摘要：住宅過濾模型是美國城鎮(zhèn)住宅市場發(fā)展的產(chǎn)物，其適用性取決于住宅市場外部環(huán)境而非住宅市場內(nèi)部邏輯。中國大陸城鎮(zhèn)住房價格體系的地理分布與美國相反，中國式土地財政又推高了中國大陸城鎮(zhèn)住房價格，因此住宅過濾模型并不適用于中國大陸。住宅過濾模型被引進中國大陸，與其說是地方政府推卸住房保障責任的需要，不如說是中國式土地財政繼續(xù)存在的需要。

關鍵詞：住宅過濾模型;中國式土地財政;住房價格體系;住房保障

中圖分類號：F061.4??? 文獻標識碼：A 文章編號：CN61-1487-（2019）23-0021-05

近年來，源于美國的住宅過濾模型已經(jīng)成為我國住宅保障和住宅福利領域的重要分析手段。住宅過濾模型是否客觀、真實地反映了住宅市場的運行現(xiàn)實和運行規(guī)律，在相當程度上決定著政府住宅保障和住宅福利政策的針對性、有效性。鑒于我國住宅問題的敏感性和重要性，全面、科學地揭示住宅過濾模型的內(nèi)在邏輯，探究住宅過濾模型的應用價值，具有重要的現(xiàn)實意義。

一、住宅過濾模型的由來與基本內(nèi)容

所謂住宅過濾，是指住宅在其生命周期內(nèi)伴隨著效用提供數(shù)量的變化，房客也在不同收入階層間變動的過程。住宅過濾觀點源于20世紀20年代美國學者E.W.Burgess對芝加哥住宅區(qū)位格局的解釋。Burgess通過長時期的調研分析認為，隨著收入水平越來越高，人們的居住區(qū)域會離市中心越來越遠，舊住宅則留給收入較低的家庭使用，結果越窮的家庭越靠近市中心，這是住宅過濾理論的萌芽[1]。20世紀60年代，另一學者Lowry指出，過濾的主體是住宅而非各收入階層，過濾的原因是住宅老化與新建[2]。20世紀70年代開始，針對住宅貶值引發(fā)的住宅過濾現(xiàn)象，規(guī)范的住宅過濾模型逐步出現(xiàn)，如Sweeney模型[3][4]、Ohls模型[5]和Braid模型[6][7][8][9]。在當代社會，住宅過濾模型應用范圍已經(jīng)大大擴展，特別是在住宅保障和住宅福利領域幾乎成為一個必不可少的分析工具。當然，在住宅過濾模型發(fā)展的過程中，雜音也一直存在。針對住宅升值現(xiàn)象，Arnott和Braid還提出了住宅逆過濾模型[10]。

目前，主流的住宅過濾模型都有兩個基本假設[11]285。第一，住宅質量下降。即由于物質損耗、技術退化和住宅結構的改變，住宅所提供的服務規(guī)模隨時間的推移而不斷下降。第二，所有者收入下降。即當住宅沿著質量階梯向下移動時，它將被收入水平不斷下降的家庭占有。由這兩個假設出發(fā)，新住宅必然歸高收入的人群居住，舊住宅則歸低收入的人群居住，并且由于住宅建設往往開始于中心城區(qū)，在過濾的作用下，窮人往往主要也居住于舊住宅密布的中心城區(qū)，富人主要居住于新住宅崛起的郊區(qū)。相應地，郊區(qū)新住宅的增加同時意味著中心城區(qū)舊住宅的增加，限制面向富裕階層的郊區(qū)新住宅的供應，也意味著限制面向窮人的中心城區(qū)舊住宅的供應。政府與其耗費大量財力向低收入人群提供實物住宅或住宅補貼，不如增加高收入人群的郊區(qū)新住宅需求，這樣通過住宅過濾，低收入人群的住宅問題自然而然能夠得到緩解以致最終解決，這是住宅過濾模型背后隱含的住宅保障與住宅福利政策含義。

毫無疑問，如果住宅過濾模型真實地反映了住宅市場的運行過程與運行規(guī)律，政府的住宅保障負擔將大大減輕，住宅福利支出則可有可無，當代社會將很難存在真正意義上的城鎮(zhèn)住宅困難問題。

二、住宅過濾模型的應用局限性

然而，經(jīng)過二十多年的房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展（見表1），以群租為代表的現(xiàn)階段日益惡化的城鎮(zhèn)住房困難表明，所謂的住宅過濾模型存在一定的局限性，它不是放之四海而皆準的絕對真理。住宅過濾模型也許適用于美國，但它至少并不完全適用于當今的中國，特別是中國城鎮(zhèn)住宅市場。

群租是指低于正常居住條件的擁擠租賃狀況。在不同時期、不同地區(qū)，群租的內(nèi)容都有所不同。如2014年，上海規(guī)定，群租包括：（1）將單位集體宿舍設在住宅小區(qū)內(nèi);（2）將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租;（3）將原始設計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住;（4）出租房間的人均居住面積低于5平方米;（5）每個出租房間的居住人數(shù)超過2人，有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外②。但在2009年以前的上海，單位集體宿舍是不禁止設在住宅小區(qū)的，2007年的北京也不禁止出租房屋多人居住，對人數(shù)沒有限制。換句話說，以前也許有群租，但還沒有嚴重到需要政府干預的地步。群租愈演愈烈是我國城鎮(zhèn)住宅問題日益惡化的真實寫照。盡管群租在新中國的歷史上幾乎沒有絕跡，但1998年城鎮(zhèn)住宅制度全面改革以來，群租現(xiàn)象愈演愈烈是一個不爭的事實。③以北京、上海為代表，官方對群租采取長期的打擊措施表明兩點，一是越來越多的消費者沒有支付能力，通過市場渠道解決基本的居住需求，二是城鎮(zhèn)住宅問題不僅存在，而且有惡化的趨勢④。然而根據(jù)住宅過濾模型，只要維持住宅市場供求的大體平衡，存在住宅問題的消費者就只能是極少數(shù)?？紤]到當今中國城鎮(zhèn)存在大量的閑置房源[12]，以及房地產(chǎn)開發(fā)商的大量庫存房源⑤，政府沒有最低限度的財力解決城鎮(zhèn)住房問題是不可想象的，甚至就不應該存在住房問題。理論與現(xiàn)實的悖論決定了，住宅過濾模型至少在中國城鎮(zhèn)存在嚴重的應用局限。

經(jīng)過多年發(fā)展的住宅過濾模型，內(nèi)部邏輯和推導過程顯然沒有問題，有問題的只能是其前提和假設。住宅過濾模型有兩個基本假設和前提，一是住宅質量的下降導致住宅效用減少，二是消費者收入的不同決定消費者獲取住宅效用的不等?？梢钥隙ǖ氖牵谄渌鼦l件不變的情況下，住宅效用確實受住房質量的影響，住宅質量越好，住宅效用提供越充分。由于住宅質量很大程度上取決于新舊程度，因此，住宅的新舊與其效用的大小直接掛鉤沒有什么不妥。另一方面，住宅效用又決定住宅價格，在收入預算的約束下，收入不同的消費者只能獲取不同的居住效用，因此質量下降的住宅會過濾給收入較低的消費者使用也是能夠成立的。由此可見，住宅過濾模型在一定范圍內(nèi)（即在其它條件不變的前提下）是成立的。問題在于一旦突破這一范圍，住宅過濾模型的有效性就會大受影響。這是因為，住宅質量在決定住宅效用大小的所有因素中僅處于次要的地位。理論上說，決定住宅質量優(yōu)劣的首先是住宅的周邊環(huán)境，特別是住宅周邊的社會服務設施，其次才是住宅本身的質量。也正因為如此，王愛國先生將現(xiàn)代都市土地定義為“現(xiàn)代基礎設施裝備的土地”[13]340，住宅周邊社會環(huán)境的重要性由此可見一斑。

即便是美國城市經(jīng)濟學大師阿瑟·奧沙利文在舉例說明住宅提供效用時也不得不承認，學校、空氣質量、易達性、面積等的單位價格遠遠大于房齡的單位價格是一個生活常識。[11]278既然住宅質量僅僅對住宅價格和住宅效用產(chǎn)生重要影響，但這種影響并不是決定性的，則完全建立在住宅質量變動基礎上的住宅過濾模型顯然是犯了以偏概全的錯誤，將其適用范圍過于擴大了。鑒于住宅的周邊環(huán)境特別是社會環(huán)境主要是土地投資的產(chǎn)物，因此，土地投資的多少直接決定了住宅過濾模型適用范圍的大小。土地投資越多，住宅過濾模型適用范圍越小;土地投資越少，住宅過濾模型適用范圍越大。住宅過濾模型在美國實用性強，只能歸結于美國城區(qū)和郊區(qū)土地投資差別不大，或者發(fā)達的交通使得美國城區(qū)和郊區(qū)的土地投資差異在很大程度上消失了。但在中國顯然不是這樣，我國城區(qū)和郊區(qū)不僅土地投資差異很大，而且交通和政府政策甚至使得這種土地投資差異顯性化了，即不使用甚至不購買城區(qū)的房子，城區(qū)土地投資的收益將無法獲得，價格高得離譜的學區(qū)房現(xiàn)象即是一例⑥，由此也就決定了住宅過濾模型在我國的適用具有很大局限性。

三、我國城鎮(zhèn)住房問題的關鍵在于土地財政支撐的住宅壟斷高價

從理論上講，城鎮(zhèn)住宅市場分優(yōu)質住宅市場和普通住宅市場兩部分。優(yōu)質住宅市場雖然供給剛性，但需求彈性;普通住宅市場需求剛性，但供給彈性。這樣，無論是普通住宅市場還是優(yōu)質住宅市場，都能夠通過價格引導供求，最終達到穩(wěn)定均衡。我國城鎮(zhèn)土地實行國有制，包括普通住宅用地在內(nèi)的城鎮(zhèn)土地供應全國一盤棋，為了實現(xiàn)土地出讓金收入的最大化，地方政府沒有增加土地供給的權力，卻有減少土地供給的靈活性，它與普通住宅的需求剛性結合在一起，就形成了普通住宅壟斷供給市場。當普通住宅需求下降時，用地供應也會下降，必要時停止供應，甚至已經(jīng)供應的土地也會通過審批等延遲供應市場，目的是確保普通住宅價格不降;當普通住宅需求上升時，普用地供應滯后上升，目的是確保普通住宅價格上升得快一些，而不是保持基本穩(wěn)定。這意味著與世界其他國家相比，我國大陸的城鎮(zhèn)住房市場具有自己的明顯特點：

一是城鎮(zhèn)普通住宅價格既沒有充分考慮普通消費者的可支付能力，也沒有充分考慮普通消費者的規(guī)模，很大程度上就是一種供給價格。例如，我國城鎮(zhèn)住宅的房價收入比遠遠高于國際公認的水平;⑦又如，政府的住宅用地供應計劃始終未能不折不扣地落實⑧。我國城鎮(zhèn)消費者特別是普通消費者的居住需求無論是價格還是數(shù)量都沒有成為住房價格的決定性因素，我國城鎮(zhèn)住房價格實際上是一種單方面的供給價格。

二是我國城鎮(zhèn)土地價格是一種賣方壟斷價格，目的是實現(xiàn)賣地收入最大化。從形式上看，政府作為城鎮(zhèn)土地的唯一供給方，土地價格的制定似乎受到多方面因素特別是社會安定和住房保障因素的限制，但“招拍掛”的市場機制決定了城鎮(zhèn)住宅用地價格的實現(xiàn)會非常充分。

三是我國城鎮(zhèn)土地的壟斷高價主要問題在于普通住宅用地的壟斷高價。城市土地國有制本身不是問題，只要市場有足夠的購買力，就會形成城鎮(zhèn)優(yōu)質住宅用地價格高昂，因為高昂的價格不過是城鎮(zhèn)優(yōu)質住宅用地資源優(yōu)化配置的手段。但普通住宅用地不能實行壟斷高價，因為普通住宅是剛需對象，普通住宅消費者的收入是相當穩(wěn)定的，普通住宅價格抬得越高，城鎮(zhèn)普通消費者不能滿足基本居住需求的人數(shù)會越多，住房問題也會越嚴重。

四是普通住宅的壟斷高價決定了地方政府履行住房保障職能發(fā)揮有限。在市場機制作用下，地方政府住房保障的成本最小化要求城鎮(zhèn)普通住宅有穩(wěn)定的生產(chǎn)價格，普通住宅的市場價格比生產(chǎn)價格越高，政府的住房保障成本越大，并且由于財富漏出效應的存在，政府住房保障成本支出的增加遠大于普通住宅價格上漲帶來的土地出讓金收益，這意味著普通住宅的壟斷高價與住房保障是內(nèi)在沖突的，選擇了普通住宅的壟斷高價，也就意味著削弱了住房保障職能[14]。

五是住宅市場需求主要表現(xiàn)為投資和投機需求。我國城鎮(zhèn)住宅市場的壟斷供給高價是土地財政支撐的，這意味著城鎮(zhèn)住宅價格是穩(wěn)步上漲的，上漲的幅度也許有大有小，上漲的時間也許有先有后，但確定性是有保證的，由此產(chǎn)生的住宅市場需求必然是以投資和投機需求為主。由于規(guī)模不經(jīng)濟的存在，房主寧可閑置，也不會對外出租住宅，他們更注重的是住宅價格上升帶來的投資和投機收益。

這樣，住宅過濾模型在中國大陸也就沒有了用武之地。第一，高收入階層有新的住宅，并不會將舊的住宅出租，更多的選擇是將舊住宅甚至新住宅閑置等待升值;第二，即使舊住宅用于出租，它也不是低收入消費者的支付能力所能夠承受的;第三，由于土地投資的稀缺性，中國大陸城鎮(zhèn)住宅價格的主流依然是市區(qū)遠遠高于郊區(qū)。事實上，住宅過濾模型實際所起的作用只能是掩蓋住房問題的嚴重性，鼓勵有限的土地和住房資源逐步向高收入消費者集中，從而為中國式土地財政的延續(xù)提供必要條件。

四、房價回歸是住房過濾模型適用的基礎和前提

住宅過濾模型在一定的條件下確實可以實現(xiàn)住宅發(fā)展與住宅保障的統(tǒng)一，用它來指導我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不失為一種有益的探索，為此，應創(chuàng)造住宅過濾模型的適用環(huán)境，其中房價回歸是最基本的措施和核心內(nèi)容。

我國大陸城鎮(zhèn)住房問題的核心是高房價。當前為高房價及其背后土地財政辯護的理由五花八門，然而細細推敲，站在社會公眾的利益立場上，這些理由沒有一個站得住腳。第一，高房價是控制特大城市人口規(guī)模的有效手段。這種觀點無視高房價不僅存在于特大城市，也存在于大城市甚至中小城市，更何況控制特大城市人口規(guī)模的手段有多種，完全沒有必要選擇弊端重重的高房價;第二，高房價是地方政府籌資建設基礎設施的基本手段。這種觀點忽視了基礎設施最終是為經(jīng)濟建設服務的，如果基礎設施投資不能促進經(jīng)濟增長，這種投資無疑是得不償失的。2007年以來，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長率就一直在下降，其中房價最高的最大經(jīng)濟中心城市上海的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長率甚至由多年前的遙遙領先，現(xiàn)在已經(jīng)只能達到平均水平的地步（見表2）。當然，為了追求社會效益，有的基礎設施投資即使虧損也是必需的，不過這種投資的規(guī)模往往限制在政府財力所能允許的范圍內(nèi)，如果這種投資導致整體經(jīng)濟增長下滑，這種投資依然是不可取的。至于高房價帶來的經(jīng)濟資源低配以及收入分配差距，更是社會主義市場經(jīng)濟所不允許的。從這個角度說，土地財政及其衍生的高房價必須清理整頓。

房住不炒的政策正是針對二十多年的高房價及其背后的土地財政提出來的。房住不炒至少包含以下幾層意思：第一，房子是用來住的，不是用來炒的。房子的基本屬性是居住，優(yōu)質住宅的投資屬性是派生的，必須堅持住房用于居住的基本屬性;第二，住房的價格，無論是購買還是居住，必須與人們的收入和購買力相適應。收入與購買力是住房價格合理與否的基本判斷標準，即使是借入購買力，也必須以人們可靠的償還能力為基礎，必須摒棄以往依靠住宅投資升值償還住宅貸款的錯誤思維;第三，已經(jīng)超高的城鎮(zhèn)住房價格，無論速度是快還是慢，終究是要降下來的。超高的住房價格，不僅拉高了城鎮(zhèn)勞動力成本，更極大地扭曲了經(jīng)濟資源的合理配置，它是我國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度持續(xù)下滑十多年的罪魁禍首，因此必須最終降下來，當然為了維持國民經(jīng)濟的穩(wěn)定大局，這一過程不得不有所延長;第四，過去涸澤而漁的土地財政模式不可持續(xù)，未來的土地財政模式必須建立在可持續(xù)發(fā)展的基礎上。各級地方政府必須認識到，當前的土地財政模式是飲鴆止渴，必須轉型和實現(xiàn)土地財政收入與經(jīng)濟增長的協(xié)調發(fā)展。相應地，從房住不炒這一大原則出發(fā)，我們可以大致預見中國大陸未來的住房政策演變方向。第一，未來的城鎮(zhèn)土地供應，不僅要與經(jīng)濟發(fā)展掛鉤，更要與人口掛鉤;第二，未來的住房保障將增強剛性，不再取決于政府住房保障財力的大小，而是取決于社會公眾購買力的大小，從而迫使地方政府將維持房價穩(wěn)定置于一切工作的首位;第三，地方財源將從以地為中心轉變?yōu)橐匀藶橹行?，人才是最寶貴的經(jīng)濟資源，唯有實現(xiàn)人地協(xié)調發(fā)展，地方財源建設才是可持續(xù)性的。

當然，由于經(jīng)濟發(fā)展階段的不同，地方政府當前財力有限，不得不將投資重點集中于中心城城區(qū)，以最大限度地攫取城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的集聚效益。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，地方政府財力將較為寬裕，社會公眾的消費水平得到極大提升，特別是生產(chǎn)集聚迫使城鎮(zhèn)中心區(qū)域生活品質下降，消費者更傾向于居住向城郊擴散。在這種情況下，地方政府自然會致力于緩解中心城區(qū)的集聚效應，增加郊區(qū)的土地投資，將中心城區(qū)的公共設施和公共服務提供與中心城區(qū)的住房所有權脫鉤，允許郊區(qū)住房擁有者通過交通彌補遠離城市中心區(qū)的不足。相應地，城市中心將不再是豪宅和高品質生活的代名詞，郊區(qū)的房產(chǎn)價格將大大上升，這樣住宅過濾模型的適用自然是水到渠成。

五、對引進住宅過濾模型的思考

最大限度地吸收國外成熟的經(jīng)濟和社會發(fā)展經(jīng)驗是中國對外開放的基本內(nèi)容。1978年以來的改革開放經(jīng)驗和教訓告訴我們，國外的經(jīng)濟和社會發(fā)展經(jīng)驗浩如煙海，但并不是每一條經(jīng)驗都可以拿來直接使用，因地制宜創(chuàng)新性地對國外成功的經(jīng)濟和社會發(fā)展模式加以改造使其適合中國國情，才是對外開放取得成功的根本。具體到住宅過濾模型上，我們至少要注意到以下幾點。

第一，我國城鎮(zhèn)土地實行國有制，各級地方政府作為國有土地的代表行使國有土地的各項經(jīng)濟權益，這意味著我國大陸的土地供給是一個典型的完全壟斷市場。根據(jù)現(xiàn)有法律，不僅某個城市的土地供給只有一家，而且各個城市之間的土地供給可以通過地方政府的上級單位——省、市、自治區(qū)甚至中央政府協(xié)調，因此理論上講，只要愿意，各級政府可以根據(jù)住宅市場的實際購買力制定收益極大化的城鎮(zhèn)土地市場完全壟斷價格。如果考慮到政府對房地產(chǎn)市場的公共管理職能，它甚至能夠從房地產(chǎn)開發(fā)商手里攫取大部分地產(chǎn)變房地產(chǎn)這段時間內(nèi)的土地增值收益。從這個角度說，從土地到住宅的城鎮(zhèn)住房市場是高度管制的。

第二，我國大陸城鎮(zhèn)經(jīng)濟總體上處于較低的發(fā)展中水平，聚集效應依然以集中于城鎮(zhèn)中心區(qū)域為主。工業(yè)化和城市化是近代經(jīng)濟發(fā)展的基本特征，土地投資則是城市經(jīng)濟發(fā)展的基本前提。在城市經(jīng)濟發(fā)展的初期，資本的稀缺決定了土地投資必須非常重視收益，必須投向聚集效益明顯的城市中心城區(qū)。我國大陸目前人均GDP不到10000美元，遠遠談不上進入發(fā)達階段，相應地，我國大陸城鎮(zhèn)的土地投資只能集中于市區(qū)，城鎮(zhèn)住房價格體系只能是由城區(qū)向郊區(qū)逐漸下降。換句話說，住宅過濾模型適用的外在環(huán)境在中國大陸遠未到來，中心城區(qū)住宅折舊帶來的住宅價格和租金下降遠不足以與中低收入居民的購買力銜接。如果考慮到我國大陸城鎮(zhèn)住宅價格本身包含的壟斷成分，這一結論就更為顯著。

第三，由于體制運行的低效率，財力不足的借口將在很長一段時間內(nèi)支撐以土地出讓金為主體的中國式土地財政。蘇聯(lián)解體和我國改革開放的成功告訴我們，相對于集中集權體制，市場體制更為有效和成功。目前，我國市場經(jīng)濟的活力還沒有充分釋放，經(jīng)濟體制的運行效率還不高，政府財政收支壓力將長期存在。這種壓力雖然與經(jīng)濟發(fā)展水平還不夠高有關，但更多的原因是財政經(jīng)費使用的約束與節(jié)制機制不夠健全。這也意味著，盡管我國的經(jīng)濟活力因為中國式土地財政的猖獗而流失十多年，但以土地出讓金為主要形式的中國式土地財政仍將持續(xù)。引進住宅過濾模型，不僅有助于推卸政府住房保障的責任，也有助于掩蓋城鎮(zhèn)住房問題日益惡化的現(xiàn)實，對此我們要有清醒的認識。

注 釋：

①數(shù)據(jù)來自CEIC。

②參見上海市政府《關于修改﹤上海市居住房屋租賃管理辦法﹥的決定》。

③參見陳伊昕：《群租禁而難絕? 折射“北漂”生活百態(tài)》，http：//house.people.com.cn/n/2015/0916/c164220-27589942.html。

④參見胡寶秀：《上海多部門聯(lián)手不間斷整治群租》，http：//money.163.com/14/0509/08/9RPPBDDG00253BOH.html。

⑤參見季睿坤：《全國庫存商品房40億平方米? 可供1.2億人居住》，http：//news.focus.cn/sjz/2013-04-16/3139830.html。

⑥參見徐妍斐：《23萬元/M2：上海靜安學區(qū)房報價創(chuàng)新高》，http：//news.sohu.com/20150908/n420602397.shtml。

⑦參見余燕明：《房價收入比排行榜出爐? 7城市家庭需10年收入才能買房》，http：//house.people.com.cn/n/2015/0604/c164220-27105459.html。

⑧參見劉展超：《國土部暫停發(fā)布全國供地計劃? 一線城市將增供》，http：//money.163.com/14/0512/02/9S0S8UGT00253B0H.html。

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作者簡介：顧書桂（1970—），男，漢族，江蘇姜堰人，上海社會科學院應用經(jīng)濟研究所副研究員，經(jīng)濟學博士，研究方向為金融學、城市經(jīng)濟學與政治經(jīng)濟學。

（責任編輯：朱希良）