王晶

（內(nèi)蒙古科技大學(xué)，內(nèi)蒙古 包頭 014010）

20世紀(jì)60年代美國國防部首先提出并應(yīng)用掙值法（EarnedValued），經(jīng)過幾十年的發(fā)展，掙值法在實踐中不斷被完善，英國、日本、澳大利亞等國的政府和工業(yè)企業(yè)也紛紛采用。掙值法在我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用較少，但不少專家和學(xué)者均認(rèn)為掙值法能有效控制項目的范圍、進(jìn)度和成本，可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)方法的缺陷。此外，掙值法還能有效控制項目總成本，對工程跟蹤成本執(zhí)行和業(yè)績評估有重要作用。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)項目的成本管理方法

國際先進(jìn)的項目管理發(fā)展幾十年來，形成了一整套完整的項目動作程序和規(guī)范，也開發(fā)出了一系列實用的、行之有效的項目管理工具和方法。房地產(chǎn)項目成本管理主要有價值工程（VE）、ABC分析、敏感度分析等，這些工具和方法只是現(xiàn)代工程項目管理中一些常用的管理工具，但國際先進(jìn)的項目管理實踐經(jīng)驗證明，這些管理工具是實用的和卓有成效的。在國際上，一般從項目立項開始就利用各種各樣的項目管理工具，從項目啟動開始，到項目計劃、執(zhí)行、控制和結(jié)尾，都會利用管理工具進(jìn)行成本、質(zhì)量、進(jìn)度的控制。比如在制訂計劃時，國際上一般先編制一套完整的工作分解結(jié)構(gòu)，以此指導(dǎo)項目成本、質(zhì)量、進(jìn)度控制。為此，我國房地產(chǎn)項目管理還需要新的成本管理方法。

二、掙值法的內(nèi)涵

掙值法實際上是一種分析目標(biāo)實施與目標(biāo)期望之間差異的方法，故又常被稱為偏差分析法。掙值法通過測量已完成工作的預(yù)算費用，與已完成工作的實際費用和計劃工作的預(yù)算費用相比較，得到有關(guān)計劃實施的進(jìn)度和費用偏差，而達(dá)到判斷項目預(yù)算和進(jìn)度計劃執(zhí)行情況的目的。其獨特之處在于，以預(yù)算和費用來衡量工程的進(jìn)度，是一項對費用進(jìn)度進(jìn)行綜合控制的技術(shù)。很多項目在控制成本中已經(jīng)達(dá)到非常細(xì)化的程度，每一個成本管理的細(xì)節(jié)都想到了，但是在實際運行中感覺控制沒有系統(tǒng)性、指導(dǎo)性和前瞻性。在工程完工后，會說到成本管理的情況。但是在工程某一節(jié)點，某一時點，如果問起成本情況，在這一時點成本是超支還是節(jié)約，應(yīng)該采用怎樣的措施，往往會不知所措。而這些問題正是掙值法管理工具所能做到的，其對于項目成本管理效果非常顯著，能夠?qū)崟r監(jiān)測項目在某一時段的成本情況是超支還是節(jié)支，并且能和進(jìn)度控制結(jié)合起來。

三、掙值法在房地產(chǎn)項目成本管理中的應(yīng)用

費用和進(jìn)度是測定項目執(zhí)行效果的主要指標(biāo)，現(xiàn)代項目管理要求采用有效的方法來實行工程項目的費用和進(jìn)度控制。以往采用的項目控制方法比較陳舊，也很粗淺。而掙值法是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程項目管理的創(chuàng)新，其在費用和進(jìn)度管理中的措施如下。

（一）費用、進(jìn)度綜合檢測

在傳統(tǒng)的項目管理中，成本、進(jìn)度和質(zhì)量是分別用不同方法管理的。對項目進(jìn)度管理而言，常用的是甘特圖、里程碑、網(wǎng)絡(luò)圖、計劃評審、關(guān)鍵路徑等，應(yīng)用的是成本會計的分析方法。其對項目成本管理，就是把項目進(jìn)展過程中成本的預(yù)計值與成本會計法應(yīng)用在項目進(jìn)程的終點時，無疑是正確的，可以說明最終的費用是節(jié)約還是超支。但是，項目的管理，實際是對項目發(fā)展過程的管理，一個項目短則數(shù)月，長則數(shù)年，其間的內(nèi)外條件千變?nèi)f化。掙值法原理的創(chuàng)新之處在于，引入了第三個參數(shù)，即在成本費用的預(yù)計值和實際值之外，引入了掙值的概念。借助計算機(jī)管理的幫助，任意時刻的進(jìn)度與費用的定性和定量的差異，都可以清清楚楚地顯示出來，項目管理者可以根據(jù)掙值的這些顯示結(jié)果，作出應(yīng)該調(diào)整進(jìn)度還是控制費用的決定。運用掙值法原理對項目的費用、進(jìn)度進(jìn)行綜合檢測，可以對項目的實施情況作出客觀的評估，可及時發(fā)現(xiàn)原有的和執(zhí)行中的問題，有利于查找問題的根源，并能判斷這些問題對進(jìn)度和費用產(chǎn)生的影響程度，以便采取必要的措施去解決這些問題；可以形象地用 S 曲線把進(jìn)度表中各項活動的計劃要求和實際支出與實際進(jìn)展相比較；可以對項目的進(jìn)度和資金的執(zhí)行情況進(jìn)行測量，并可進(jìn)行生產(chǎn)效率分析；不僅可以作出項目現(xiàn)狀報告，而且還能對項目進(jìn)展的趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測；能夠提供對資金和人員的需求分析，根據(jù)情況可隨時進(jìn)行調(diào)整；可以靈活地編制項目報告，即根據(jù)不同項目的需要，提供標(biāo)準(zhǔn)的或按不同習(xí)慣要求的各種報告。

（二）費用、進(jìn)度執(zhí)行的趨勢預(yù)測

費用、進(jìn)度執(zhí)行效果的趨勢預(yù)測是采用趨勢分析法去預(yù)測項目或某項任務(wù)完工時的實施結(jié)果，以便在項目執(zhí)行過程中能及早地提供這方面的信息。為了保證項目趨勢預(yù)測技術(shù)的效果，應(yīng)用趨勢分析法應(yīng)具備兩個條件：一是要有一套合乎邏輯的分析技術(shù)，以便能定期確認(rèn)被檢查的那些任務(wù)的實際執(zhí)行效果與原定計劃或預(yù)算之間發(fā)生的偏差值：二是根據(jù)已確認(rèn)的這個偏差值，選用合適的外推法來推斷該項任務(wù)完工時的發(fā)展趨勢。趨勢預(yù)測技術(shù)僅僅是一種近似的方法，不可能提供確切的答案。它的精確程度與其他項目控制技術(shù)一樣，均取決于定期提供的項目實施進(jìn)展情況報告中各項數(shù)據(jù)和資料的準(zhǔn)確性。實際上，趨勢分析圖表不可能提供項目預(yù)期的確切完工日期，也不可能提供確切的項目竣工費用和人工時總數(shù)。不過，它所提供的有關(guān)項目預(yù)期的完工日期、竣工費用和人工時需用量的預(yù)測值，比用其他方法得出的結(jié)果要更加接近實際。在項目管理中應(yīng)用掙值法的主要優(yōu)點是，它能為項目經(jīng)理和管理人員及早提供有關(guān)項目實施過程中出現(xiàn)變化情況的信息，能及時發(fā)現(xiàn)在項目竣工時可能出現(xiàn)與原定目標(biāo)產(chǎn)生的嚴(yán)重偏差。

總之，隨著房地產(chǎn)市場化程度越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)的成本會越來越透明；同時，市場越來越規(guī)范，各方面的監(jiān)管力度在加強(qiáng)，消費者維權(quán)意識在提升，作為以項目運作為業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目成本管理會變得越來越重要。如何在實踐中有效地運用這些高效的成本管理方法將是以后房地產(chǎn)項目成本管理的關(guān)鍵所在。