費(fèi)立明

【摘要】在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)金融對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的調(diào)控作用，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的持續(xù)化發(fā)展是目前的一大難點(diǎn)，也是探討的熱點(diǎn)。想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的持續(xù)進(jìn)步，對(duì)癥下藥，提出有針對(duì)性的對(duì)策以及建議，是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)金融業(yè)創(chuàng)新發(fā)展迫在眉睫的任務(wù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)? 金融創(chuàng)新? 對(duì)策建議

一、中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的意義

中國(guó)房地產(chǎn)金融體系與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比還很不完善，但中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期，房地產(chǎn)高速發(fā)展的潛力與大趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，急需房地產(chǎn)金融業(yè)的支持。但以規(guī)模擴(kuò)張與簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)創(chuàng)新為特征的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于從金融抑制狀態(tài)向金融深化狀態(tài)過渡的金融創(chuàng)新階段，因此，加大中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度，將是中國(guó)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的必然選擇。然而，理論與實(shí)證研究表明，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是一把“雙刃劍”，創(chuàng)新積極效應(yīng)釋放過程中如果不注意創(chuàng)新的適度性，即使像美國(guó)這樣金融監(jiān)管非常嚴(yán)格的國(guó)家，也會(huì)由于房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品的過度開發(fā)而帶來金融危機(jī)。

因此，對(duì)尚處于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)階段的中國(guó)，要實(shí)事求是地認(rèn)清自己、評(píng)估自己，并根據(jù)自身能力，設(shè)計(jì)出適合本國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路。在金融體制還不完善、房地產(chǎn)金融人才和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都相對(duì)匱乏的情況下，對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行適當(dāng)支持和風(fēng)險(xiǎn)可控的適度創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)金融發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。推進(jìn)房地產(chǎn)金融適度創(chuàng)新要尊重房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一般規(guī)律，有計(jì)劃推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品、機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)與政策制度等四個(gè)層面的創(chuàng)新，合理配置房地產(chǎn)金融資源，在充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融資源對(duì)房地產(chǎn)促進(jìn)作用的同時(shí)，將房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)的催生作用降低到最小限度，避免因過度創(chuàng)新而引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)甚至系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域來說，是非常重要的。只有產(chǎn)品的創(chuàng)新才能夠讓更多的投資者選擇房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品，使得整個(gè)行業(yè)得以發(fā)展。想要讓房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，首先要做到的就是減緩銀行一直以來房貸的壓力，讓證券參與到房貸的業(yè)務(wù)中去。除此之外，要設(shè)計(jì)出更多的產(chǎn)品，讓現(xiàn)在的投資者能夠通過房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品能夠避免一定的風(fēng)險(xiǎn)。最后，還要將銀行與信托這兩種模式結(jié)合起來，這樣就能夠?qū)y行的風(fēng)險(xiǎn)降低，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)金擴(kuò)充更多的資金流通渠道。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的對(duì)策

（一）促進(jìn)資源的合理配置，培養(yǎng)高素質(zhì)人才

一方面，由于在金融市場(chǎng)的兩級(jí)市場(chǎng)中，一級(jí)市場(chǎng)的信譽(yù)較差，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展速度較慢，所以在對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行資源配置的時(shí)候，首先需要從基礎(chǔ)領(lǐng)域提升，即放開一級(jí)市場(chǎng)，提高一級(jí)市場(chǎng)的信譽(yù);適當(dāng)加大二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)，讓二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)共同進(jìn)步，持續(xù)優(yōu)化。確保其繁榮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)市場(chǎng)的完善，確保作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。

另一方面，由于我國(guó)的教育支出較少，所以國(guó)家可以在一定程度上加大對(duì)教育方面的支出，國(guó)家應(yīng)改善目前中國(guó)教育支出占比遠(yuǎn)低于西方國(guó)家的現(xiàn)狀。另外，通過開展校企合作、定向培養(yǎng)等新模式，培養(yǎng)企業(yè)需求的人才。對(duì)于學(xué)校來說，需要為了培養(yǎng)優(yōu)秀人才，加強(qiáng)對(duì)教師的選拔，選擇專業(yè)水平高、知識(shí)儲(chǔ)備豐富，能力品質(zhì)高的教師進(jìn)行教學(xué);學(xué)習(xí)的教材需要與時(shí)代接軌，進(jìn)行及時(shí)的更新與完善，讓學(xué)生接觸最前沿的東西。企業(yè)也需要對(duì)職員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，使員工不斷充電，對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新有一定的了解，激發(fā)大家的智慧，創(chuàng)造性地推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展。

（二）建立多元的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。

（1）注意發(fā)揮政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的作用。政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中扮演著非常重要的角色。政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以彌補(bǔ)商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不足，為低收入群體提供附有優(yōu)惠條件的融通資金服務(wù)。政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的基本職能主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，為保障性房地產(chǎn)發(fā)展提供資金保障。其二，重點(diǎn)支持中低等收入群體，注重堅(jiān)持公平分配原則。為更好發(fā)揮政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的作用，可以采取以下對(duì)策：第一，鼓勵(lì)現(xiàn)有的政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展壯大。新世紀(jì)以來，中國(guó)政策性房地產(chǎn)金融發(fā)展較快。如2004年中國(guó)建設(shè)銀行便與德國(guó)施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行合資成立了中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，這是中國(guó)成立較早的一家住房?jī)?chǔ)蓄銀行。但由于多方面原因這家銀行并沒有形成規(guī)模。為了能夠?qū)⒏嗟拈e余資金通過住房?jī)?chǔ)蓄形式集聚起來，拓寬房地產(chǎn)資金來源渠道，對(duì)類似住房?jī)?chǔ)蓄銀行性質(zhì)的政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，政府還要出臺(tái)政策，支持其快速發(fā)展，并形成規(guī)模。第二，加大政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組建的力度，在房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)建設(shè)方面提供政策條件，為保障房的建設(shè)提供新支持。第三，加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在保障性房地產(chǎn)供給與需求方面的支持力度，在生產(chǎn)層面為保障房開發(fā)企業(yè)提供低息貸款，在消費(fèi)層面向中低收入階層發(fā)放低息貸款。

（2）建立與完善專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、住房合作社等專業(yè)性質(zhì)的非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的重要組成部分，其合作性質(zhì)使其成為解決內(nèi)部成員住房問題的有效渠道。多年來，中國(guó)嘗試并建立了一些如住房?jī)?chǔ)蓄銀行等專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，但這些金融機(jī)構(gòu)尚不具備金融功能，有些雖具有金融功能但業(yè)務(wù)范圍有限、發(fā)展緩慢，并沒有形成規(guī)模。伴隨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，亟需逐步建立專業(yè)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，并逐漸使其成為房地產(chǎn)金融業(yè)的主力。首先，有效推動(dòng)現(xiàn)有專業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu)積極、穩(wěn)健、健康發(fā)展，并形成一定規(guī)模。其次，鼓勵(lì)和支持新的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)建設(shè)。重點(diǎn)是要加強(qiáng)專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金公司以及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司的建設(shè)，并在降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、拓展融資渠道、提供咨詢服務(wù)方面發(fā)揮更大的作用。此外，還要支持房地產(chǎn)信托投資公司、住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、住房合作社、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等各類專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)金融組織的創(chuàng)建和發(fā)展，共同推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。再次，創(chuàng)新專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)行股份制改制，突出互助性，以安全性、流動(dòng)性為原則，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)與自負(fù)盈虧。最后，加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，通過行政手段、參股控股等形式規(guī)范管理，降低其運(yùn)行中的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分擔(dān)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資渠道的多元化，對(duì)于增加房地產(chǎn)資金投入的可能性，健全、優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)具有重要的意義。首先，積極推動(dòng)資本市場(chǎng)的發(fā)育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金，鼓勵(lì)這些企業(yè)通過證券市場(chǎng)實(shí)施資產(chǎn)重組。其次，加快制定出規(guī)范的房地產(chǎn)基金管理辦法，促使房地產(chǎn)基金投資管理盡快步入正軌，充分利用基金優(yōu)勢(shì)使蓄勢(shì)已久的房地產(chǎn)基金成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源。最后，加快推進(jìn)房地產(chǎn)金融證券化進(jìn)程，將房地產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券形式，以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動(dòng)性和安全性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，也為投資者提供了一種重要的投資渠道

（四）強(qiáng)化銀行金融管理，提高信貸資金的安全性

金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格遵守國(guó)家信貸管理原則與規(guī)定，充分利用金融杠桿功能確保投入房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金的安全，防范信貸危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)上支持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序、可持續(xù)的發(fā)展。一是所有金融機(jī)構(gòu)都要努力改善金融服務(wù)，增強(qiáng)信貸審查力度，嚴(yán)格把關(guān)，提高信貸準(zhǔn)入的質(zhì)量。二是金融部門要防止信貸資金過度集中到房地產(chǎn)投資上，利用信貸政策引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。要通過增加信貸投入，鼓勵(lì)滿足低收入人群經(jīng)濟(jì)承受能力要求的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。三是金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行貸款“三查”制度，認(rèn)真履行貸前調(diào)查，貸時(shí)審查，貸后檢查等信貸業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的職責(zé)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程介入和全程監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)信貸資金?？顚Ｓ?，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

（五）健全相關(guān)的法律法規(guī)，合理設(shè)置和完善房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)

為了給房地產(chǎn)金融體系的實(shí)行提供法制保障，實(shí)現(xiàn)多渠道融資，確保房地產(chǎn)金融各項(xiàng)工作的順利開展，必須有效實(shí)施落實(shí)房地產(chǎn)金融立法體系的健全。房地產(chǎn)金融立法工作應(yīng)做到：對(duì)于現(xiàn)有房地產(chǎn)的法律法規(guī)，應(yīng)盡快完善與落實(shí)，同時(shí)要將現(xiàn)有立法體系中已不再符合當(dāng)前房地產(chǎn)金融發(fā)展要求的部分予以修改，使其與時(shí)俱進(jìn);對(duì)于尚缺失的法律法規(guī)，應(yīng)通過收集意見與調(diào)查情況，盡快給出具體的出臺(tái)方案，如涉及金融信用監(jiān)管的法律制度等，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。總之，只有建設(shè)相對(duì)完善的法律體系，給房地產(chǎn)金融的發(fā)展與創(chuàng)新提供保障，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)向更好更成熟的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)的合理設(shè)置和不斷完善，是開展房地產(chǎn)融資務(wù)的前提條件。針對(duì)我國(guó)的實(shí)際情況，推進(jìn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的展與創(chuàng)新。一是要加快組建具有財(cái)政和金融雙重功能的政策性房銀行，在政府新生市場(chǎng)運(yùn)行原則的基礎(chǔ)上，干預(yù)房地產(chǎn)金融運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)住房政治、社會(huì)的雙重目標(biāo)。二是要建設(shè)專業(yè)的住儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)，對(duì)其實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，資金自求平衡，并自覺受中央銀行、銀監(jiān)會(huì)和政府房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理與監(jiān)督，并逐漸地把它作為經(jīng)營(yíng)住房金融業(yè)的主要力量，以發(fā)揮其業(yè)務(wù)精、市場(chǎng)情況熟的專長(zhǎng)。三是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開設(shè)專門的商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，將房地產(chǎn)融資從一般融資業(yè)務(wù)中分離出來，并且支持集團(tuán)內(nèi)部融資，使開發(fā)商、信貸機(jī)構(gòu)可以最大限度多渠道地獲取穩(wěn)定的資金來源。

參考文獻(xiàn)：

[1]王曉霞.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對(duì)策[J].時(shí)代金融，2017，（2）.

[2]張耀珊，曲連宇，曹宇，等.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的探索及對(duì)我國(guó)的啟示[J].住宅與房地產(chǎn)，2016，（3）.

[3]李宛聰.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對(duì)策探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2016，（18）.