(山東建筑大學(xué) 山東 濟(jì)南 250101)

引言

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人民的生活水平也得到了大幅度的提高。許多建筑物在功能、外觀、內(nèi)部條件都已經(jīng)不再滿足人們的需求，有的舊小區(qū)不能滿足居民的生活需求時(shí)，政府會(huì)采取拆除重建或者舊樓改造，但是在人群密集的區(qū)域內(nèi)，拆除建筑物可能會(huì)在很大程度上影響周圍居民的正常生活，在項(xiàng)目真正實(shí)施的過程中，政府采取舊樓改造的可能性會(huì)比較大。相比于拆除新建，舊樓改造項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響較小，建筑成本降低。與拆除新建項(xiàng)目相比，舊樓改造項(xiàng)目有著施工面積小，建設(shè)成本小。雖然舊樓改造有很多優(yōu)點(diǎn)，但隨之而來的是一些不得不研究的問題。最直觀的問題就是他的不可控風(fēng)險(xiǎn)因素太多，這些不確定因素導(dǎo)致了百貨商場(chǎng)類別的大型舊樓改造工程的成本控制難度空前強(qiáng)大。這也是眾多房地產(chǎn)公司不敢涉及這方面的原因。舊樓改造的目的是在不改變建筑物原有主體結(jié)構(gòu)的前提下，對(duì)建筑內(nèi)的輕質(zhì)隔墻、外墻等進(jìn)行改造，從而能夠滿足人們生活需求。本文在對(duì)舊樓改造過程中的設(shè)計(jì)、施工以及竣工結(jié)算階段進(jìn)行造價(jià)成本分析研究，得出以下幾點(diǎn)結(jié)論。

一、設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制管理

項(xiàng)目在完成投資決策之后，設(shè)計(jì)階段就成為了控制整個(gè)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)階段是整個(gè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃，對(duì)工程在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)上做一個(gè)全面的安排。新建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可以采用設(shè)計(jì)模板，以以前既有項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖作為參考，在現(xiàn)有項(xiàng)目的條件和技術(shù)參數(shù)的基礎(chǔ)上做一些修改，這樣就做成了本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖。但是舊樓改造設(shè)計(jì)不能采用上述方法，簡(jiǎn)單的套用設(shè)計(jì)模板，或者更改一些細(xì)微的參數(shù)。舊樓改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的真實(shí)情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘探，并且與業(yè)主進(jìn)行溝通，了解業(yè)主的真實(shí)需求，在滿足業(yè)主需求的前提下，設(shè)計(jì)不同的方案供業(yè)主選擇。舊樓改造的前期施工方案必須具有可行性、可實(shí)施性。這關(guān)系到了整個(gè)工程的成敗得失。堅(jiān)決杜絕隨意提出滿足不了或非常困難的要求。施工方案必須與現(xiàn)場(chǎng)、與原設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行對(duì)比并仔細(xì)核對(duì)，多次進(jìn)行施工人員集體論證，如條件允許，可以把原樓梯設(shè)計(jì)人員、施工人員請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)一起討論，務(wù)必使自己的前期設(shè)計(jì)施工方案具有可操作性和可實(shí)施性，以減少舊樓改造工程的成本控制的干擾因素。

舊樓改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員應(yīng)翻閱以前的設(shè)計(jì)方案，在參考以前設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，考慮房屋以前的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、荷載情況以及一些基本構(gòu)建的基本信息等，再進(jìn)行下一步的設(shè)計(jì)方案。在充分了解現(xiàn)場(chǎng)基本情況以及業(yè)主需要之后，設(shè)計(jì)不同的方案，并且將方案進(jìn)行合理性、經(jīng)濟(jì)性分析以及社會(huì)效益分析等。在圖紙完成之后，應(yīng)該集體討論圖紙的可行性，造價(jià)的穩(wěn)定性以及施工難度性。對(duì)其有異議、有問題的地方提出討論并一一解決。對(duì)其施工后效果把握不大的地方應(yīng)提出更好的整改方案并重新繪出圖紙，直到對(duì)圖紙會(huì)審不再提出異議之后方可進(jìn)行入場(chǎng)等下一步步驟。

二、施工階段造價(jià)控制管理

在施工階段，材料的用量、人力的安排、機(jī)械進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃等，都需要嚴(yán)格合理的安排，一旦安排不合理，會(huì)產(chǎn)生窩工現(xiàn)象或者是進(jìn)度延后的情況，整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度延后，或?qū)е抡麄€(gè)項(xiàng)目的成本增加。所以合理的安排人、材、機(jī)的進(jìn)場(chǎng)順序和使用計(jì)劃，以及對(duì)施工過程中價(jià)格的控制具有重要意義。施工過程中由于舊小區(qū)不確定因素，工程變更會(huì)帶來工程造價(jià)和工期的變化，經(jīng)常會(huì)遇到不能符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際方案無法實(shí)施或現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)境、施工技術(shù)的要求而產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更等。由于工程變更所引起的工程量的變化、承包方的索賠等，都有可能使最終投資超出原來的預(yù)計(jì)投資。

因此在施工過程中，對(duì)工程變更進(jìn)行有效控制和管理是十分重要，為此必須及時(shí)了解現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料，了解并掌握材料的信息，對(duì)工程變更進(jìn)行有效控制和管理。舊樓改造涉及的工程綜合量多而且范圍廣，在施工過程中有時(shí)需進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的原因很多，因此必須做到變更前了解工程變更的原因，是否有不用變更的方案和措施等，但應(yīng)盡量避免變更，不得已的情況下，明確了變更的原因，在滿足項(xiàng)目目標(biāo)的情況下可以考慮用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料選擇變更。

三、竣工結(jié)算階段造價(jià)控制管理

施工單位完成工程后，建筑單位和施工企業(yè)之間各種的工程款項(xiàng)進(jìn)行的竣工結(jié)算，是在實(shí)行工程完工的相關(guān)工作的基礎(chǔ)。結(jié)算階段重要的工作任務(wù)是充分合理準(zhǔn)確的對(duì)工程的各項(xiàng)款項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算。一個(gè)工程的好壞直接反應(yīng)在工程造價(jià)上。所以作為造價(jià)人員應(yīng)該以現(xiàn)場(chǎng)工地為基礎(chǔ)，隨時(shí)關(guān)注施工現(xiàn)場(chǎng)的每一項(xiàng)工程的進(jìn)度、質(zhì)量以及結(jié)果，并且隨時(shí)與現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)時(shí)溝通，了解現(xiàn)場(chǎng)存在的問題并進(jìn)行總結(jié)，確保最終決算準(zhǔn)確公正。在竣工階段常常存在虛報(bào)工程量及審核、高套定額及審核等問題，要想迅速、準(zhǔn)確的做到工程竣工結(jié)算，就應(yīng)該及時(shí)和多層次的對(duì)工程竣工結(jié)算收集有關(guān)資料。工程量計(jì)算是工程造價(jià)的最基本資料，審核工程量，必須實(shí)事求是，杜絕高估冒算或漏項(xiàng)少算并嚴(yán)格依據(jù)清單規(guī)范規(guī)定工程量計(jì)算規(guī)則，正確應(yīng)用定額單位，按照竣工圖紙并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)行，同時(shí)防止計(jì)算錯(cuò)誤。同時(shí)在竣工結(jié)算過程中的費(fèi)用計(jì)取，也存在不按招標(biāo)文件、投標(biāo)報(bào)價(jià)計(jì)費(fèi)，不執(zhí)行合同約定條款，任意增加取費(fèi)項(xiàng)目，擴(kuò)充取費(fèi)基數(shù)等問題，所以工程預(yù)算取費(fèi)審查主要是審查取費(fèi)是否執(zhí)行相關(guān)造價(jià)管理規(guī)定、計(jì)價(jià)規(guī)范和實(shí)施細(xì)則的要求，也是結(jié)算過程中的一個(gè)重要組成部分。

當(dāng)前，我國(guó)建設(shè)工程的定額是建筑施工工程造價(jià)管理當(dāng)中的重要使用的手段，也是施工工程在進(jìn)行階段審核的主要的依據(jù)。在定額套用時(shí)，審核人員要熟悉每個(gè)定額子目所包括的工作內(nèi)容、適用范圍、調(diào)整系數(shù)等，審核工程所套用定額是否與應(yīng)執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)相符，所列各分項(xiàng)工程預(yù)算定額與設(shè)計(jì)文件是否相符，工程名稱、規(guī)格、計(jì)算單位是否一致。

四、總結(jié)

舊樓改造是滿足城市現(xiàn)代化發(fā)展的行之有效的手段之一，它在改善居民環(huán)境、提高人民生活水平的同時(shí)，又減少了環(huán)境污染，又符合了城市整體美觀的要求。和新建的建筑物比較，舊樓改造工程具有總體面積小，所需的投資少，但工程的綜合量比較多且范圍廣。同時(shí)，工程造價(jià)管理是一項(xiàng)集管理、技術(shù)、質(zhì)量、施工干一體的綜合性系統(tǒng)工程，也是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，工程造價(jià)管理應(yīng)貫穿于工程建設(shè)的各個(gè)階段。因此，要真正做到舊樓改造工程投資的有效控制，就必須對(duì)改造項(xiàng)目全過程進(jìn)行周密、認(rèn)真的管理。