宋 悅

（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院，北京 100070）

一、現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)需求和供給的匹配嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)價(jià)格飆升，房價(jià)收入比嚴(yán)重失衡等現(xiàn)象層出不窮，房地產(chǎn)投機(jī)行為大量出現(xiàn)，影響了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人民生活水平的提升。2017年“房子是用來住的，不是用來炒的”的提出，給我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了正確的定位；2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出防控金融風(fēng)險(xiǎn)是未來三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一。因此，位于我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素進(jìn)行研究，有助于金融市場的穩(wěn)定和人民生活質(zhì)量的提高。

二、理論基礎(chǔ)

在影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素中，GDP對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的衡量最為重要。GDP增長能帶動(dòng)許多行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也會(huì)因?yàn)槠渌袠I(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)起到一定的作用；購房者的意愿和購房需求受收入水平的制約，其中房價(jià)收入比這一指標(biāo)是衡量一國房地產(chǎn)市場發(fā)展是否健康的重要參考；物價(jià)水平影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)主要通過居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來反映，同時(shí)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也在某種程度上反映通貨膨脹率；大部分居民都會(huì)通過住房貸款和個(gè)人公積金貸款等來實(shí)現(xiàn)自己對(duì)住房的需求，因此對(duì)購房的行為會(huì)受到其中的首付款、利率和期限的影響，其中這也會(huì)涉及國家政策的影響；房地產(chǎn)的供給受到土地供給和房地產(chǎn)開發(fā)等土地政策的影響，土地供給會(huì)體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，比如土地供給的減少會(huì)造成住房市場供給短缺，從而造成供給和需求的不匹配，在某種程度上會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本和房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升；人口數(shù)量的增加推動(dòng)了房價(jià)上漲。一般說來，人口越多對(duì)房屋的需求也就越大，在某種程度上推動(dòng)了房價(jià)的上漲。

從上面的分析得出，我們可以選取人均GDP、居民收入水平、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、貸款利率水平、土地價(jià)格和年末總?cè)丝跀?shù)量來作為定量分析的基礎(chǔ)。

三、模型構(gòu)建

影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的決定性因素是房地產(chǎn)的需求和供給。本文從供給和需求兩個(gè)不同的角度來找出影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素，在閱讀大量參考文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上得出了房地產(chǎn)價(jià)格在供給和需求的均衡狀態(tài)的理論模型∶

在這個(gè)公式中，HPe代表的是房地產(chǎn)的價(jià)格，QS代表影響房地產(chǎn)供給的因素，QD代表影響房地產(chǎn)需求的因素。

在大量閱讀文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，得出影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)供給的主要因素是人均GDP、土地價(jià)格、物價(jià)水平等，影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)需求的主要因素是人口數(shù)量、收入水平和貸款利率等。

綜上，得出影響房地產(chǎn)價(jià)格的公式：

HPe=f（GDP,Land,CPI,People,Income,Interest）

四、實(shí)證分析

（一）變量的選取

由于涉及的解釋變量較多和年度數(shù)據(jù)公布較為全面、及時(shí)、權(quán)威，本文選取了2000-2016年全國的數(shù)據(jù)，其中數(shù)據(jù)主要來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。選取商品房銷售價(jià)格、人均GDP、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資、貸款利率、年末人口總數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)用作為可量化指標(biāo)進(jìn)行處理。

（二）模型檢驗(yàn)與實(shí)證分析

1.多重共線性檢驗(yàn)。從表中可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格和變量之間存在著高度相關(guān)的關(guān)系，因此有很好的解釋力度，除此之外，變量之間的相關(guān)系數(shù)有的達(dá)到0.95以上，因此說明具有多重共線性。

表一 相關(guān)系數(shù)

2.解決共線性、異方差問題并剔除截距項(xiàng)。采用逐步回歸的方法，消除共線性問題。并通過對(duì)上述變量取對(duì)數(shù)來消除異方差問題。P1=log （hp）,P2=log （cpi）,P3=log （interest）,P4=log （land）,P5=log（people）

表二 剔除截距項(xiàng)的回歸結(jié)果

根據(jù)以上分析建立多元線性回歸模型，具體的回歸方程為：

HP=-2.767675CPI+0.760250interest+0.378878land+1.403792 people

其中R2=0.983087 D.W.=1.676374

此時(shí)，變量的解釋力度不錯(cuò)，各個(gè)變量在5%或10%的水平下均是顯著的。

五、結(jié)論

首先，雖然人口數(shù)量和土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，但是因?yàn)榛鶖?shù)大，因此并不能直接顯示其影響程度的大?。毁J款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為正，說明雖然貸款利率上升會(huì)影響購房需求和意愿，但是從整體上來說并不能抑制人們買房的需求。最后物價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響為負(fù)，這說明物價(jià)上升人們通常選擇買生活必需品。