魏向陽

（蘇交科華東（浙江）工程設(shè)計(jì)有限公司，浙江 杭州 310000）

0 前言

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目是綜合性建設(shè)項(xiàng)目，一般由政府發(fā)起，社會(huì)資本方參與，由很多專業(yè)項(xiàng)目有機(jī)組合而成。區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目有別于一般的建設(shè)項(xiàng)目，具有其獨(dú)特的性質(zhì)，體量大，投資多，前期論證更需要認(rèn)真謹(jǐn)慎；作為決策的重要依據(jù)，區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目投資估算對(duì)精度的要求更高。

1 區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目除了具有一般項(xiàng)目一次性、復(fù)雜性等特點(diǎn)以外，還具有其獨(dú)特的性質(zhì)，更像多個(gè)項(xiàng)目的集成組合。

（1）點(diǎn)多面廣

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目是針對(duì)某一區(qū)域、片區(qū)所開展的綜合開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，所涉及的空間區(qū)域較大，所跨越的時(shí)間一般較長(zhǎng)。

（2）變動(dòng)性

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)從無到有，從大到小的過程，往往預(yù)設(shè)的目的并不明確，需要進(jìn)行深入的研究才能確定，往往結(jié)果又反過來影響研究的進(jìn)程，導(dǎo)致最終的結(jié)果再次發(fā)生變化。

（3）專業(yè)分支多

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)“大包”，是一個(gè)從無到有的過程，從地下管線到地上建筑，從基礎(chǔ)設(shè)施到商業(yè)配套都包含其中。

（4）高風(fēng)險(xiǎn)

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目像一個(gè)主觀題，政府在提出一個(gè)需求之后，由社會(huì)資本方研究開發(fā)和投資，投資規(guī)模往往在百億左右，而且投資方面臨收益不確定，需求變動(dòng)，投資封頂?shù)炔焕蛩亍?/p>

2 影響區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目投資估算的主要因素

投資估算主要包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金等組成。工程費(fèi)用主要是指建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)等費(fèi)用，是項(xiàng)目投資中最主要和最重要的部分，是項(xiàng)目投資的根本所在。

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)中建設(shè)用地費(fèi)往往占到總投資的40%-60%左右，越是靠近城區(qū)的項(xiàng)目比例就越高，其費(fèi)用是投資估算中的難點(diǎn)，存在較大不可控風(fēng)險(xiǎn)。

作為區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目，除了項(xiàng)目規(guī)模、建設(shè)地區(qū)、技術(shù)方案、工程方案及設(shè)備方案等影響因素外，還有以下特殊因素，對(duì)投資估算的影響較大。

2.1 系統(tǒng)性因素

主要是指估算編制辦法、估算指標(biāo)及相關(guān)造價(jià)管理規(guī)定等。

現(xiàn)階段用于編制投資估算的文件、指標(biāo)、規(guī)定等，都是局限于某一專業(yè)項(xiàng)目的，沒有針對(duì)區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)范，就目前編制投資估算時(shí)普遍采用的編制規(guī)定是市政相關(guān)的編制規(guī)定，無法照顧到其他專業(yè)的特殊要求及規(guī)定。

2.2 專業(yè)性因素

主要是指方案設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及造價(jià)編制人員的業(yè)務(wù)能力等。

對(duì)于一個(gè)區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目需要一個(gè)涵蓋多個(gè)專業(yè)的綜合方案，其投資估算的編制要求綜合能力較強(qiáng)的人員，需要面面俱到，往往我們的設(shè)計(jì)人員和造價(jià)編制人員都是專業(yè)化的分工和研究方向，傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)和造價(jià)人員的能力面臨巨大的挑戰(zhàn)。

2.3 社會(huì)性因素

主要是指國(guó)家政策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。

因?yàn)閰^(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，涉及的地域、部門較多，對(duì)國(guó)家政策的變化較敏感；由于區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目投資資金較大，回報(bào)周期長(zhǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)投資者信心及項(xiàng)目開展影響較大。

由于前期方案設(shè)計(jì)沒有那么深入，無細(xì)部工程量或無對(duì)應(yīng)概估算指標(biāo)，造價(jià)計(jì)算無法確定合適金額，往往存在“拍腦袋”、“湊錢”等情況，最后的投資估算與項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者的意圖、編制人員的專業(yè)素養(yǎng)有很大關(guān)系。

2.4 區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目投資估算的編制要點(diǎn)

投資估算的編制是一個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的技術(shù)工作，影響建設(shè)項(xiàng)目投資估算的因數(shù)較多。區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目投資估算的編制除了具有一般項(xiàng)目的特點(diǎn)外，在投資估算編制時(shí)要特別注意以下要點(diǎn)。

1）吃透方案、多專業(yè)協(xié)作

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目體量都很大，涉及多個(gè)專業(yè)，投資估算需要多個(gè)專業(yè)的造價(jià)人員互相配合才能完成。首先要弄清楚，項(xiàng)目的目的是什么，項(xiàng)目的內(nèi)容有哪些，各子項(xiàng)之間的關(guān)系是什么，各自的定位是什么；各專業(yè)的造價(jià)人員在測(cè)算造價(jià)的時(shí)候，要兼顧各自專業(yè)、項(xiàng)目的特殊性及服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目的投資估算，不能漏算也不能硬性切割造成重復(fù)計(jì)算。

方案設(shè)計(jì)的人員及單位應(yīng)注重新技術(shù)新理論的應(yīng)用與發(fā)展，現(xiàn)如今BIM 技術(shù)的應(yīng)用日益成熟，使用新的設(shè)計(jì)手段將更好的做到專業(yè)協(xié)同，更有效的進(jìn)行方案比選工作。在方案設(shè)計(jì)的BIM 模型基礎(chǔ)上，投資估算的編制也將更準(zhǔn)確，更高效。

2）不能大包大攬、分子項(xiàng)研究

投資估算的編制辦法和規(guī)定各行業(yè)、部門、地區(qū)都有不同的規(guī)定，即使使用全國(guó)性指標(biāo)及定額的公路和水電等項(xiàng)目，各省也有各自的補(bǔ)充規(guī)定，適用不同的編制方法和規(guī)定得出的結(jié)果往往不同；

某區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目由建筑、防護(hù)海堤、碼頭、市政道路、防護(hù)綠地及公園等子項(xiàng)工程組成，如果打包計(jì)算，只能適用市政工程估算編制辦法，后期實(shí)施時(shí)，防護(hù)海堤需適用水利相關(guān)定額、建筑需適用建筑工程定額、碼頭工程需適用水運(yùn)相關(guān)定額，費(fèi)用計(jì)算的相關(guān)規(guī)定不盡相同，區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目各子項(xiàng)的體量一般都很大，使用不同編制辦法得出的結(jié)果會(huì)有很大的偏差；

在投資估算編制時(shí)，必須與后期工程實(shí)施相結(jié)合分子項(xiàng)研究，各子項(xiàng)使用不同編制辦法和規(guī)定，貼合后期實(shí)施可有效控制投資，提高投資估算的精度。

3）明確建設(shè)實(shí)施方案、做好投資策劃

一個(gè)區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目有很多子項(xiàng)目組成，各子項(xiàng)目的建設(shè)周期各有不同，功能和建設(shè)條件要求也相互制衡，如何有機(jī)組合安排各子項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施在很大程度上影響著項(xiàng)目的建設(shè)投資；好的實(shí)施方案可以有效節(jié)約投資，先開工建設(shè)的項(xiàng)目可以為后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)提供有利的建設(shè)條件；好的投融資方案，可以減少項(xiàng)目的資金占用，提前投產(chǎn)運(yùn)行回籠資金；充分考慮建設(shè)實(shí)施方案、投融資方案的投資估算，才能準(zhǔn)確反應(yīng)項(xiàng)目投資，為項(xiàng)目的開展提供可靠的保障。

4）專業(yè)的人做專業(yè)的事、推進(jìn)全過程咨詢

建設(shè)項(xiàng)目從方案論證到建設(shè)落地都需要專業(yè)人士來完成，國(guó)家從法律到建設(shè)制度都有嚴(yán)格的規(guī)定，區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目由于其特殊性，專業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)參與的單位及人員的專業(yè)水平要求更高。

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目各子項(xiàng)的專業(yè)性都不一樣，建筑、水利、公路、市政道路、水運(yùn)等方案設(shè)計(jì)需要各自的專業(yè)人員來完成，投資估算的編制也需要不同專業(yè)的造價(jià)人員相互配合完成。

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)起方一般是政府，如何把控項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，控制項(xiàng)目的投資；對(duì)于政府人員來說，無論從技術(shù)水平還是管理團(tuán)隊(duì)上，都無法支撐；目前政府投資項(xiàng)目的控制，通常做法是聘請(qǐng)第三方審計(jì)單位，對(duì)造價(jià)進(jìn)行兩級(jí)甚至三級(jí)審計(jì)；區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目的體量較大，各專業(yè)子項(xiàng)較多，政府的管理工作難度也較大。

國(guó)家大力推進(jìn)全過程咨詢服務(wù)，培育全過程咨詢服務(wù)單位，就是為資源整合提供支持，具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的全過程咨詢單位擁有較強(qiáng)的專業(yè)能力和資源整合能力，可以為區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)增值。

3 結(jié)語

區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目有別于一般的建設(shè)項(xiàng)目，由多個(gè)專業(yè)項(xiàng)目組合而成，其體量較大、投資較多、綜合性較強(qiáng)；作為項(xiàng)目決策、資金籌措以及項(xiàng)目實(shí)施造價(jià)控制的主要依據(jù)，區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目投資估算的編制難度更大，精度要求更高，對(duì)編制的組織、造價(jià)人員的能力、審計(jì)提出更高的要求；方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)用BIM 技術(shù)，推進(jìn)項(xiàng)目的全過程咨詢管理，提高投資估算編制精度和效率的同時(shí)，優(yōu)化資源整合，為區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)增值。