盧海濤

【摘要】進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展如火如荼，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，激烈的競(jìng)爭(zhēng)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部控制工作，從傳統(tǒng)的粗放式管理轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化管理，把各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)得到不斷的優(yōu)化，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。本文對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部控制的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行了闡述，并針對(duì)這些關(guān)鍵點(diǎn)提出了相關(guān)的建議，希望能夠給房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;內(nèi)部控制;運(yùn)用途徑

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展制定的宏觀調(diào)整政策，早在2010年就開(kāi)始實(shí)行了，雖然政府的宏觀調(diào)整政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的加劇，但是這樣的調(diào)整使得房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)有了一定的萎縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，增加經(jīng)濟(jì)效益，就必須要加強(qiáng)內(nèi)部控制，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，提升品牌影響力。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部控制一方面對(duì)重要事項(xiàng)或者有重大風(fēng)險(xiǎn)的控制單元，要有針對(duì)性的提出相應(yīng)的控制措施，同時(shí)還要做到對(duì)全局統(tǒng)籌兼顧，進(jìn)而提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部管理質(zhì)量。另一方面，要考慮到房地產(chǎn)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)的制衡，特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)設(shè)置、分工方面，要有監(jiān)管部門進(jìn)行監(jiān)管，形成一個(gè)相互制約的體系。最后就是要考慮到成本問(wèn)題，成本的控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理意義重大，在進(jìn)行內(nèi)部控制的過(guò)程中要注意剔除一些沒(méi)有效益的控制措施，進(jìn)而優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)、控制成本，提高內(nèi)部控制的工作效率。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目中內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

2.1項(xiàng)目戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)

所謂戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，指的是項(xiàng)目確立之初，對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的定義不夠明確，從而無(wú)法確認(rèn)戰(zhàn)略方向，使得戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要承擔(dān)很大的成本，或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)。這種情況的出現(xiàn)，通常戰(zhàn)略制定者對(duì)市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)識(shí)不足，不清楚自己的市場(chǎng)定位，從而做出決策上的失誤，帶來(lái)嚴(yán)重的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，影響到項(xiàng)目的生存與發(fā)展。因此，項(xiàng)目的決策層應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境，了解自己的定位，才能夠做出正確的戰(zhàn)略決定，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目快速發(fā)展與進(jìn)步。

2.2項(xiàng)目人員風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的實(shí)施都是需要人才來(lái)實(shí)現(xiàn)的，項(xiàng)目人才是項(xiàng)目的基本，是實(shí)行內(nèi)部控制的和管理的基礎(chǔ)，若是離開(kāi)了人才，一切項(xiàng)目都是紙上談兵罷了。房地產(chǎn)項(xiàng)目同項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上就是項(xiàng)目中人才的競(jìng)爭(zhēng)，若是無(wú)法合理的對(duì)人才進(jìn)行利用，就會(huì)出現(xiàn)人才危機(jī)，影響到整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的生存，帶來(lái)的損失無(wú)法估量。因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極引進(jìn)人才，提升自己的人才隊(duì)伍，對(duì)人才加以合理的利用，提高人才隊(duì)伍的凝聚力，進(jìn)而提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，尤其是內(nèi)部控制來(lái)說(shuō)，是一項(xiàng)復(fù)雜且長(zhǎng)期的工作，必然會(huì)存在許多不可控制的因素影響到項(xiàng)目的實(shí)施，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到預(yù)定的戰(zhàn)略目標(biāo)。這些影響項(xiàng)目實(shí)施的因素中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是影響最大的，一旦項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)資金鏈斷裂、融資不到位、投資損失等問(wèn)題，都會(huì)使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效果跟預(yù)期產(chǎn)生很大的出入。這些潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法全面消除的，只能通過(guò)合理的措施來(lái)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理層應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)務(wù)狀況推出不同的措施，多管齊下規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性，努力減少出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)所造成的損失，保證項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制的穩(wěn)定性。

2.4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目上經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)往往是由于管理層決策錯(cuò)誤造成的，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施產(chǎn)生重大的影響，會(huì)出現(xiàn)難以估量的損失。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)、消費(fèi)定位定價(jià)等因素都是在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能會(huì)出問(wèn)題的關(guān)鍵部位，若是管理者沒(méi)有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)決策失誤，面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。因此，項(xiàng)目管理者要對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)建立有效的考核制度，確保把項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3、項(xiàng)目管理中內(nèi)部控制運(yùn)用途徑

3.1進(jìn)行全面的人員編制管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目中對(duì)人員的控制是十分重要的，因此應(yīng)當(dāng)建立完善的人員編制制度，這對(duì)項(xiàng)目的管理和控制有很大的促進(jìn)作用。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效控制的一個(gè)重要手段就是人員編制制度，它能夠很好的發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部控制作用。全面的人員管理制度，需要管理層從宏觀層面上進(jìn)行全局控制，對(duì)各個(gè)部門的權(quán)利和責(zé)任落實(shí)到位，對(duì)部門內(nèi)部的人員考核要做到公平對(duì)待，不能有所偏私。在項(xiàng)目中，若是發(fā)生了人員矛盾，應(yīng)當(dāng)做好調(diào)解工作，充分調(diào)動(dòng)內(nèi)部人員的積極性。

3.2進(jìn)行資金管理控制

資金對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是一個(gè)重大的決定性因素，離開(kāi)了資金的支持，項(xiàng)目可謂是寸步難行。要想有效的進(jìn)行資金控制，就應(yīng)該建立全面的資金管理制度，對(duì)資金的去向、流動(dòng)、預(yù)算都要做好控制。比如說(shuō)，在審批未完成之前不能付款;通過(guò)授權(quán)才能開(kāi)通銀行賬戶;法人和財(cái)務(wù)的章要分開(kāi)管理，不定期的清賬;另外就是采購(gòu)方面的問(wèn)題，采購(gòu)?fù)婕俺杀?、質(zhì)量等方面的問(wèn)題，若是被人利用，就有很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。因此要提前設(shè)計(jì)好采購(gòu)環(huán)節(jié)，對(duì)合同的簽訂，材料的交付，貨款付清等環(huán)節(jié)要進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。對(duì)供應(yīng)商的選擇要相對(duì)公正，要選擇性價(jià)比高的供應(yīng)商。

3.3降低工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目往往建設(shè)周期長(zhǎng)，投入資金多，無(wú)論是哪個(gè)環(huán)節(jié)，都會(huì)有大量的資金投入，因此就存在很多的權(quán)錢交易。在這個(gè)過(guò)程中，要防止主要管理人員腐敗問(wèn)題，把控好資金的流向，防止因?yàn)楦瘮〉脑蚴沟庙?xiàng)目的工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題。另外就是對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量要進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，避免因?yàn)楦鞣N風(fēng)險(xiǎn)，使得工程質(zhì)量大打折扣。

結(jié)語(yǔ)：

國(guó)家的宏觀調(diào)整政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響很大，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益，就必須建立完善的內(nèi)部控制體系，從內(nèi)部改革入手，積極了解內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，研究?jī)?nèi)部控制的重點(diǎn)，同時(shí)對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行嚴(yán)格的把控，才能夠有效的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]張迎娥.基于風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制研究[J].國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì)，2016，0（5）.

[2]李家友.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中內(nèi)部控制的運(yùn)用分析[J].建材發(fā)展導(dǎo)向（上），2016，14（5）：75-76.

[3]唐玲.內(nèi)部控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2012，（22）：106-107.