王曉東

摘要：我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的工作正在穩(wěn)步的進(jìn)行，各級(jí)政府積極響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，自《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》落地實(shí)施以來，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)整合工作有序開展。為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享、形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有序推進(jìn)的新形勢(shì)下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪起到了至關(guān)重要的作用，這也將會(huì)是不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查工作的一個(gè)重要機(jī)遇，可能順著這條路越走越遠(yuǎn)，將來或許能夠打開土地資源共享服務(wù)的新局面，為了使這項(xiàng)工作進(jìn)行的更加規(guī)范，需要我們繼續(xù)探索不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的流程。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查;測(cè)繪工作

1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查概述

在房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，有很多種權(quán)籍調(diào)查方法，包括不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定、測(cè)量以及權(quán)屬調(diào)查等等。其中，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查過程中，可以通過實(shí)地勘察以及內(nèi)外業(yè)核實(shí)等多個(gè)方法進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，從而明確房地產(chǎn)權(quán)屬和界址。在實(shí)際工作中，應(yīng)該綜合考慮房地產(chǎn)基礎(chǔ)條件、工作實(shí)際需求等，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)類型、位置等合理選用不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方法，這樣才能保障房地產(chǎn)測(cè)量工作的順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，對(duì)于不同的建設(shè)用地，應(yīng)該選用不同的調(diào)查方法，通常情況下，在對(duì)城鎮(zhèn)、村莊以及分散、獨(dú)立的區(qū)域進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查中，可以采用解析法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)，并且對(duì)土地面積進(jìn)行科學(xué)合理的計(jì)算，最后再采用幾何要素法測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)面積。

2開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的具體流程

2.1前期準(zhǔn)備工作

在開始調(diào)查前要把以往的歷史檔案的資料進(jìn)行搜集并統(tǒng)一整理，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鰵v史檔案當(dāng)中的資料，準(zhǔn)確的分析出和實(shí)際情況存在的差距，勘察所需調(diào)查土地或房屋的具體情況，根據(jù)以往的檔案資料制定出初步的測(cè)繪方案，去相關(guān)部門提檔，并且找到一個(gè)合理的控制點(diǎn)，與各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間緊密的聯(lián)系，充分地做好查詢數(shù)據(jù)和對(duì)應(yīng)資料的工作。

2.2權(quán)籍調(diào)查工作

把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和界址的真實(shí)情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，繪制好不動(dòng)產(chǎn)的單元和宗地的草圖，在進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查的時(shí)候，一定要實(shí)事求是的填寫不動(dòng)產(chǎn)的全集調(diào)查表，這個(gè)不能有絲毫的差錯(cuò)。在對(duì)每一個(gè)宗地進(jìn)行設(shè)置時(shí)一定要嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定，并且緊密結(jié)合實(shí)際來進(jìn)行確定。在設(shè)置一些特殊宗地時(shí)，比如轄區(qū)范圍有公共部分或者被高速公路所占用的情況一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)，并且核實(shí)實(shí)際的情況再采用靈活機(jī)動(dòng)的方式來進(jìn)行設(shè)置。要重點(diǎn)檢查宗地范圍內(nèi)建筑物的落宗情況，也就是檢查所建筑的房屋是否是在宗地的范圍內(nèi)，做這項(xiàng)檢查，主要是調(diào)查一下房屋是否存在超宗地范圍的情況。還有宗地和周邊宗地的接邊情況要仔細(xì)檢查，所要測(cè)量的宗地和與其相鄰的宗地不能存在被壓蓋住或交叉的情況。房產(chǎn)和地產(chǎn)的一致性一定要保障，也就是要求申請(qǐng)土地測(cè)量和房屋測(cè)量的申請(qǐng)人和調(diào)查之后進(jìn)行登記的權(quán)利人必須是同一個(gè)人。開展土地或者房屋的權(quán)籍調(diào)查工作一定要把所屬范圍內(nèi)全部完成之后才能進(jìn)行下一步的登記工作，有了這個(gè)時(shí)效性的限制，才可以確保后續(xù)的登記流程流暢的進(jìn)行。

2.3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪技術(shù)

2.3.1 數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)

在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪過程中，數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)的應(yīng)用比較廣泛，其以數(shù)字化技術(shù)為基礎(chǔ)，并以圖片的形式實(shí)施測(cè)量工作，同時(shí)應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)以及數(shù)據(jù)處理軟件確定不動(dòng)產(chǎn)坐標(biāo)體系數(shù)據(jù)。另外，在不同數(shù)據(jù)和圖片的處理過程中，需要結(jié)合實(shí)際情況選用適宜的處理辦法，對(duì)各類數(shù)據(jù)進(jìn)行比較、疊加和調(diào)整，保證測(cè)量質(zhì)量。

2.3.2 野外測(cè)量技術(shù)

在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪中，野外測(cè)量是十分重要的測(cè)量?jī)?nèi)容。野外測(cè)量技術(shù)種類比較多，常見類型有以下幾種：（1）應(yīng)用全站儀進(jìn)行測(cè)量，在具體應(yīng)用中，可采用電子記錄的方式確定量圖體系，同時(shí)搜集測(cè)量工作中的各類數(shù)據(jù)，將各類測(cè)量數(shù)據(jù)儲(chǔ)存至電子記錄設(shè)備中，對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行整理和統(tǒng)計(jì)分析，最后采用綜合考量圖系統(tǒng)，對(duì)測(cè)量所得圖片信息進(jìn)行有效處理。（2）采用全站儀對(duì)申請(qǐng)地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，然后將測(cè)量結(jié)果傳遞至計(jì)算機(jī)中，采用圖片的形式展現(xiàn)出測(cè)量結(jié)果，并將其記錄在計(jì)算機(jī)中。（3）遙感技術(shù)也是較為常見的野外測(cè)量技術(shù)。遙感技術(shù)又被稱為RS技術(shù)，為了提升測(cè)繪工作水平，需要充分應(yīng)用遙感技術(shù)，發(fā)揮其在不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測(cè)繪中的優(yōu)勢(shì)，提升測(cè)繪工作效率，保證測(cè)繪結(jié)果的可靠性。

2.4不動(dòng)產(chǎn)圖繪制與不動(dòng)產(chǎn)面積測(cè)算

進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)圖的繪制也是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的重要內(nèi)容，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作所得的數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)和分析，選擇1∶500的比例尺，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)圖的繪制。不動(dòng)產(chǎn)圖的繪制主要包括電子文件和紙質(zhì)文件兩種形式，精準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)圖可以為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的相關(guān)工作提供依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)的面積測(cè)算方法按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1）執(zhí)行。不僅要對(duì)其所占面積進(jìn)行測(cè)算，還需要對(duì)其結(jié)構(gòu)面積進(jìn)行測(cè)算，其中結(jié)構(gòu)面積測(cè)算又包括建筑面積測(cè)算、產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算以及實(shí)際面積測(cè)算等內(nèi)容，為使產(chǎn)權(quán)人的合法利益得到保障，相關(guān)工作人員需要保證測(cè)量結(jié)果的真實(shí)性和可靠性。

2.5審查調(diào)查成果

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果主要為文字成果、表格成果、圖件成果。需要在入庫(kù)之前把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的管理轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一的格式，也就是系統(tǒng)管理數(shù)據(jù)庫(kù)的格式，這樣可以方便以后調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，然后再對(duì)調(diào)查測(cè)繪的成果進(jìn)行拓?fù)浼斑壿嫏z查的工作。

2.6成果入庫(kù)，整理歸檔

調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)以宗地、宗海為單位，按照統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖等成果樣式，形成不動(dòng)產(chǎn)單元調(diào)查成果，提交紙質(zhì)成果和相應(yīng)的電子數(shù)據(jù)。將宗地看作單位，把調(diào)查結(jié)果按規(guī)定統(tǒng)一整理，確保按照要求，要注意紙質(zhì)檔與電子檔分開歸納。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測(cè)繪的成果，需要以宗地為單位進(jìn)行統(tǒng)一的歸檔處理，檔案存儲(chǔ)類型有紙質(zhì)和電子版兩種。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作的技術(shù)性比較強(qiáng)，同時(shí)對(duì)于測(cè)繪工作人員的操作技能要求比較高，這就要求測(cè)繪人員具有豐富的專業(yè)知識(shí)以及工作經(jīng)驗(yàn)，并應(yīng)用先進(jìn)的調(diào)查測(cè)繪技術(shù)，提升調(diào)查測(cè)繪工作效率。

2.7測(cè)繪成果驗(yàn)收

測(cè)繪工作結(jié)束之后，需要進(jìn)行必要的成果驗(yàn)收過程，驗(yàn)收過程需要對(duì)所有測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收符合，對(duì)測(cè)量結(jié)果進(jìn)行進(jìn)一步完善，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展奠定基礎(chǔ)。

3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪發(fā)展

目前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)繁多，源數(shù)據(jù)種類多，作業(yè)工具多樣化，成果結(jié)構(gòu)不明顯和生產(chǎn)效率低等多種問題。且土地測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪的分開作業(yè)，致使許多機(jī)構(gòu)都面臨數(shù)據(jù)多源異構(gòu)、數(shù)據(jù)整合量大、數(shù)據(jù)質(zhì)量不一，加大了數(shù)據(jù)融合難度，耗費(fèi)了大量人力物力。對(duì)相關(guān)企業(yè)來說，這是一個(gè)難得的契機(jī)，企業(yè)可以承擔(dān)宅基地、集體建設(shè)用地、國(guó)有建設(shè)用地及其上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)籍調(diào)查;承擔(dān)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)籍調(diào)查;承擔(dān)林地使用權(quán)以及森林、林木所有權(quán)及使用權(quán)的權(quán)籍調(diào)查;承擔(dān)各類不動(dòng)產(chǎn)登記資料整理整合。然而，由于不動(dòng)產(chǎn)登記工作涉及諸多相關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家和相關(guān)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及計(jì)算機(jī)、遙感、地理信息系統(tǒng)等諸多新技術(shù)，相關(guān)企業(yè)在抓住機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著挑戰(zhàn)。隨著時(shí)間的推移，為了更好地開展不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)，慎重穩(wěn)妥做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作勢(shì)在必行，應(yīng)將其重心轉(zhuǎn)移到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍整合工作，同時(shí)規(guī)模的壯大、技術(shù)的提升、服務(wù)的完善、市場(chǎng)的成熟，這些都將是每個(gè)企業(yè)的影響力。各企業(yè)要想完成“量變”到“質(zhì)變”的完美轉(zhuǎn)身，就應(yīng)該重視管理、重視技術(shù)、重視市場(chǎng)，注重每一個(gè)技術(shù)節(jié)點(diǎn)，尊重每一份服務(wù)需求，提高每一個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量。

結(jié)論

在全國(guó)全面開展不動(dòng)產(chǎn)登記政策的背景下，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作需要承擔(dān)更為沉重的工作任務(wù)，工作人員在開展相關(guān)工作時(shí)，需要嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的工作流程，合理有效應(yīng)用各種測(cè)繪儀器設(shè)備，測(cè)繪以及調(diào)查工作人員都需要具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠通過其認(rèn)真的工作過程最大程度保證測(cè)繪工作的真實(shí)性和有效性，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的確權(quán)和登記工作提供科學(xué)依據(jù)。

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