陶家文 葉倩虹

摘要：近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模出現(xiàn)大幅上升，行業(yè)集中度加劇。一方面大型房企加速整合行業(yè)資源，成為地產(chǎn)集團(tuán)，并以其為核心形成完整產(chǎn)業(yè)鏈，另一方面在去杠桿降負(fù)債率與資金市場(chǎng)規(guī)模趨緊的內(nèi)外壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)表內(nèi)資金價(jià)格攀升已遠(yuǎn)超票據(jù)市場(chǎng)利率水平。當(dāng)前地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)與電票的高效可以在期限和效率上形成良好的業(yè)務(wù)合作基礎(chǔ)，所以促使票據(jù)在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資上的運(yùn)用。本文旨在通過分析房地產(chǎn)市場(chǎng)和票據(jù)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，提出票據(jù)在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資上的假設(shè)操作方案。

關(guān)鍵詞：票據(jù);房地產(chǎn);供應(yīng)鏈融資

一、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈情況

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

1.銷售和投資均創(chuàng)歷史新高

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)在三四線城市強(qiáng)力拉動(dòng)下，當(dāng)年全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到16.9億平方米，銷售額達(dá)到13.4萬億元，占GDP比例高達(dá)16.3%，雙雙創(chuàng)下歷史新高。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資10.98萬億元，同比增長(zhǎng)7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積78.15萬平方米，比上年同比增加3%。

2.房地產(chǎn)行業(yè)集中度加劇

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心及克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2017年，TOP200房地產(chǎn)企業(yè)各梯隊(duì)集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達(dá)24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度較大，提升10.6個(gè)百分點(diǎn)，至45.9%。而TOP100房企集中度達(dá)55.5%。從集中度變化的情況來看，2017年同比變化比2016年同比增幅明顯，其中TOP100集中度增幅達(dá)10.7個(gè)百分點(diǎn)，變化最大;而2016年僅增長(zhǎng)4.8個(gè)百分點(diǎn)。這表明，行業(yè)集中度更高，行業(yè)資源向大型品牌房企集中。

3.房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債率

根據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，已經(jīng)達(dá)到2005年以來的最高點(diǎn)，2017年A股136家上市房企的負(fù)債總額超過6.58萬億元，同比增長(zhǎng)34%，平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.1%。其中35家超過80%，占比接近26%。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的困境

1.融資渠道縮窄與房企融資需求激增之間的矛盾

近年來，國(guó)家加大金融監(jiān)管力度，現(xiàn)階段政策的尺度較以往更為嚴(yán)苛。銀行、信托、資管等融資渠道不斷在收縮，2018年以來，各地監(jiān)管部門對(duì)銀行開具罰單無論數(shù)量、金額上都較以往有大幅上升，處罰內(nèi)容直指同業(yè)業(yè)務(wù)、理財(cái)業(yè)務(wù)、涉房業(yè)務(wù)等，尤其4月資管新政出臺(tái)以后，封堵各種融資渠道。而從前文描述可見，房地產(chǎn)行業(yè)的投資與銷售均創(chuàng)歷史新高，且房企三大龍頭碧桂園、恒大、萬科，2018年一季度的合同銷售金額合計(jì)超過5000億元，較去年同期均有較大增長(zhǎng)。對(duì)于房企來說從項(xiàng)目前期階段的土地款支付、期間費(fèi)用，中期階段的工程款支付、三費(fèi)支付到后期階段銷售回籠等等都需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，以往各環(huán)節(jié)均有不同的融資品種銜接。

2.資金價(jià)格上升與房企利潤(rùn)率收縮之間的矛盾

一方面，資金市場(chǎng)供需矛盾的加劇帶來資金價(jià)格的不斷攀升，2018年伊始無論是銀行貸款、直融市場(chǎng)還是信托、資管公司融資，融資價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。另一方面，雖然2018年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率有所改善，分別增長(zhǎng)30.97%和12.65%。但主要得益于近兩年多地房?jī)r(jià)上漲明顯，前期土地成本相對(duì)較低，而近年來從國(guó)家和地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度一直保持高壓狀態(tài)，且各地均出臺(tái)限價(jià)、限購(gòu)、限售等措施，致使后期房企獲取土地資源時(shí)，樓面地價(jià)與限價(jià)的差價(jià)持續(xù)收縮，勢(shì)必影響后期房企利潤(rùn)率。

二、票據(jù)在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資中的運(yùn)用

（一）票據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，央行先后出來了諸多文件，鼓勵(lì)企業(yè)使用商業(yè)承兌匯票，積極推動(dòng)商業(yè)承兌匯票業(yè)務(wù)的發(fā)展，但是實(shí)踐中商業(yè)承兌匯票使用率、金額均不理想。而銀行承兌匯票方面，根據(jù)人民銀行要求自2018年1月1日起，原則上單張出票金額在100萬元以上的商業(yè)匯票應(yīng)全部通過電票辦理。同時(shí)電票在貼現(xiàn)過程中交易背景的審查較以往紙票手續(xù)更加便利。因此近兩年電票發(fā)展迅速。

（二）票據(jù)在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資中的場(chǎng)景分析

一、地產(chǎn)集團(tuán)的核心地位。大型房企整合突顯了其核心地位，催生了供應(yīng)鏈的發(fā)展。以往供應(yīng)鏈融資模式往往集中在單個(gè)項(xiàng)目上，且當(dāng)時(shí)銀票主要采取紙質(zhì)模式，期限多為半年，這種模式一是具有期限和地域的限制性;二是銀行無法從集團(tuán)層面整體把握風(fēng)險(xiǎn)造成融資受阻。

二、兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格反轉(zhuǎn)。一是當(dāng)前資金環(huán)節(jié)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)表內(nèi)資金價(jià)格攀升加速，已遠(yuǎn)超票據(jù)市場(chǎng)利率水平;二是在強(qiáng)監(jiān)管去杠桿的背景下，房企資金渠道逐步縮窄，倒逼尋求資金渠道。房企積極主動(dòng)尋求供應(yīng)鏈融資，尤其是表外融資模式。

三、地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)與電票高效在效率上形成業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。一是以往房地產(chǎn)行業(yè)單項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)，紙票的期限最長(zhǎng)不超過半年，造成融資期限上較難匹配;二是電票大量推廣前，紙票貼現(xiàn)手續(xù)煩瑣，還需提供合同發(fā)票、審查監(jiān)理報(bào)告、核對(duì)工程量等環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)營(yíng)改增之前，房企針對(duì)供應(yīng)鏈上游客戶多采取避稅模式，造成業(yè)務(wù)合作的難點(diǎn)。

正是在兩個(gè)市場(chǎng)達(dá)到業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的情況下，本文假設(shè)以下業(yè)務(wù)場(chǎng)景。第一步，銀行將排名前列的房地產(chǎn)集團(tuán)作為核心客戶，并將其主要總包建筑企業(yè)作為核心客戶上游納入核心客戶供應(yīng)鏈體系。第二步，根據(jù)房地產(chǎn)集團(tuán)與上游總包建筑企業(yè)的付款模式，如付款期限，付款比例，付款形式等，確定房地產(chǎn)集團(tuán)的專項(xiàng)供應(yīng)鏈?zhǔn)谛牛瑫r(shí)也核定上游總包建筑企業(yè)的銀票專項(xiàng)授信。第三步，通過房地產(chǎn)集團(tuán)、上游總包建筑企業(yè)、銀行三方協(xié)商，確定以銀票結(jié)算的新結(jié)算體系。第四步，銀行可為總包建筑企業(yè)開通票據(jù)池功能，針對(duì)上述開立的銀行承兌匯票，若總包建筑企業(yè)可背書其上游分包建筑企業(yè)則可大票拆小票背書支付，若上游分包建筑企業(yè)不接受則可采取買方付息模式貼現(xiàn)成資金支付，該方案中付息金額可由房地產(chǎn)集團(tuán)與總包建筑企業(yè)通過協(xié)商確定。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng).2017年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)概況、2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析

[2]上海票據(jù)交易所.2017年票據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告