黃威果

摘要：不動產(chǎn)登記提速是目前社會關(guān)注度極高，而且與民眾的利益密切相關(guān)。對房屋測繪成果的審核是完成不動產(chǎn)登記的權(quán)籍調(diào)查的重要前置環(huán)節(jié)，探討房屋測繪成果的審核工作具有非常高的現(xiàn)實意義。

Abstract： The acceleration of immovable property registration is of high social concern and closely related to the interests of the people. The examination and verification of the house surveying and mapping results is an important pre link to complete the immovable property registration right register investigation， and it is of great practical significance to discuss the examination and verification of the house surveying and mapping results.

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;提速;房屋測繪成果審核

Key words： immovable property registration;increase speed;verification of housing surveying and mapping results

中圖分類號：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）36-0079-03

0? 引言

2019年10月18日，廣東省肇慶市民彭先生用了不到兩個小時時間就完成了不動產(chǎn)登記，相似的一幕在該市的行政服務中心已經(jīng)是一種常態(tài)。在不久之前，市民要完成一次不動產(chǎn)登記至少要跑5-6趟行政服務中心，目的是不停地重復提交材料，耗時長而且難預期結(jié)果。完成這一歷史性轉(zhuǎn)變是源于肇慶正在推行的“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”改革，在不到一年的時間里，該市不動產(chǎn)登記辦理實現(xiàn)了30天到3-5天，再到一天內(nèi)完成的三級跳，并延伸出“不動產(chǎn)+民生服務”、“不動產(chǎn)+金融服務”等[1]。同是在2019年，由國家推動的機構(gòu)改革從省級單位到市縣區(qū)逐級展開層層推進，使得關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)職能重新分配，與房屋相關(guān)的測繪成果審核及面積確認職能歸入到當?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)局，與自然資源局的不動產(chǎn)登記職能分離。因為只有完成了房屋測繪的成果審核才能把測繪成果提交過去給自然登記局的不動產(chǎn)登記中心，繼而進行下一環(huán)節(jié)的權(quán)籍調(diào)查工作，當這些都完成了才能正式進入不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)。為了推動不動產(chǎn)登記工作的提速，完成廣東省自然資源廳的不動產(chǎn)雙提升任務，當?shù)刈〗ň值臏y繪成果審核工作不可避免地受到提速壓力。如何實現(xiàn)房屋測繪成果審核的提速，也就有了研究的必要。

1? 房屋測繪現(xiàn)狀

房產(chǎn)測繪的內(nèi)容包括房屋的調(diào)查、測量以及房屋的用地情況等。2003年建設(shè)部要求測繪單位或部門從房產(chǎn)行政主管部門分離，成為具有獨立法人資格的專業(yè)服務機構(gòu)，經(jīng)過多年的商業(yè)化運營，現(xiàn)在市場上已經(jīng)擁有了眾多參與市場競爭的測繪公司，他們是目前房產(chǎn)測繪的主要力量[2]。由于受到房地產(chǎn)市場發(fā)展的推動，這些房產(chǎn)測繪企業(yè)所生產(chǎn)的測繪報告是目前市面上最主要的測繪成果，也是房屋測繪成果審核的主要對象。

2? 房產(chǎn)測繪成果審核提速可能性分析

①自然資源局依據(jù)的是《地籍調(diào)查規(guī)范》進行地籍測繪審核，而房產(chǎn)測繪審核依據(jù)的是《房產(chǎn)測量規(guī)范》，兩者之間存在一定的差異性。

選擇和自然資源局一起跟專業(yè)的測繪軟件公司進行深度合作，共同購買一個能夠同時滿足自然資源局的國土測繪審核要求以及住建局的房產(chǎn)測繪成果審核要求的軟件，就可以把標準不一這個問題的影響降低到最少，極大減少日后兩局摩擦的可能性。這樣把同時滿足兩個法規(guī)的房屋測繪成果提交給自然資源局的不動產(chǎn)登記中心，可以更直接地加速不動產(chǎn)登記的進程，提高了房產(chǎn)測繪成果的利用率，節(jié)約了資源和寶貴的時間。

與此同時，根據(jù)廣東省最新的相關(guān)政策，全面開展工程建設(shè)項目審批制度改革實行聯(lián)合測繪工作即將全面推廣，“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”是必須盡快實現(xiàn)的。也就是，在已有的不動產(chǎn)測繪基礎(chǔ)上，還需要兼顧到人防測繪（例如人防車庫），在未來甚至是其他測繪（如水利工程）的需求。對于所屬于不同行政機構(gòu)的職能間的磨合，各個審批人員都更需要軟件開發(fā)公司和各相關(guān)機構(gòu)更密切的配合與生產(chǎn)新產(chǎn)品，只有這樣才能在暫時沒有修改法律條文的前提下完成審批提速、環(huán)節(jié)減少的目的。相信在政策的指引之下，測繪軟件融合兩種甚至多種測繪規(guī)范是能夠盡快實現(xiàn)的。

統(tǒng)一了數(shù)據(jù)標準的測繪成果，為以后的行政審批提供便利，也肯定可以直接減少房產(chǎn)測繪成果審核成果被自然局發(fā)回的概率，減少了總體審批的工作量。

②目前房產(chǎn)測繪市場準入門檻不高，測繪成果質(zhì)量難以統(tǒng)一。

目前，房產(chǎn)測繪管理體系是我國大部分地區(qū)都應該是測管分離的，這是因為職能部門不能既當裁判員也當運動員。與此同時，房產(chǎn)測繪已經(jīng)完全市場化。但相關(guān)的法制環(huán)境與市場條件不夠健全，還沒有營造出一個相對公平、公正、公開的房產(chǎn)測繪管理市場環(huán)境。由于市場環(huán)境不算成熟，從業(yè)人員最基本的專業(yè)水平也沒有足夠的保證，那么測繪成果質(zhì)量參差不齊也就是必然的[3]。

為了實現(xiàn)房屋測繪成果審核提速，把控房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，創(chuàng)造良好的審核基礎(chǔ)是一條切實可行的途徑?？紤]到目前不動產(chǎn)登記涉及的規(guī)范標準繁多，市場化程度也比較高，可以實施下面幾點措施：

1）聯(lián)合各部門與軟件企業(yè)，對從業(yè)人員進行針對性培訓;

2）職能部門定期派出人員組織核查各有關(guān)房產(chǎn)測繪公司的實際工作能力;

3）嚴格審核房產(chǎn)測繪報告的質(zhì)量，同時，注重現(xiàn)場查看，以防漏報瞞報情況的發(fā)生。

3? 現(xiàn)行房產(chǎn)測繪成果審核案例及分析

假設(shè)某一房地產(chǎn)有限公司委托某房產(chǎn)測繪公司對其一棟32層高的商品樓進行不動產(chǎn)測繪，經(jīng)過這房產(chǎn)測繪公司的測繪作業(yè)，他們將會提交測繪報告以及該樓盤的施工圖紙作為實物資料，另外還會在系統(tǒng)網(wǎng)絡提供一份電子版的申請材料，一起進行審核。

3.1 實物資料審核

首先，認真研讀房產(chǎn)測繪報告。報告里面有以下幾個方面的內(nèi)容：概述、測量技術(shù)依據(jù)、圖件的測繪說明、房產(chǎn)測繪單位資質(zhì)、面積計算說明、成果內(nèi)容、審核申請和審核意見表。通讀整份報告，對整個項目有所了解，然后比對測繪報告上的圖紙與施工圖，尤其是房屋分層平面圖上的數(shù)值與施工圖里面的層平面圖的數(shù)值必須是一致的。

其次，要仔細審核房產(chǎn)測繪報告中的測繪成果部分內(nèi)容。對其中功能面積匯總表、公共面積匯總表的內(nèi)容要特別留意，作為數(shù)據(jù)比對的重要參考標記下來。

最后，審核以下房屋測繪審核意見表簽名人員是否具備從業(yè)資格。各個環(huán)節(jié)沒發(fā)現(xiàn)問題，就進行下一環(huán)節(jié)。

3.2 建筑面積審核

打開廣東南方科技有限公司開發(fā)的南方不動產(chǎn)系列軟件（該軟件具有房產(chǎn)測繪審核以及地籍審核功能），把測繪公司提交的電子文檔在軟件里打開。

第一步，定義好每個單元的屬性（商鋪、商品房等），并生成外墻，如圖1所示。

如果生成外墻時系統(tǒng)發(fā)生錯誤，肯定是測繪公司畫圖時候沒有區(qū)分好共墻的情況，可以要求發(fā)還重做。如無意外下一環(huán)節(jié)。

第二步，定義好區(qū)域。這個環(huán)節(jié)，一般兩步走，先做功能區(qū)劃分，按照實際分為三類，商鋪、住宅和架空層，如圖2所示。

做完功能區(qū)的劃分，就需要做分攤區(qū)域的劃分，根據(jù)實際普遍分為整棟共用和住宅共用，如圖3所示。

定義完所有房屋的屬性以后，讓軟件輸出計算結(jié)果，如圖4所示。

把計算所得的結(jié)果打印出來匯總成冊，并與房產(chǎn)測繪報告上的數(shù)據(jù)進行比對，由于數(shù)據(jù)的唯一性，如果兩者數(shù)據(jù)一致，說明面積審核通過。

3.3 現(xiàn)場審核

通過了房產(chǎn)測繪報告的審核后，進行最后一步工作，通知房產(chǎn)測繪公司安排時間和人員，并和房地產(chǎn)公司相關(guān)負責人一同進行現(xiàn)場測量審核。重點審核有沒有違建的建筑物，有沒有把層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑的面積漏算等《房產(chǎn)測量規(guī)范》有重點提及的地方。

如果都沒問題，說明本次測繪審核通過，可以把南方不動產(chǎn)系列軟件生成的面積確認書連同房產(chǎn)測繪報告書交由主管領(lǐng)導蓋章，至此，審核程序完成。

下一步工作就由房產(chǎn)測繪企業(yè)把蓋章完成的房產(chǎn)測繪成果報告、面積確認書等紙質(zhì)材料領(lǐng)回并自行提供給自然資源局審批。電子版檔案由系統(tǒng)提交上去給自然資源局。

通過現(xiàn)行的具體示例，不難發(fā)現(xiàn)，要改進現(xiàn)行的審批速度，直接無紙化辦公網(wǎng)上審批，各部門同步審核，多部門聯(lián)合一起進行現(xiàn)場審核都是可以的。

4? 總結(jié)

房屋測繪成果審核是一項前期性很強的工作，也是開啟不動產(chǎn)登記的前置性工作，責任重大，專業(yè)技術(shù)性強，關(guān)系著百姓的切身利益。而做好房屋測繪成果審核提速這就不僅僅靠職能部門自己的努力就能完成的，加強對房產(chǎn)測繪公司的測繪成果的質(zhì)量控制是一種行之有效的直接加速方案。而多部門聯(lián)合與軟件開發(fā)企業(yè)深度合作，爭取早日使用兼容多個測繪規(guī)范的軟件是可以減少總體審批工作量的，達到變相提速的目的。

總之探討并實現(xiàn)縮減測繪環(huán)節(jié)和時間，減少各類從業(yè)企業(yè)的時間成本和費用成本，提高測繪審批效率是一項非常有現(xiàn)實意義的工作，需要各類從業(yè)人員的合作與優(yōu)化。

參考文獻：

[1]粵改粵好.解剖“螞蟻”，肇慶探索不動產(chǎn)登記“改革方法論”，辦理時限：“三級跳”[J].南方號，2019.

[2]馮靜.淺議房產(chǎn)測繪市場化[J].河北企業(yè)，2008.

[3]廉茹麗.我國房產(chǎn)測繪面臨的問題與改革對策[J].房地產(chǎn)測繪，2019.