楊云

摘要：營業(yè)說和增值稅是我國的主體稅種，我國于2011年提出了營業(yè)稅改增值稅的方案，于2016年5月1日正式將營改增在全國推廣，營改增的試點產(chǎn)業(yè)包括服務業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等，本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)進行研究，探討分析營改增政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn);會計核算;納稅影響

隨著我國經(jīng)濟建設不斷發(fā)展，國家在各方面制度的建立上也越來越完善，營改增政策就是經(jīng)濟建設中一個產(chǎn)物，營改增是指營業(yè)稅改為增值稅，其最大的特點是減少稅負重復征收，能夠減輕企業(yè)的稅收負擔。營改增政策的實施影響最大的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)，在經(jīng)濟學上稱為不動產(chǎn)，而在法律上又是一種財產(chǎn)權(quán)，具體權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等。而營改增對房地產(chǎn)企業(yè)既有有利影響又有不利影響。

一、對營改增的具體闡述

營改增是指本應該繳納營業(yè)稅的應稅項目現(xiàn)全部改為增值稅，從大體來看營改增是一種減稅政策，營業(yè)稅重復征稅，并且不能抵扣，而增值稅道道征稅，層層抵扣，有機的將營業(yè)稅的價內(nèi)稅變?yōu)樵鲋刀惖膬r外稅，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后其納稅身份和稅率等均發(fā)生了改變，增值稅只對增值部分征收稅費，其增值部分是指流轉(zhuǎn)中進項與銷項核算當期應繳納的稅款，會對企業(yè)的會計核算、納稅行為、財務報表等產(chǎn)生影響[1]。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的具體影響

（一）積極影響

1.銷售不動產(chǎn)所含的增值稅可以抵扣

營改增政策實施后，原本企業(yè)不動產(chǎn)中包含的增值稅額均可以在一定時間范圍內(nèi)進行抵扣，例如企業(yè)新建廠房、辦公樓、道路修改等，這些都可以作為進項稅額進行抵扣，這樣能夠激發(fā)房地產(chǎn)的購買欲望，加大企業(yè)對不動產(chǎn)的投資。例如：某企業(yè)購買不動產(chǎn)需繳納11%的增值稅，納稅人可在開具發(fā)票之日起180內(nèi)進行認證抵扣，當期未抵扣完的可以在后期進行抵。對于二手房屋的銷售，個人能夠降低相關(guān)的二手房屋轉(zhuǎn)讓費用，并且規(guī)定該房屋超過兩年后給予免征增值稅。

2.減少稅額重復征收

房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營過程中，其成本計算包括土地成本、建筑安裝費用、材料成本等，在營改增之前，營業(yè)稅的計算以銷售額為計算依據(jù)，會對一些成本征收營業(yè)稅，而以上成本早在項目建設期間已經(jīng)繳納過稅，這樣就會產(chǎn)生嚴重的重復征稅現(xiàn)象[2]。在營改增有效實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)只需要依據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營中的增值部分繳稅即可，建筑安裝成本、材料成本等會在增值稅專用發(fā)票中抵扣，以此可以減輕企業(yè)的稅收負擔，極大地避免重復征稅。

3.明確財務工作關(guān)系

營業(yè)稅改為增值稅之后，能夠嚴格規(guī)范納稅制度，增值稅本身作為主體稅種之一，在營改增之后，其涉及范圍更廣，為了加強增值稅管理，財務部門需要對相關(guān)的票據(jù)進行嚴格審核，這一舉措使得企業(yè)更加看重財務人員的會計核算能力和納稅意識，有利于財務人員增強自身職業(yè)素養(yǎng)，不斷學習新政策，更新國家稅收知識，促進企業(yè)積極納稅[3]。另外營改增之前，營業(yè)稅的計算比較簡單，依據(jù)營業(yè)稅額和營業(yè)稅稅率即可計算，營改增之后，計算增值稅需要根據(jù)會計科目逐一計算，其銷售額指不含稅的金額，應納稅額需要將檔期的銷項稅額扣除進項稅額，并且增值稅需要對發(fā)票進行認證抵扣和申報，這需要工作人員具備扎實的稅務知識基礎，明確每一工作流程，提高財務工作的準確性和效率性。

（二）消極影響

1.影響財務報表

營改增實施前，房地產(chǎn)企業(yè)購置不動產(chǎn)的價值會當作成本在固定資產(chǎn)的入賬價值中計算，而營改增實施后，增值稅是價外稅，需要對不動產(chǎn)購置的價稅分離，不動產(chǎn)的購置金額必須作為進項稅額抵扣，這樣就會降低固定資產(chǎn)的入賬價值，使得企業(yè)的資產(chǎn)負債率提升，破壞融資活動的正常經(jīng)營。在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。營改增之后，利潤表也受到了相應的改變，在計算營業(yè)收入時，由于增值稅要價稅分離，會在收入中減去增值稅，這樣企業(yè)的收入就會減少，另外從現(xiàn)金流量表來說，一般房地產(chǎn)工程前期需要投入大量資金，但是增值稅發(fā)票只有在工期結(jié)束后才取得，這無形中增加了企業(yè)經(jīng)營風險，對現(xiàn)金流量產(chǎn)生不利影響[4]。

2.對稅負的影響

營業(yè)稅和增值稅是兩種不同概念的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時的營業(yè)稅稅率為5%，而營改增之后需要交納增值稅，其稅率按照10%繳納。其一，營改增政策實施之前，企業(yè)在計算所得稅時，由于營業(yè)稅的自身特點，屬于價內(nèi)稅，會在營業(yè)稅金及附加科目中計算所得稅被扣除，政策實施后，其增值是不會在稅前被扣除，會增加稅額的繳納;其二，政策實施前，繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際的不動產(chǎn)固定資產(chǎn)和對應的稅額進行繳納，不會扣除機器設備的購買時的增值稅，這樣企業(yè)成本就會增加，實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)計算增值稅時會扣除一定的購置成本費用，導致企業(yè)成本較少;其三，營改增政策中規(guī)定，銷項和進項可以相互抵扣，增值稅價稅分離后，這就使得企業(yè)在合作過程中出現(xiàn)對納稅人的選擇，不利于企業(yè)靈活發(fā)展。

3.財務工作影響

營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)在財務工作中會計科目的貸方只有“應交稅費——應交營業(yè)稅”，而營改增之后，增值稅計算需要對購買時的材料價，勞務等進行明細化記賬，其會計核算相對較復雜，會計科目也對應增多，如：“銷項稅額”、“進項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“已交稅金”等，在一定程度上加大了財務人員的計算工作量，同時對財務人員的專業(yè)技術(shù)要求也有了一定的提高[5]。

三、應對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的有效對策

（一）建立健全企業(yè)營改增制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增政策實施后較小政策對企業(yè)的沖擊，就要先完善企業(yè)營改增制度，通過制度來加強、規(guī)范對財務人員的管理，以此來提高企業(yè)財務相關(guān)人員的工作效率，進而提高財務工作的質(zhì)量。在對制度進行完善時，可以根據(jù)企業(yè)實際的經(jīng)營情況，對每一位員工進行績效考核，對每一位工作者的職能、工作內(nèi)容進行詳細劃分，保證制度落實到位，對工作者賞罰分明，既能夠避免相互推卸責任，還能提高員工之間的競爭力。對于財務人員，要嚴格按照制度實行，定期對工作進行核查，做財務控制風險評估，對于核查中存在的財務風險和信息披露要高度重視，相互監(jiān)督工作，在提高效率的同時保證工作質(zhì)量[6]。

（二）對獲取的票據(jù)要統(tǒng)一管理

在增值稅的計算中以流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為計稅依據(jù)進行征收，其構(gòu)成的關(guān)鍵要素包括銷項稅發(fā)票、進項稅發(fā)票抵扣，所以增值稅的計算與發(fā)票息息相關(guān)，財務人員需要對發(fā)片進行嚴格管理。對票據(jù)管理的有效措施：其一，房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，要優(yōu)先考慮材料和設備的質(zhì)量與價格，綜合比后還能盡可能的選擇一般納稅人的企業(yè)合作，這樣可以開具增值稅專用發(fā)票，可進行一定的進項稅額抵扣。其二，財務人員在拿到增值稅發(fā)票時，要注意票據(jù)申報的期限，避免申報期限超過有效期，引發(fā)流動資金風險，為了降低風險，需要加強對票據(jù)管理人員的知識培訓，防止企業(yè)出現(xiàn)逃稅、漏稅事件的發(fā)生。其三，營改增政策上的實施對房地產(chǎn)企業(yè)有積極影響，同時也有不利影響，為了更好的規(guī)避營改增對企業(yè)會計核算和納稅產(chǎn)生的不利影響，財務管理者要具體分析營改增影響，對企業(yè)成本進行重新籌劃[7]。另外。當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，施工周期長，期間所耗用的成本資金大，并且國家財務政策也在不斷的更新，企業(yè)人員需要不斷更新了解新政策，對于稅務上的優(yōu)惠政策要及時溝通學習。

（三）積極的尋求政策支持

我國房地產(chǎn)行業(yè)是所有經(jīng)營活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于我國的第三大產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，為了更長久的發(fā)展，就要及時的借助政府的大力扶持，優(yōu)化企業(yè)的管理方式，政府政策變動大，房地產(chǎn)企業(yè)人員要時刻關(guān)注國家稅務政策，盡可能的享受國家對房地產(chǎn)給予的優(yōu)惠政策。營改增政策的實施對企業(yè)的影響較大，其目的是減少企業(yè)稅收，減輕企業(yè)稅負。如果企業(yè)不能很好的應對市場變化，政策中的優(yōu)勢也會變成不利因素。具體方法：首先，企業(yè)要科學合理的應用政府政策，明確政策的時效性和有效性。其次，營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)會有一個緩沖過渡階段期，企業(yè)可能會面臨各種稅務困難，為了減少企業(yè)的損失，政府提出了相關(guān)的有效政策，例如加大資金扶持小微企業(yè)的發(fā)展，對資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)提供資金支持，地方財政也可以給予一定的財政支持，減輕企業(yè)的面臨的重大資金壓力，幫助企業(yè)渡過營改增的政策沖擊。

（四）提高財務人員專業(yè)知識水平

為了減少營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響，就要從財務人員的專業(yè)水平入手，財務人員是會計核算和納稅工作的主體，其工作能力的高低專業(yè)直接影響稅務工作的質(zhì)量和效率。要加強財務人員的納稅意識，就要定期組織企業(yè)財務工作者進行相關(guān)稅務知識和營改增政策的培訓。營改增之后，企業(yè)的財務報表也發(fā)生了變動，計算增值稅的會計賬務處理更加的精細化和嚴格，賬務上要求增值稅的各個明細科目要記錄完整，取得的增值稅發(fā)票要及時申報并且在有效期內(nèi)抵扣?，F(xiàn)在的會計做賬已經(jīng)完全脫離傳統(tǒng)的手工帳，企業(yè)做賬更加的現(xiàn)代化，因此要加強財務人員對計算機軟件的操作，以此可提高數(shù)據(jù)信息的準確性和會計工作的效率[8-10]。

四、結(jié)束語

總而言之，營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅工作既有積極影響，也有消極影響，企業(yè)要很好的發(fā)揮有利之處，還要巧妙的避開不利影響帶來的經(jīng)濟沖擊，努力在市場無規(guī)律變動中提高會計核算水平，做好納稅工作。

參考文獻：

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