參考土地使用權剩余時間決定酒店收益期。若建筑物剩余經(jīng)濟壽命小于土地使用權剩余期限，房地產(chǎn)整體價格應等于以建筑物剩余經(jīng)濟期限為時限的酒店整體收益和在建筑物剩余壽命期限外的土地使用權在評估基準日價值的和。

一般來講，我們使用收益還原法對賓館酒店類評估會做這樣假設：被評估酒店將以現(xiàn)有品牌、用途，在未來收益期限內(nèi)經(jīng)營維護良好，整體能夠正常且持續(xù)盈利的狀態(tài)下，假設其可持續(xù)經(jīng)營至所占土地的土地使用權法定終結日。

3.報酬率

報酬率的本質(zhì)是將凈收益資本化為現(xiàn)在價格的比率。對于商業(yè)性資產(chǎn)，我們可以采用風險累加法，即通過無風險報酬率加上風險調(diào)整值的方法求取報酬率。無風險報酬率通常以銀行一年期存款利率或國庫券利率為參考，在此基礎上將影響被估資產(chǎn)價值的各項風險因素相加。通常影響酒店價值的風險因素有：投資風險、管理成本風險、經(jīng)營風險等，需評估人員確定各自比重，按照公式：

報酬率=無風險報酬率+風險報酬率

=無風險報酬率+投資風險率+運營風險率+管理風險率

求得最終報酬率。

四、收益還原法應用的難點及不足

（一）參數(shù)預測不具靈活性

第一，理論上的參數(shù)求取方法一般都是依據(jù)酒店歷年財務數(shù)據(jù)根據(jù)固定模式給予未來年度一定增長或下降率，實際酒店經(jīng)營過程中不可能按照每年固定百分之幾的比率穩(wěn)定變動。第二，通過法律規(guī)定房地產(chǎn)剩余可使用年限確定酒店未來收益年限這一做法有欠妥當，大多數(shù)酒店所處房地產(chǎn)的終生壽命并不僅有酒店經(jīng)營。第三，通過無風險報酬率與風險報酬率相加的形式確定報酬率就將影響酒店價值的因素及風險固定在某幾個因素上忽視了其他可能對酒店價值產(chǎn)生影響的客觀因素。

（二）評估機構存在專業(yè)性問題

目前，我國資產(chǎn)評估機構大致分兩種：一種是各省及地方財政局授予的資產(chǎn)評估資質(zhì)，一般針對區(qū)域內(nèi)項目服務;另一種是中國證監(jiān)會和財政部聯(lián)合授予的可承接全國及跨國范圍的大型評估機構，也是我國評估界最高資質(zhì)，但并無明確根據(jù)行業(yè)劃分執(zhí)業(yè)資質(zhì)。酒店價值評估因其獨特的價值特性區(qū)別于一般意義上的企業(yè)價值評估，若由不具備評估酒店價值經(jīng)驗的評估機構及評估人員承接可能會忽略其特性造成評估結果失真。

（三）經(jīng)營虧損期收益還原法應用存在局限性

收益還原法的使用假設前提是被評估資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營且盈利，再通過賓館酒店評估基準日之前的財務數(shù)據(jù)預測未來收益，一般情況下不考慮影響酒店未來發(fā)展的其他相關因素。因此現(xiàn)實經(jīng)營中，對于開張不足三年的新酒店以及經(jīng)營不穩(wěn)定或間斷有虧損的酒店客觀上不符合收益還原法的使用前提，但基準日后酒店保持收益，主觀認為收益還原法依然可行。

五、酒店業(yè)價值評估中收益還原法的改進建議

根據(jù)前文所述，目前評估方法仍存在些許問題，例如，對酒店未來年限的收益預測是否符合事實、對酒店未來可收益年限是否具有主觀性等問題還需專業(yè)人員在實踐中不斷改革與創(chuàng)新。針對上述問題，提出下列建議作為收益還原法在酒店價值評估應用中的改進。

（一）根據(jù)酒店所處生命周期階段靈活選取評估參數(shù)

第一，酒店生命周期的重要性并不只體現(xiàn)在經(jīng)營狀況，還體現(xiàn)在財務信息的重大變化節(jié)點。初創(chuàng)期和成長期，是酒店的快速發(fā)展階段，盡管前期可能存在入不敷出的情況，待經(jīng)營穩(wěn)定后其收益必定處于高速增長狀態(tài)，可以賦予其20%—30%的年收益增長率;成熟期是酒店的黃金階段，資產(chǎn)規(guī)模擴大到一定范圍后基本保持穩(wěn)定經(jīng)營運轉(zhuǎn)，增長幅度較小，收益增長率假設在10%—15%;衰退期酒店利潤率不斷下降，其收益增長率一般小于零。評估人員須在現(xiàn)場收集資料期間做充分調(diào)查考證，在確定被評估酒店所處生命周期階段后再決定賦予多大收益增長率。以目前財務狀況的基數(shù)與收益增長率相乘即可得到更加準確的收益預測值。

第二，以業(yè)內(nèi)差異不大的其他賓館酒店發(fā)展規(guī)律對比研判被評估酒店所處生命周期階段進而參考該階段未來收益年限的估計值。

第三，綜合考慮可能影響賓館酒店經(jīng)營的主客觀因素，參考同類型酒店在同一生命周期階段的收益情況，調(diào)整差異后得出未來收益估測值;適當延長預測期間，分別在酒店各生命階段提供預測數(shù)據(jù)，從而得到準確度更高的評估結果;分階段差異化選取報酬率，一般情況下酒店處在不同生命周期階段會有不同資本結構，資本成本較低時報酬率較低，相應折現(xiàn)率也越低。

（二）建立評估機構資質(zhì)申報機制

由評估協(xié)會統(tǒng)一舉辦各行業(yè)專業(yè)性評估能力測試，只有機構內(nèi)部評估人員通過該專業(yè)測試，評估機構才能向協(xié)會申報該行業(yè)的評估資質(zhì)。協(xié)會應當定期開展資質(zhì)復核檢查，對違規(guī)承接超出自身資質(zhì)的評估行為作出處罰。另外，可統(tǒng)一建立行業(yè)信息數(shù)據(jù)參考庫，信息務交由申報評估資質(zhì)的相關機構人員根據(jù)自身經(jīng)驗建立、更新。資質(zhì)申報機制一方面可提高從事酒店價值評估的機構和人員的專業(yè)性，另一方面還能推動酒店行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫的建立，為日后評估行業(yè)更加專業(yè)化做貢獻。

另外，應當從源頭杜絕評估參數(shù)及評估結果具有主觀性的問題。提高評估人員的準入門檻，擴大評估師考試的考查知識范圍，從基礎提高評估人員的業(yè)務水平。嚴格執(zhí)行評估師登記制度，定期組織行業(yè)培訓學習，更新知識體系，加強職業(yè)道德教育，綜合提升評估隊伍的整體素質(zhì)。

（三）結合多種方法拓寬評估范圍

生命周期理論為運用收益還原法評估賓館酒店價值提供了重要的技術思路，也在某種程度上解決了其應用的局限性，例如前期虧損的酒店可以從其成長期有收益后分階段評估其價值。在無穩(wěn)定收益階段引入實物期權理論，構建實物期權模型估計不確定情況下酒店的期權價值，在有穩(wěn)定收益階段運用收益還原法評估酒店價值。評估結果為兩階段評估值的加和。

每一種科學的評估方法都應是定性與定量分析的互相配合補充，用收益還原法對未來收益進行預測和折現(xiàn)估算時，應以動態(tài)評估為理念，對未來可能產(chǎn)生的各種可能因素綜合考慮，根據(jù)不同的經(jīng)營水平及所處生命周期階段選擇恰當方法求得評估結果，并在此基礎上進行風險性可控測試，科學得出目標酒店評估價值。在選擇評估方式方法過程中，根據(jù)被評估資產(chǎn)不同價值特性挑選符合該類資產(chǎn)的估價方法對其評估，更有利于充分體現(xiàn)酒店整體價值，也能更好的實現(xiàn)被評估資產(chǎn)的保值增值。

綜合分析酒店價值特性，我們認為，三種傳統(tǒng)評估方法中的收益還原法是最科學、精準的。盡管我國市場經(jīng)濟體制還不完善，市場信息傳播還不夠迅捷，單獨依靠收益還原法未必能對酒店所有資產(chǎn)作出完全客觀的估值，但是，目前收益還原法已經(jīng)是評估酒店價值所能做到的較為準確、科學的方法。為了盡量減小收益還原法在使用中的局限性，根據(jù)實際情況靈活運用，具體問題具體分析，以收益還原法評估思路為主，從不同角度、不同層次來入手，輔以其他參考性方法進行協(xié)助，不僅提升了評估結果的準確性，還進一步拓寬了收益還原法的適用范圍。

上述建議從某些方面提高了酒店價值評估結論的準確性與可靠性，但其在使用中仍存在部分尚未解決的瑕疵，還需專家學者在日后工作中不斷改進完善。

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