陳惠娥

摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，土地增值稅占據(jù)了開(kāi)發(fā)成本的一大部分。現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金回收慢、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)的資金使用壓力較大。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何在不違背法律法規(guī)的前提條件下，做好土地增值稅的稅收籌劃與清算就顯得尤為重要。本文著重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃與清算技巧方式展開(kāi)了分析與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;籌劃與清算

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不但體現(xiàn)了我國(guó)現(xiàn)代化的發(fā)展，同時(shí)也是現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)中，稅收的籌劃是確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)最大的保障之一，也是科學(xué)管理企業(yè)財(cái)務(wù)的重要手段之一。企業(yè)雖然能夠通過(guò)稅收籌劃來(lái)提高利潤(rùn)，但大部分企業(yè)在開(kāi)展過(guò)程中缺乏詳細(xì)的籌劃策略，進(jìn)而使得在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須要做好土地增值稅稅收籌劃與清算工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利益，為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃與清算的作用

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃與清算的作用主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）能夠建立健全法律法規(guī)：目前我國(guó)在土地增值稅稅收中的法律法規(guī)還不夠完善;一方面為減免稅規(guī)定的規(guī)范性不夠完善;另一方面則為稅率不夠合理，且缺少了科學(xué)合理的計(jì)算方式。而土地增值稅的籌劃正是針對(duì)土地增值稅的政策進(jìn)行研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題與不足，進(jìn)而完善相應(yīng)的法律法規(guī)[1];（2）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益：通過(guò)土地增值稅的籌劃與清算，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，同時(shí)還能夠增加企業(yè)的納稅意識(shí);在滿足相關(guān)法律法規(guī)的前提下，盡可能的將土地增值稅降到最低，進(jìn)而確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）稅收優(yōu)惠策略

通過(guò)對(duì)房屋建筑類型的合理區(qū)分，并分別計(jì)算其土地增值稅;房地產(chǎn)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)普通居民房外，還包含了各種不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此需要根據(jù)不同的類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅，以此能夠促使普通居民房能夠獲得免稅收的優(yōu)惠，進(jìn)而達(dá)到稅收籌劃的作用[2]。按照相應(yīng)的稅法規(guī)定，納稅人在將自身建設(shè)的居民住房進(jìn)行出售時(shí)，增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，那便能夠免除土地增值稅。若增值率超過(guò)了20%，則需要根據(jù)不同增值率對(duì)應(yīng)的稅率和增值額來(lái)計(jì)算土增稅。同時(shí)，納稅人若將住宅的預(yù)售價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，且在確保自身利益的前提下控制好產(chǎn)品的價(jià)格，則能夠?qū)⑼恋卦鲋德士刂圃?0%內(nèi)，以此來(lái)達(dá)到免稅的效果。

（二）利息支出策略

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，其所產(chǎn)生的利息數(shù)值，在利用利息數(shù)值土增稅計(jì)算時(shí)可以通過(guò)兩種計(jì)算方式來(lái)進(jìn)行：首先，根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除，這種計(jì)算方式主要用于不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明;其次，根據(jù)實(shí)際情況扣除利息，但所扣除的金額不得超過(guò)我國(guó)商業(yè)銀行貸款同類同期貸款利率計(jì)算的金額[3]。由此也能夠表明，這兩種扣除方式存在著一定的差別，在使用條件中也有著一定的區(qū)別。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的計(jì)算方式，尤其是企業(yè)對(duì)不同項(xiàng)目計(jì)算利息，可以采取不同的方式。

（三）充分利用征稅范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)商品房的過(guò)程中，能夠通過(guò)選擇合作方式來(lái)減少土地增值稅;根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，根據(jù)一定比例來(lái)分房自用，能夠暫免土地增值稅。因此，需要充分考慮到土地增值稅的增值范圍;此外，還需要利用房地產(chǎn)中的代建房來(lái)進(jìn)行節(jié)稅，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在代建房的過(guò)程中，獲得相應(yīng)的代建費(fèi)用，而這些代建費(fèi)用屬于企業(yè)的勞務(wù)輸出費(fèi)用，但對(duì)于建成的房子在沒(méi)有通過(guò)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的前提下，不需要繳納土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算技巧

（一）選擇合適的清算時(shí)機(jī)

預(yù)征主要是在項(xiàng)目建設(shè)結(jié)算之后，利用科學(xué)合理的預(yù)征率來(lái)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。目前，我國(guó)土地增值稅主要采取的便是這種方法。這種方法要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠依照預(yù)征率，將獲得預(yù)售資格之后得到的銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)來(lái)進(jìn)行納稅，在達(dá)到項(xiàng)目清算條件下，針對(duì)土增稅進(jìn)行匯算與清繳[4]。但我國(guó)各地對(duì)于預(yù)征率的規(guī)定均有所不同，在實(shí)際過(guò)程中，當(dāng)出現(xiàn)預(yù)征稅額低于清算納稅額的情況時(shí)，需要進(jìn)行推遲清算;而當(dāng)預(yù)征稅額超過(guò)清算時(shí)，則需要立刻進(jìn)行清算工作。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過(guò)程中，需要根據(jù)具體的項(xiàng)目?jī)?nèi)容來(lái)選擇清算時(shí)間，當(dāng)小于土地增值率平衡點(diǎn)時(shí)需要提前進(jìn)行清算;房地產(chǎn)企業(yè)的清算時(shí)間需要能夠滿足清算條件，只有選擇了合適的清算時(shí)間，才能夠促使企業(yè)在土地增值稅中的清算中具有更多的自主性，進(jìn)而確保企業(yè)的利益。

（二）科學(xué)選擇可扣除項(xiàng)目金額

可扣除項(xiàng)目金額對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收中有著非常重要的意義;因此，科學(xué)的選擇可扣除項(xiàng)目金額能夠有效減少土地增值稅的負(fù)擔(dān)[5]。通過(guò)增加精裝修房屋占全部房屋的比重來(lái)增加可扣除項(xiàng)目金額，雖然精裝修房比毛坯房售價(jià)有所提高，但售價(jià)提高速度低于加大的裝修成本帶來(lái)的近1.3倍的可扣除金額。投入的裝修成本通過(guò)提高售價(jià)得到了補(bǔ)償，但近1.3倍可扣除金額的放大效應(yīng)還是帶來(lái)了增值額和增值率的雙降，達(dá)到了降稅、免稅的作用。科學(xué)的選擇可扣除項(xiàng)目金額很重要，能夠提高企業(yè)的利潤(rùn)。

（三）土地增值稅的清算技巧

在進(jìn)行土地增值稅清算的過(guò)程中，若企業(yè)按照四級(jí)累計(jì)稅率來(lái)進(jìn)行清算，則會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。內(nèi)部各個(gè)項(xiàng)目在獲取最大利益的同時(shí)，需要在合法的前提條件下來(lái)開(kāi)展土增稅的清算。對(duì)于收益較高的區(qū)域，需要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行，若非普通住宅或住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較好時(shí)，則房地產(chǎn)售價(jià)需要高于免稅的零界點(diǎn)，土增稅便會(huì)出現(xiàn)，且會(huì)隨著售價(jià)的波動(dòng)而出現(xiàn)波動(dòng)[6]。若增值率為200%、100%、50%，則表明達(dá)到各稅率的最高臨界點(diǎn)。普通住宅可以根據(jù)免稅臨界點(diǎn)的定價(jià)系數(shù)來(lái)進(jìn)行推斷。

免稅臨界點(diǎn)的定價(jià)系數(shù)主要是指：當(dāng)納稅人售賣普通住宅時(shí)，增值額度小于項(xiàng)目扣除金額的20%，則不需要繳納土增稅。設(shè)含稅銷售收入為X，土地成本為Y，不含利息的開(kāi)發(fā)成本為Z：則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為10%*（Y+Z），加計(jì)扣除部分為20%*（Y+Z）：假定開(kāi)發(fā)成本進(jìn)項(xiàng)稅率全都為10%，允許扣除的稅金附加為（X-Y-Z）/（1+10%）*10%*（7%+3%+2%）=0.0109*（X-Y-Z）。當(dāng)增值率小于20%時(shí)，含增值稅售價(jià)與土地、開(kāi)發(fā)成本等的關(guān)系：X-（X-Y）/（1+10%）*10%-（1+10%+20%）*Y-1.3*Z/（1+10%）*10%-0.0109*（X-Y-Z）/（1.2891Y+ 0.1073Z + 0.0109X）<20%：計(jì)算結(jié)果說(shuō)明，當(dāng)X<0.14Z+1.63Y時(shí)，土增稅的增值率小于20%，根據(jù)稅法規(guī)定，普通住宅兔交土増稅，反之，要交土增稅。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展，土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)與建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，必須要針對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理的籌劃與清算;在滿足法律法規(guī)的條件下，盡可能的減少稅收，確保項(xiàng)目的收益，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

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