羅曉彤 陳盈穎 吳燕爾

[摘 要]我國(guó)住房租賃市場(chǎng)一直處于不完善狀態(tài)。十九大報(bào)告催生了租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的誕生，同時(shí)推動(dòng)了國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的蓬勃發(fā)展，但住房租賃市場(chǎng)的狀況非一朝一夕所能徹底改變。本研究基于杭州市住房租賃市場(chǎng)，運(yùn)用模糊層次分析法對(duì)當(dāng)前住房租賃者的滿意度情況進(jìn)行調(diào)查和分析，并為住房租賃市場(chǎng)的未來(lái)健康穩(wěn)定發(fā)展提供借鑒和建議。

[關(guān)鍵詞]住房租賃市場(chǎng);租購(gòu)?fù)瑱?quán);模糊層次分析法;滿意度

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.009

1 引言

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平快速提升，人口大規(guī)模流入城市，住房市場(chǎng)供需失衡越來(lái)越嚴(yán)重，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。一些中低收入居民及新流入城市的居民承擔(dān)不起高房?jī)r(jià)，從而選擇了租房。全國(guó)2010年第六次人口普查資料顯示[1]，我國(guó)約有25.8%的家庭戶以租賃方式解決住房問(wèn)題，并且租賃人口仍在持續(xù)增長(zhǎng)。完善住房租賃市場(chǎng)，改善居民的基本居住條件一直是政府在關(guān)心的問(wèn)題。2017年黨的十九大報(bào)告提出住房體制改革后，地方政府紛紛出臺(tái)了租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障承租人的福利。同時(shí)，不少大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，住房租賃市場(chǎng)加速發(fā)展。

許多優(yōu)秀學(xué)者對(duì)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行了理論探究[2-3]和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒[4-5]，為住房租賃市場(chǎng)提供了豐富的理論發(fā)展基礎(chǔ)。本研究基于住房租賃者對(duì)杭州市住房租賃市場(chǎng)的滿意度調(diào)查，運(yùn)用模糊層次分析法[6-8]與模糊綜合評(píng)價(jià)法相結(jié)合的方式[9]，構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，評(píng)估杭州市住房租賃市場(chǎng)的滿意度情況，為完善和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)提供借鑒。

2 基于模糊層次分析法的評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

2.1 確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.1.1 明確調(diào)查對(duì)象

由于住房租賃市場(chǎng)中承租人相對(duì)于出租人及租房中介等處于絕對(duì)弱勢(shì)地位[10]，本研究將調(diào)查對(duì)象設(shè)定為杭州市住房租賃市場(chǎng)的承租人群，通過(guò)考察承租人對(duì)住房租賃市場(chǎng)各方面的滿意度情況，分析目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀及所存在的問(wèn)題。

2.1.2 建立評(píng)價(jià)指標(biāo)

通過(guò)文獻(xiàn)研究預(yù)設(shè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，選取與我國(guó)住房租賃市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度較高的因素，得到初步的評(píng)價(jià)指標(biāo)集;然后，通過(guò)自由訪談收集承租人的關(guān)注點(diǎn)，優(yōu)化評(píng)價(jià)指標(biāo)集。最終確立的杭州市住房租賃市場(chǎng)滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由1個(gè)目標(biāo)層和2個(gè)準(zhǔn)則層（5個(gè)一級(jí)指標(biāo)和23個(gè)二級(jí)指標(biāo)）構(gòu)成（如圖1所示）。

2.2 模糊層次分析明確指標(biāo)權(quán)重

2.2.1 建立層次結(jié)構(gòu)模型

基于杭州市住房租賃市場(chǎng)滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，建立結(jié)構(gòu)模型，該模型包含A（目標(biāo)層）、B（一級(jí)指標(biāo)）、C（二級(jí)指標(biāo)）三個(gè)層級(jí)。

2.2.2 確定模糊判斷矩陣

對(duì)隸屬于同一子集的指標(biāo)（同一層級(jí)指標(biāo)）進(jìn)行兩兩比較，依據(jù)各個(gè)元素相對(duì)重要程度，按照0.1～0.9標(biāo)度進(jìn)行賦值，從而通過(guò)數(shù)量標(biāo)度方法構(gòu)建模糊判斷矩陣（bik）n×n。

2.2.3 構(gòu)建模糊一致矩陣

（1）對(duì)模糊判斷矩陣按行求和，記為ai

ai=∑nk=1bik，i=1，2，…，n （1）

其中，bik為模糊判斷矩陣中第i行第k列數(shù)值;n為模糊判斷矩陣中構(gòu)成要素個(gè)數(shù)。

（2）進(jìn)行行變換處理

aij=ai-aj2n+0.5，i，j=1，2，…，n （2）

其中，aij為模糊矩陣中第i行第j列數(shù)值;ai為模糊判斷矩陣中第i行各數(shù)之和。

由式（1）和式（2）可得一級(jí)指標(biāo)的模糊一致矩陣。同理可分別得出各二級(jí)指標(biāo)的模糊一致矩陣。

2.2.4 指標(biāo)權(quán)重計(jì)算

（1）模糊一致矩陣按行求和（不包含自身比較），記為di

di=∑nj=1aij-0.5，i=1，2，…，n（3）

其中，aij為模糊一致矩陣中第i行第j列數(shù)值。

（2）對(duì)di進(jìn)行歸一化處理，記為wi

wi=di∑ni=1di （4）

其中，di為模糊一致矩陣中第i行各數(shù)值之和（不包括自身比較的數(shù)值）。

則該層次中各指標(biāo)對(duì)于上層目標(biāo)的指標(biāo)權(quán)重即為：

W= （w1 w2 w3 … wn）T

該評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重向量為：

W= （w1 ，w2 ，w3， w4， w5）T= （0.245 0.225 0.145 0.200 0.185）T

同理可求得各二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重向量為：

w1= （0.3250 0.2583 0.2417 0.1750）T

w2= （0.1018 0.1339 0.1589 0.0875 0.1429 0.1143 0.1071 0.1536）T

w3= （0.4000 0.2500 0.3500）T

w4= （0.3333 0.3834 0.2833）T

w5= （0.2250 0.1750 0.2500 0.2000 0.1500）T

3 評(píng)價(jià)結(jié)果分析

3.1 問(wèn)卷設(shè)計(jì)

本次調(diào)查針對(duì)杭州市住房租賃人群，問(wèn)卷內(nèi)容包括填寫人基本信息和各評(píng)價(jià)指標(biāo)滿意度層次表。在滿意度層次設(shè)定上，本研究根據(jù)語(yǔ)義差別法將各評(píng)價(jià)指標(biāo)劃分為5個(gè)語(yǔ)義等級(jí)，分別為“不滿意、不太滿意、一般、基本滿意、滿意”，以此劃分主觀評(píng)價(jià)的定距測(cè)量層次。

3.2 數(shù)據(jù)收集

本次調(diào)查共發(fā)放312份問(wèn)卷，其中線上232份，線下80份，總回收量為293份，回收率達(dá)93.91%;淘汰22份無(wú)效問(wèn)卷，得到有效問(wèn)卷271份，占回收問(wèn)卷的92.49%。

3.3 模糊綜合評(píng)價(jià)估計(jì)指標(biāo)分?jǐn)?shù)

規(guī)定評(píng)分等級(jí)的量化表為“1”不滿意（20分），“2”不太滿意（40分），“3”一般（60分），“4”基本滿意（80分），“5”滿意（100分），形成指標(biāo)分?jǐn)?shù)量化矩陣U= （20 40 60 80 100）T，對(duì)二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行分析。

3.3.1 整理頻數(shù)資料

根據(jù)問(wèn)卷數(shù)據(jù)，將二級(jí)指標(biāo)按5類評(píng)分等級(jí)匯總成頻數(shù)表。

3.3.2 計(jì)算二級(jí)指標(biāo)分?jǐn)?shù)

由同一級(jí)指標(biāo)下各二級(jí)指標(biāo)評(píng)分的5種等級(jí)頻數(shù)占總頻數(shù)的比重構(gòu)成矩陣Ri，乘以指標(biāo)分?jǐn)?shù)量化矩陣U，計(jì)算出二級(jí)指標(biāo)分?jǐn)?shù)Fi，即

Fi=Ri×U=Ri×（20 40 60 80 100）T

3.3.3 確定高層級(jí)指標(biāo)分?jǐn)?shù)

基于第二層級(jí)各指標(biāo)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)的結(jié)果和其相對(duì)應(yīng)二級(jí)權(quán)重值，計(jì)算各第一層級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù);基于第一層級(jí)各指標(biāo)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)的結(jié)果和對(duì)應(yīng)一級(jí)權(quán)重值，計(jì)算目標(biāo)層級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)，得出杭州市住房租賃市場(chǎng)綜合滿意度分?jǐn)?shù)。結(jié)果如表1所示。

3.4 評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)果分析

對(duì)于各層級(jí)指標(biāo)滿意度評(píng)價(jià)得分進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)：

（1）杭州市承租人對(duì)住房租賃市場(chǎng)的綜合滿意度評(píng)價(jià)為中等水平。

（2）一級(jí)指標(biāo)中，租房保障、社區(qū)建設(shè)的滿意度相對(duì)較高，房源信息評(píng)價(jià)中等，而生活設(shè)施、公共福利相對(duì)不滿意。

（3）二級(jí)指標(biāo)中，杭州市承租人對(duì)于水電煤氣供應(yīng)、交通便利度、便民服務(wù)、商業(yè)及餐飲配置、治安情況等因素較滿意，而對(duì)租房補(bǔ)貼政策、租金高低漲幅的滿意度較低。

4 對(duì)策建議

對(duì)于完善和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提高住房租賃者滿意度，可以從以下幾個(gè)方面入手。

（1）出臺(tái)并落實(shí)相關(guān)政策，保障公共福利?；诿癖妼?duì)物權(quán)之上公共福利的深層次需求，地方政府在2018年開(kāi)展以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”為特色的房屋租賃市場(chǎng)改革，嘗試實(shí)現(xiàn)租屋供給不足和租屋賦權(quán)不足的雙重解鈴。盡管如今完全落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)還有一定的困難，但政府應(yīng)堅(jiān)持維護(hù)承租人權(quán)利，積極探索切實(shí)可行的改革方式，加快立法進(jìn)程，明確、保障承租人具體可享受的權(quán)利。

對(duì)于租房補(bǔ)貼方面，政府應(yīng)加大財(cái)政投入。一方面，提高對(duì)于極低收入人群的租房資助力度，完善中低收入人群租賃住房的補(bǔ)貼政策與保障體系;另一方面，運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式為中低收入人群提供保障性住房，擴(kuò)大保障性住房覆蓋面。

（2）立法設(shè)定合理租金的定價(jià)基礎(chǔ)，限制租金漲幅。中國(guó)目前的住房租賃市場(chǎng)仍然以自由發(fā)展為主，企業(yè)內(nèi)在盈利本性容易引起租金設(shè)定過(guò)高及漲幅過(guò)大的問(wèn)題。在過(guò)去的一年，全國(guó)一線、二線城市住房租金突然出現(xiàn)快速上漲。介于當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)主要解決的是中低收入人群的居住問(wèn)題，政府應(yīng)加快立法設(shè)定合理租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，控制租金在租賃者可承擔(dān)范圍內(nèi)。

（3）加強(qiáng)監(jiān)管房源信息和中介機(jī)構(gòu)，保障租賃者權(quán)益。房源信息的真實(shí)透明是保障租賃者權(quán)益的重要層面，當(dāng)下房源信息主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)掌控，其真實(shí)透明度需要政府監(jiān)管。近期以自如為代表的長(zhǎng)租公寓甲醛超標(biāo)事件提醒我們，政府要盡快建立市場(chǎng)監(jiān)管有效機(jī)制，嚴(yán)格保障租賃者各項(xiàng)權(quán)益。

5 結(jié)論

杭州市住房租賃市場(chǎng)滿意度評(píng)價(jià)是一個(gè)綜合的評(píng)價(jià)過(guò)程，筆者運(yùn)用模糊層次分析法，將其分為生活設(shè)施、租房保障、社區(qū)建設(shè)、公共福利、房源信息五個(gè)方面，為探究住房租賃市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展機(jī)制提供了一定的數(shù)據(jù)依據(jù)。再進(jìn)一步從政策、法律法規(guī)、政府監(jiān)管方面提出了具有針對(duì)性的優(yōu)化對(duì)策，期望能夠推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展。

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[作者簡(jiǎn)介]羅曉彤（1999—），女，漢族，浙江衢州人，本科，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué);陳盈穎（1996—），女，漢族，浙江臺(tái)州人，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。