武守領(lǐng)

摘要：近幾年，投資性房地產(chǎn)備受國家重視，在分析內(nèi)外發(fā)展形勢后，開始鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)靠近投資，以實(shí)現(xiàn)最大發(fā)展目標(biāo)?；诖?，為促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和健康的發(fā)展，激發(fā)發(fā)展活躍度，本文選擇就投資性房地產(chǎn)品股應(yīng)用策略進(jìn)行分析和研究，闡述內(nèi)容包括，投資性房地產(chǎn)內(nèi)涵、投資性房地產(chǎn)界定、投資性房地產(chǎn)評估方法、投資性房地產(chǎn)評估工作優(yōu)先建議，力求為相關(guān)企業(yè)以及工作人員，提供理論參考資料。

關(guān)鍵詞：投資性;房地產(chǎn)評估;應(yīng)用策略

社會的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，又反作用于經(jīng)濟(jì)，為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出巨大貢獻(xiàn)。為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，國家開始制定相關(guān)政策鼓勵(lì)其發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)?？偟膩碚f，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展形勢樂觀，但在投資工作中存在一些不足，其利用資產(chǎn)評估手段不合理，評估缺失有序性，阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，要想更好的發(fā)展，必須注重此方面的問題，把評估針對性、評估多面性、評估合理性作為評估標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎選擇投資性房地產(chǎn)的評估方法、做好實(shí)際評估工作，強(qiáng)化工作人員的專業(yè)技能，培養(yǎng)其職業(yè)素養(yǎng)，保障評估工作順利開展，以促進(jìn)行業(yè)規(guī)范、有序、健康發(fā)展。

1.投資性房地產(chǎn)介紹

1.1投資性房地產(chǎn)內(nèi)涵

投資性質(zhì)的房地產(chǎn)，就是那些為了賺取租金以及資本增值（賺取房地產(chǎn)買賣的交易差），以及兩種兼有的一種房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資性質(zhì)的房地產(chǎn)可以單獨(dú)的計(jì)量，并實(shí)施市場營銷活動。投資性質(zhì)房地產(chǎn)涵蓋：已經(jīng)出租的房地產(chǎn)的土地應(yīng)用權(quán)利、持有并即將準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)用權(quán)利和已經(jīng)出租的房產(chǎn)項(xiàng)目。

1.2投資性房地產(chǎn)界定

一些各個(gè)房產(chǎn)不能歸類到投資性的房地產(chǎn)項(xiàng)目之中。其一，自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括生產(chǎn)商品以及經(jīng)營管理或者提供勞務(wù)，所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其二，用作存儲貨物的房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資性質(zhì)的房地產(chǎn)，是一種正常的活動，企業(yè)利用租賃以及增值收益等模式，開展各項(xiàng)經(jīng)營性活動。

2.投資性房地產(chǎn)評估目標(biāo)

2.1評估針對性

投資性質(zhì)的房地產(chǎn)質(zhì)一種新興起投資項(xiàng)目，和以往投資項(xiàng)目存在差異性，投資性房地產(chǎn)在投資后產(chǎn)生的回報(bào)率是其他各個(gè)投資項(xiàng)目的幾倍之多，且穩(wěn)定性顯著。因此，要想?yún)^(qū)分房地產(chǎn)投資和其他投資，做好投資房地產(chǎn)評估工作，必須把針對性作為評估目標(biāo)，有效劃分其與其他各個(gè)投資項(xiàng)目的差別。

2.2評估多面性

多面性是投資性房地產(chǎn)評估的又一目標(biāo)，因此，工作人員必須把此作為依據(jù)，選擇適合的評估手段以及方式，結(jié)合實(shí)際情況，去評估市場營銷價(jià)格，判斷市場價(jià)格的走向。并結(jié)合不同環(huán)境以及不同地段，去多面性進(jìn)行評估，只有這樣才能確保準(zhǔn)確和高效完成此項(xiàng)工作。

2.3評估合理性

在投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估期間，必須依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)此項(xiàng)工作，如出臺的會計(jì)準(zhǔn)則，工作人員應(yīng)依據(jù)準(zhǔn)則中標(biāo)準(zhǔn)以及內(nèi)容，充分發(fā)揮自身的自主性，結(jié)合以往的評估經(jīng)驗(yàn)，來確定評估目標(biāo)，只有這樣，才能保障投資性房地產(chǎn)工作合理性、有序性和規(guī)范性。

3.投資性房地產(chǎn)評估方法

3.1直接資本評估方法

直接資本評估方法，不僅在房地產(chǎn)領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用，也在其他不同行業(yè)評估項(xiàng)目中采用。此評估方法通過直接資本化，有效分析出房地產(chǎn)效益，受時(shí)間限制小，工作人員僅利用其中的任意基本數(shù)額，就可以判斷整體效益情況，并此其作為依據(jù)分析未來的市場收益，可保障在每個(gè)時(shí)間段的實(shí)際收益值一致，作為不變的整體存在。直接資本的評估方法包括，金額折現(xiàn)方法、租期折現(xiàn)方法、現(xiàn)金流的折現(xiàn)方法，在無規(guī)律的收益性房產(chǎn)中，選擇現(xiàn)金流的折現(xiàn)方法具有應(yīng)用價(jià)值，在帶租約的投資性防丟產(chǎn)資本評估中，選擇租期或者收回金額的折現(xiàn)方法，效果佳。

3.2收益乘數(shù)評估方法

收益乘數(shù)評估方法，也是投資性房地產(chǎn)主要評估方法之一。此方法主要是利用假設(shè)，開預(yù)設(shè)估算房地產(chǎn)項(xiàng)目在某年可能獲得的收益，并把其和相應(yīng)收益的乘數(shù)相乘，進(jìn)而獲得一個(gè)數(shù)值。此數(shù)值為投資性房地產(chǎn)實(shí)際評估價(jià)值。通常來說，直接資本評估方法包含收益乘數(shù)評估方法，兩種方法又相互獨(dú)立，發(fā)揮著不同作用。在收益乘數(shù)評估方法中，要想獲得標(biāo)準(zhǔn)評估數(shù)值、收益乘數(shù)，必須把待估算房產(chǎn)的替代品作為依據(jù)，把其與年收益設(shè)置為商，以此來獲得一個(gè)更加精準(zhǔn)收益乘數(shù)。

3.3市場比較評估方法

顧名思義，在投資性房產(chǎn)評估工作中，市場比較分析方法，就是利用找到和評估房地產(chǎn)相似或者相同的房產(chǎn)替代品，利用對替代房產(chǎn)的價(jià)值評估，判斷其商業(yè)價(jià)值以及實(shí)際收益。需要注意的是，所選擇的對比房產(chǎn)，必須是近幾年在市場出現(xiàn)的房產(chǎn)，若是時(shí)間過長，則不具有實(shí)際參考意義。此外，在實(shí)際應(yīng)用期間，也要整合各個(gè)資料，利用資料判斷和評估房地產(chǎn)的價(jià)值，分析未來房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢。

4.投資性房地產(chǎn)評估工作有效開展建議

4.1謹(jǐn)慎選擇投資性房地產(chǎn)的評估方法

選擇哪一種房地產(chǎn)的評估方法，對評估的結(jié)果具有較大影響，因此，相關(guān)人員必須謹(jǐn)慎選擇。首先，在選擇期間結(jié)合需要評估房地產(chǎn)實(shí)際情況，相應(yīng)的進(jìn)行分析，總結(jié)分析資料，確定評估方法。此外，也要分析影響房地產(chǎn)評估效果的各個(gè)因素，針對性進(jìn)行評估。同時(shí)，要收集以往評估的數(shù)據(jù)信息，看是否存在和將要評估房產(chǎn)相同的項(xiàng)目。最后，確定評估方式后，不要過急地進(jìn)行評估，而是應(yīng)反復(fù)去確認(rèn)，確保評估結(jié)果的精準(zhǔn)性、合理性。

4.2做好實(shí)際評估工作

在選擇收益乘數(shù)評估方法，對房產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，需要注重房地產(chǎn)項(xiàng)目具體情況，特別是那些重要環(huán)節(jié)與關(guān)鍵步驟，必須給予足夠重視。如，在對待房產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，要把評估房產(chǎn)出售費(fèi)用與出租房產(chǎn)費(fèi)用作為基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，整體分析房子不同層面以及影響因素，比較響應(yīng)條件和價(jià)格是否相符。后再通過此類手段把計(jì)算得到的凈收益與準(zhǔn)確值深入分析，可以判斷其相近值與相似值。再如，在評估期間，也應(yīng)深入的研究關(guān)于房子每個(gè)月獲得租金，以及最短租期和長期租房的優(yōu)惠問題。

4.3強(qiáng)化工作人員的工作能力

房地產(chǎn)的評估工作之一，專業(yè)性強(qiáng)，對工作人員的要求嚴(yán)格。投資性房地產(chǎn)評估工作參與人員的能力、理論知識素養(yǎng)、道德水準(zhǔn)等，均對投資性房地產(chǎn)的評估結(jié)果具有較大影響。因此，必須注重對工作人員的培養(yǎng)，嚴(yán)格要求工作人員，確保其具備扎實(shí)的個(gè)理論知識，如了解公允價(jià)值，可對公允價(jià)值有深刻的了解與認(rèn)知，這樣才能確保評估更加的客觀。此外，各個(gè)工作人員必須嚴(yán)格要求自身，樹立終身學(xué)習(xí)目標(biāo)，必須更新知識和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，強(qiáng)化自身的專業(yè)水平。并在工作期間遇到各類影響因素后，需要結(jié)合自己學(xué)習(xí)的知識、以往的經(jīng)驗(yàn)等，進(jìn)行正確的判斷，把嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)作為評估理念，進(jìn)行深入論證分析，后作總結(jié)。

結(jié)束語

投資性質(zhì)房地產(chǎn)在進(jìn)行評估工作期間，工作人員必須正視投資對于房地產(chǎn)產(chǎn)出所帶來的影響，了解到期不僅會影響房產(chǎn)市場銷售，也對出租的效果具有較大影響。此外，相關(guān)工作者，也要在評估期間辯證的看待和評估房子基本情況，選擇適合的方式，應(yīng)反復(fù)去確認(rèn)，強(qiáng)化自身的能力以及技能。整合各個(gè)資料，利用資料判斷和評估房地產(chǎn)的價(jià)值，分析未來房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢，保證各個(gè)環(huán)節(jié)有序規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐瓿桑_保評估結(jié)果的精準(zhǔn)性、合理性。以此來保障房地產(chǎn)投資的準(zhǔn)確度，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)作保障。

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