常灝宇

摘 要：均衡價格是供求雙方在競爭中自發(fā)形成的，具有良好的效率特征和公平特征。政府的最高限價會造成房地產(chǎn)市場的失衡，搖號制度表面上實現(xiàn)了公平，但進(jìn)一步造成了效率損失、腐敗和實際的不公平。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展應(yīng)尊重市場規(guī)律，從供給和需求側(cè)進(jìn)行引導(dǎo)，而不是直接干預(yù)市場價格。

關(guān)鍵詞：最高限價;搖號;經(jīng)濟學(xué)分析

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）03-0131-02

一、房地產(chǎn)市場的限價現(xiàn)象

隨著房地產(chǎn)市場“去庫存“的完成以及部分城市“搶人大戰(zhàn)”的進(jìn)行，造成了全國一二線城市甚至三線城市房價的暴漲。中央經(jīng)濟工作會議多次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，強調(diào)住房的居住屬性。但由于房地產(chǎn)的投資屬性，以及買房者的經(jīng)驗性預(yù)期，“買漲不買跌”的投資心理，房地產(chǎn)市場的價格一路上揚。為了抑制房地產(chǎn)價格的暴漲，各地政府提出了限價政策。所謂限價政策，就是對預(yù)售證價格進(jìn)行管制。根據(jù)統(tǒng)計，全國公開出臺限價政策的城市有31個。限價制度的實施在多個城市形成一二手房價格倒掛，使一手房需求量迅速增加，供給量不足。多個城市為了配合限價政策的實施，出臺了“搖號”制度。

限價政策能否控制房地產(chǎn)市場的價格？“搖號”會對經(jīng)濟產(chǎn)生什么影響？本文利用經(jīng)濟學(xué)原理的知識，對該問題進(jìn)行了分析。

二、政府限價對房地產(chǎn)市場的影響

根據(jù)均衡價格決定理論，競爭性市場的均衡價格是市場上供求雙方在競爭中自發(fā)形成的，是市場中眾多的參與者在多重博弈后達(dá)到的短暫的均衡。當(dāng)需求增加時，均衡價格會上升;需求減少時，均衡價格會下降。供給增加時，均衡價格會下降;供給減少時，均衡價格會上升。當(dāng)價格偏離均衡價格時，比如，高于均衡價格時，市場上會出現(xiàn)超額供給。此時，供給方就會相互競價，價格會下降，直到供求均衡。當(dāng)價格低于均衡價格時，需求方會相互競價，提高價格?？傊?，供求雙方的競價會使市場自動達(dá)到均衡，均衡價格形成，市場處于出清狀態(tài)，資源配置達(dá)到最優(yōu)，這是理想的完全競爭的市場狀態(tài)，具有良好的效率特征和公平特征。

但是，市場供求雙方?jīng)Q定的均衡價格會高于大家的預(yù)期，尤其是涉及到民生的“住”這個問題，就會引起各種抱怨和矛盾。為了抑制房地產(chǎn)市場價格的暴漲，各地政府推行了預(yù)售證價格管制政策，其實質(zhì)就是經(jīng)濟學(xué)中的最高限價。

1.最高限價及其后果。最高限價是政府規(guī)定的某種產(chǎn)品的最高價格，最高限價總是高于市場的均衡價格的。上圖顯示了最高限價以及造成的市場不均衡。市場需求曲線D與供給曲線S 相交決定了均衡的價格與均衡的數(shù)量是（P0，Q0），政府規(guī)定的最高限價為P1，在P1較低的價格下，消費者的需求是Q2，而供給者的供給是Q1，從而造成了供給不足。

以上政策的后果在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)就是，由于利潤的下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商會減慢房子的上市速度，也就是“捂盤惜售”現(xiàn)象出現(xiàn)。比如，浙報傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2016年下半年至2017年上半年，杭州市區(qū)共有689.7萬方涉宅地出讓，而這些可建面積中只有135.1萬方上市，有554.6萬方未上市，未按計劃上市的占出讓宅地的80.4%。與此同時，由于政府的限價使得住房價格低于市場價格，買房人會迅速進(jìn)入市場，市場上會流行著“買到就是賺到”的說法。因此在一些城市出現(xiàn)了萬人排隊買房的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了成都7萬人瘋搶1千套房子的新聞，“憑關(guān)系”“倒賣房號”“賄賂置業(yè)顧問”等現(xiàn)象層出不窮。

2.“搖號”政策對經(jīng)濟效率的影響。為了解決“限價”造成的供求不匹配以及市場中的黑色交易等問題，政府不得不采取配給制度。在房地產(chǎn)市場中與配給相對應(yīng)的就是“搖號”制度。據(jù)報道，中國有8個城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號的政策，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個城市，全部或者部分房源需要搖號讓出。但是，“搖號”制度會產(chǎn)生一系列的問題。

首先，“搖號”造成了效率上的損失。市場經(jīng)濟是追求效率經(jīng)濟的。效率經(jīng)濟在市場分配領(lǐng)域遵循貢獻(xiàn)原則，誰的貢獻(xiàn)大，誰就應(yīng)該多得。具體到房地產(chǎn)市場中就是，誰出價高，誰的貢獻(xiàn)大，誰就應(yīng)該得到房子的所有權(quán)?！皳u號”制度的設(shè)計，顯然是把得到房子的機會交給了命運或者不確定性，顯然不利于效率的實現(xiàn)。

其次，“搖號”有損公平。很多人認(rèn)為，搖號雖然有損效率，但實現(xiàn)了公平。但實際上，搖號是很不公平的。即使搖號的過程完全正規(guī)，沒有內(nèi)定，但得到房子的人并沒有比其他購房人更優(yōu)秀，或者付出更多，或者對社會貢獻(xiàn)更大，或者對房子有較大的需求，僅僅是因為運氣好，就可以低價得到資源，進(jìn)而在二手市場牟利，這顯然是最大的不公平。

再次，“搖號”會產(chǎn)生腐敗。由于人為的“限價”和“搖號”的巨大利益，會誘使有關(guān)人員濫用權(quán)力與關(guān)系，甚至行賄貪污來獲取“內(nèi)定”的購房號，從而導(dǎo)致腐敗滋生。

三、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

通過以上的分析，促使房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展成了兩難困境，任由市場決定價格，價格虛高，“泡沫”嚴(yán)重，嚴(yán)重影響了普通群眾的生活，甚至一套房子花光了“六個錢包”付首付，導(dǎo)致消費降級，國民經(jīng)濟增長放緩。如果政府干預(yù)，又會造成供不應(yīng)求、腐敗滋生、損失效率和公平，那么，房地產(chǎn)市場如何保持健康發(fā)展呢？本文認(rèn)為，政府應(yīng)該充分尊重市場競爭，通過改善預(yù)期、改變供給等方法來改變市場需求和價格，進(jìn)一步使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1.充分認(rèn)清政府職能，充分尊重市場規(guī)律。競爭性市場是一種較好的市場，它能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置。尊重這種自發(fā)的秩序，便能夠保證市場經(jīng)濟的良好運行，同時，競爭性市場也可以實現(xiàn)結(jié)果的公平。政府要做的就是財富、資源稟賦的再分配，盡量使市場主體起點公平。國家應(yīng)該通過財稅制度、再分配制度等保證弱勢群體能夠享受到惠民措施。但是，對市場價格的直接干預(yù)是不合理的。尊重市場規(guī)律，體現(xiàn)在住房制度上就是，高收入靠市場、中等收入靠政策支持，而低等收入就要靠政策支持。

2.從需求方來看，通過改變預(yù)期進(jìn)而減少投資和投機需求。政府要堅持對房地產(chǎn)市場的定性，“房子是用來住的，不是用來炒的”，突出房子的居住功能，降低房子的投資投機功能，改變住房價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而降低需求，使需求曲線進(jìn)一步向左下方移動，進(jìn)而使價格下降。另一方面，對于價格上漲較快的地區(qū)和城市實行嚴(yán)格的“限購”和“限售”制度，區(qū)分剛性住房需求和改善型住房需求以及投資需求，通過這些措施進(jìn)一步改變市場的需求曲線，通過市場的方式改變市場價格。

3.從供給方來看，通過多種渠道完善住房供給制度。供給不足是導(dǎo)致住房價格居高不下的主要原因，因此，改善住房供給制度是解決房價問題的根本舉措，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的住房制度將是未來住房制度改革的新方向。

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