興業(yè)銀行 謝舒穎

不良貸款一直制約著我國銀行業(yè)的發(fā)展。據(jù)鳳凰財經(jīng)網(wǎng)顯示，今年6月19日，銀保監(jiān)會對外公布，5月末，商業(yè)銀行不良貸款余額為1.9萬億元，繼一季度增加673億元后，商業(yè)銀行不良貸款余額又增加0.32萬億，不良率上升了0.15個百分點。此次不良率的上漲并非反映新增不良規(guī)模，而是銀行業(yè)存量不良貸款的加快暴露。而作為緩釋信貸風險主要手段之一的抵押資產(chǎn)卻面臨著變現(xiàn)清償比率不高、抵押資產(chǎn)評估質(zhì)量不過硬的事實。因此基于保證銀行貸款安全的目的，抵押資產(chǎn)評估的理論與技術(shù)需要有所創(chuàng)新，并且銀行也要建立與此相適應(yīng)的風險管理機制。本文討論了銀行業(yè)抵押資產(chǎn)管理現(xiàn)狀及其管理風險，分析了導(dǎo)致抵押資產(chǎn)價值評估風險的因素，繼而提出相應(yīng)的對策，希望對提高抵押資產(chǎn)評估質(zhì)量有所幫助。

1 銀行抵押資產(chǎn)的特點及風險管理的必要性

抵押資產(chǎn)作為一種減少客戶違約風險的保障措施，其發(fā)揮作用的前提在于對借款人的抵押資產(chǎn)進行合理的價值評估而且抵押貸款實際上是一個動態(tài)變化的過程，在發(fā)放貸款前抵押資產(chǎn)價值是銀行進行信貸決策以及確定貸款額度的重要依據(jù)。在貸款存續(xù)期間，隨著風險地不斷累積，抵押資產(chǎn)的價值也隨之發(fā)生相應(yīng)的變化，一旦發(fā)生減值，銀行方就可能需要客戶增加抵押物以防止出現(xiàn)違約風險。另外在清收貸款時，抵押資產(chǎn)價值也是銀行回收資金額度的重要參考依據(jù)。因此銀行方對抵押資產(chǎn)實施風險管理就顯得十分必要。

2 銀行抵押資產(chǎn)價值評估的現(xiàn)狀及其存在的管理風險

抵押資產(chǎn)現(xiàn)已廣泛地運用于銀行的貸款業(yè)務(wù)之中，其是否能有效地起到緩解信用風險的作用，主要取決于抵押資產(chǎn)是否得到有效的評估，然而當前抵押資產(chǎn)缺乏有效評估也是不爭的事實。我國銀行業(yè)抵押資產(chǎn)價值評估不精確，主要原因有兩個：一個是我國資產(chǎn)評估多以市場價值為主。一些法律文件也做了相關(guān)規(guī)定，例如中國人民銀行發(fā)布的《貸款風險分類指導(dǎo)原則(試行)》中規(guī)定，對于抵押資產(chǎn)的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應(yīng)參照同類抵押資產(chǎn)的市場價格定值。建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、原國土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)中也有類似規(guī)定。而國外則采取“抵押貸款價值”審慎評估，排除了投機因素的干擾；另一個是資產(chǎn)抵押評估缺乏監(jiān)管，信貸審查過于程序化。

基于目前我國抵押資產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，造成銀行向借款人發(fā)放的貸款數(shù)額高于抵押資產(chǎn)價值的現(xiàn)象時 有發(fā)生，一旦借款人意識到這點，很可能會選擇放棄抵押資產(chǎn)拒絕歸還貸款，這將大大增加了銀行的違約風險。另外，寬松的監(jiān)管以及銀行內(nèi)部的審查漏洞都為評估機構(gòu)的虛假評估提供了便利。銀行將不可避免地面臨評估機構(gòu)所帶來的道德風險。

3 導(dǎo)致銀行抵押資產(chǎn)價值評估風險的因素分析

抵押資產(chǎn)價值評估風險來自于內(nèi)部選擇及外部監(jiān)管，歸結(jié)起來主要受以下幾個方面的影響。

3.1 抵押資產(chǎn)的價值類型選擇

抵押資產(chǎn)價值類型的選擇，將在很大程度上影響抵押資產(chǎn)的準確評估?，F(xiàn)階段評估機構(gòu)對抵押資產(chǎn)進行評估時多參照的是當?shù)氐氖袌鰞r值。市場價值即抵押資產(chǎn)在某一時點的價值，在實務(wù)操作中通常將現(xiàn)場勘察日、抵押權(quán)設(shè)定日或貸款發(fā)放日作為評估基準日，并以評估基準日該抵押資產(chǎn)的市場價值作為抵押資產(chǎn)的價值。選取市場價值作為抵押資產(chǎn)的價值對于借貸雙方來說初始價值是已知的，但是在抵押合同存續(xù)期間，由于受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及政策等因素影響， 抵押資產(chǎn)的市場價值將不斷地發(fā)生變動，一旦出現(xiàn)抵押資產(chǎn)的市場價值小于貸款合同的價值時，理性的借款方便會選擇違約，那么銀行原設(shè)定抵押資產(chǎn)用以保證貸款安全的初衷將難以實現(xiàn)。

3.2 評估技術(shù)的運用風險

在評估技術(shù)的運用上，評估假設(shè)條件的設(shè)定、基準日的確定、以及折算率的選取都將對抵押資產(chǎn)的評估產(chǎn)生一定的影響。尤其在折算率選取上，實務(wù)操作中普遍存在折扣率選擇的風險敏感性不足以及折扣率計量的依據(jù)模糊等問題。銀行在確定貸款額度時，首先會針對不同類別的抵押品設(shè)定一個最高抵押率，抵押率為1與折算率的差值，例如居住房地產(chǎn)70%、商業(yè)房地產(chǎn)60%、工業(yè)房地產(chǎn)50%等。值得注意的是銀行在設(shè)定最高抵押率后，并未在整個貸款期間內(nèi)對其進行不斷修正。這種方式過于籠統(tǒng)，未根據(jù)借款人的信用風險、抵押品的新舊程度以及貸款期限進 行詳細區(qū)分，增大了抵押貸款風險。另外，實務(wù)中還存在著抵押品評估質(zhì)量普遍較低且流于形式的問題，這些都將導(dǎo)致銀行在貸款出現(xiàn)抵押擔保缺口時難以及時采取有效的風險緩釋措施。

3.3 法律法規(guī)等因素影響

抵押資產(chǎn)價值評估是否合理，評估程序是否規(guī)范，外部監(jiān)管是否到位，這些都需要法律進行規(guī)范。然而，目前我國在抵押資產(chǎn)評估方面的法律規(guī)范相對較少或不夠詳細具體。使得在進行抵押資產(chǎn)評估時面臨操作困難的尷尬局面。例如當前越來越多的將權(quán)利用作抵押資產(chǎn)，而對于有些權(quán)利用作抵押資產(chǎn)的實施辦法，法律尚未作出明確規(guī)定。另外在貸款存續(xù)期間， 抵押品的部分失效、權(quán)屬變更和糾紛等情況也都可能造成抵押品價值的波動，這些都會給評估工作帶來了一定的困難。

3.4 缺乏對評估機構(gòu)的有效監(jiān)督

對評估機構(gòu)缺乏有效的監(jiān)督也是誘發(fā)道德風險的一大因素。目前，抵押貸款業(yè)務(wù)操作中一般由借款人作為委托人委托評估機構(gòu)對抵押資產(chǎn)進行評估。由于我國抵押資產(chǎn)評估市場起步晚，缺乏全面的行為規(guī)范，加之監(jiān)管部門對評估機構(gòu)監(jiān)督約束機制不健全，使得一些評估機構(gòu)有機可乘，為了增加業(yè)務(wù)量一味迎合借款人，對抵押資產(chǎn)進行不實的評估，對銀行在發(fā)放貸款環(huán)節(jié)造成了誤導(dǎo)。

3.5 銀行內(nèi)部因素影響

除了外部監(jiān)管等因素，銀行自身的管理制度也將對抵押資產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。首先，抵押資產(chǎn)評估專業(yè)性強，銀行雖有設(shè)立相關(guān)崗位，但存在著人員素質(zhì)不過硬的隱患，這都將造成過度依賴中介評估機構(gòu)的現(xiàn)象，容易產(chǎn)生道德風險。其次，銀行自身沒有建立抵押資產(chǎn)價值評估的相應(yīng)管理制度，對于抵押資產(chǎn)未建立一套從貸前到貸后的動態(tài)監(jiān)測機制，這就容易造成當?shù)盅嘿Y產(chǎn)發(fā)生減值時未能采取有效的措施，容易造成違約風險。

4 加強銀行抵押資產(chǎn)價值評估及風險管理的對策

4.1 變更抵押資產(chǎn)價值類型

為保障銀行貸款安全，綜合抵押資產(chǎn)的長期性以及市場的持續(xù)變動等因素，在進行抵押資產(chǎn)評估時以抵押貸款價值取代市場價值。鑒于抵押貸款價值在實務(wù)操作中存在一定難度，因此在價值類型確定上可以采取循序漸進方式，在市場價值的基礎(chǔ)上逐步向抵押貸款價值轉(zhuǎn)變。

4.2 完善折扣率風險管理

折扣率是指抵押品的市場公允價值與擔保貸款的差值同市場公允價值的比率，受到各種因素的影響，折扣率是動態(tài)變化的，銀行應(yīng)根據(jù)不同情況確定合理的折扣標準，盡量降低風險。如何確立恰當?shù)恼劭勐?？首先，各銀行應(yīng)根據(jù)自身的風險偏好以及風險管理能力，并依照區(qū)域、行業(yè)、客戶的風險特征對抵押資產(chǎn)進行分類，逐步建立起分層級的折扣率控制體系。其次，加強對折扣率的驗證管理。例如建立定期驗證報告制度。

4.3 呼吁立法的不斷完善

針對抵押評估缺乏相關(guān)法律規(guī)范的情況。各評估單位可以將執(zhí)業(yè)過程中遇到的疑難案例中所面臨的法律訴求作為記錄，定期向評估業(yè)協(xié)會報送，再由評估業(yè)協(xié)會整理后向當?shù)厝舜蠓答仭Ａ⒎ú块T在立法的過程中，也可通過與評估行業(yè)人員進行座談會等形式，了解他們的愿望和要求，從而使法案更成熟且質(zhì)量更高。只有一個公平、透明的法律環(huán)境，才能保證抵押評估工作更順利高效地進行。

4.4 轉(zhuǎn)換付費模式，引入保證金制度加強對評估機構(gòu)的有效監(jiān)管

為有效地減少評估機構(gòu)的道德風險，可將當前借款人作為評估委托人向評估機構(gòu)支付評估費的模式轉(zhuǎn)換為由銀行先行付費，銀行可在抵押貸款放款時向借款人收取此項費用。另外銀行方面可引入保證金制度，對參與抵押資產(chǎn)評估的評估機構(gòu)收取一定比例的風險保證金。若評估機構(gòu)在合作中誠實守信，對抵押資產(chǎn)進行真實準確地評估，銀行將退還保證金，否則銀行將沒收保證金、中斷合作并在銀行業(yè)協(xié)會中予以通報。實施評估機構(gòu)保證金制度不僅能有效降低銀行的監(jiān)管費用，防范道德風險， 還能起到進一步規(guī)范抵押評估市場的作用。

4.5 加強銀行內(nèi)部人才隊伍建設(shè)，建立有效抵押資產(chǎn)價值評估管理制度

從銀行內(nèi)部入手，完善管理策略，為實現(xiàn)抵押資產(chǎn)的有效評估保駕護航。首先，銀行應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有人員的素質(zhì)及專業(yè)能力成立專門的抵押評估管理部門，同時積極面向社會招納具備資產(chǎn)評估知識的專業(yè)人才。在銀行內(nèi)部定期對評估崗位人員進行有關(guān)資產(chǎn)評估知識技能、評估審查程序以及風險防范意識等方面的培訓(xùn)。其次，將抵押資產(chǎn)評估系統(tǒng)同信貸審批系統(tǒng)相結(jié)合，對抵押品價值進行實時的動態(tài)監(jiān)控，為信貸管理提供信息支撐。

5 結(jié)語

總之，抵押資產(chǎn)評估的核心作用在于協(xié)助銀行正確判斷抵押品的價值，保證與抵押品相對應(yīng)的貸款能夠及時收回。貸前在確定抵押品價值時，從市場價值為導(dǎo)向逐步向抵押貸款價值轉(zhuǎn)變。貸中，銀行內(nèi)部應(yīng)加強人才隊伍建設(shè)并對抵押品價值實施實時的動態(tài)監(jiān)控以防范客戶的違約風險。在對評估機構(gòu)的監(jiān)管方面可采用引入保證金機制等手段以防范道德風險。通過內(nèi)外結(jié)合的手段，使抵押資產(chǎn)評估充分發(fā)揮其價值鑒證的職責，將不良貸款率降到最低。