孫莉　莫倩倩

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)因前期土地拍賣價款高、開發(fā)建設(shè)和銷售回款周期長等特點，運營資金需求量大，因而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金就是血液。目前國家對房地產(chǎn)業(yè)實施去杠桿金融監(jiān)管政策以及限購和限價市場調(diào)控管理辦法，加上銀行壓縮房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑減少、銷售資金回籠壓力增大、融資成本陡增。本文以具有代表性的安徽某民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和風(fēng)險進行分析，提出有效建議。

關(guān)鍵詞 民營房地產(chǎn) 融資成本 融資風(fēng)險

作者簡介：孫莉，武昌工學(xué)院會計學(xué)院；莫倩倩，浙江省建工集團有限責(zé)任公司。

中圖分類號：D922.28 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.161

一、安徽某民營房地產(chǎn)的融資具體情況

安徽某民營房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱“該企業(yè)”）成立于2002年，經(jīng)過近15年的發(fā)展，目前已成為涉及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和實體產(chǎn)業(yè)三大板塊的中等規(guī)模企業(yè)。該企業(yè)主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)，注冊資本1.4億元，2017年營業(yè)收入2.8億元，且投資性房地產(chǎn)租金收入約1700萬元；建筑業(yè)為建筑施工一級企業(yè)，注冊資本1億元，2017年的合同額近15億元；實體產(chǎn)業(yè)成立于2003年，注冊資本3000萬元，2017年的營業(yè)額為3000萬元。近三年資產(chǎn)總額分別為45362.8萬元、42898.6萬元和49369.7萬元，近三年負債總額分別為40908.9萬元、32094.6萬元和28875.3萬元，資產(chǎn)負債率分別為90.18%、74.81%和58.48%，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，主要是預(yù)收賬款的減少。根據(jù)企業(yè)負債明細科目分析發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)及其關(guān)聯(lián)公司對外負債合計29220萬元，均為銀行一年期流動資金貸款，負債來源包括銀行、信托和基金公司。融資用途主要包括公開拍賣的土地價款、契稅和滯納金。

二、安徽某民營房地產(chǎn)企業(yè)融資高成本和高風(fēng)險

資本資產(chǎn)定價模型CAPM（capital asset pricing model： ）告訴我們，安徽某民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險成正向關(guān)系，當(dāng)融資成本明顯增大時，就需謹慎做好風(fēng)險應(yīng)對措。房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式從開發(fā)性質(zhì)劃分大體可分為一級開發(fā)、二級開發(fā)。國家針對房地產(chǎn)開發(fā)不同時期推出了多種融資方式，主要有以下 5 種：

一是土地一級開發(fā)貸款：伴隨著城中村改造的高速發(fā)展，為了保障被拆遷戶賠付款的按時到位，回遷房的順利交付，政策銀行和商業(yè)銀行針對一級開發(fā)企業(yè)提供一級開發(fā)貸款用于拆遷款、征地款的支付。

二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款此類貸款：主要針對二級市場進行發(fā)放。在房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后，為了創(chuàng)造出更為舒適的居住環(huán)境，迎合不同客戶對房屋的需求，在激烈地市場競爭中占得先機，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升房屋品質(zhì)，在質(zhì)量、設(shè)計上改良的同時，還不忘配套環(huán)境的提升，因此雄厚的資金支持顯得尤為重要。針對這類需求各家銀行提供以土地作為抵押的貸款用于房屋建造。

三是房地產(chǎn)信托這類融資方式是近幾年來興起的新型融資方式，是伴隨著銀行貸款政策的收緊應(yīng)運而生，相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢，也成為了當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)最佳的融資方式之一。

四是發(fā)行公司債券或股票對于大型房企或者上市公司而言，發(fā)行公司債券或進行上市，也成為了房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式之一，但該類融資方式受適用范圍的局限，僅一些較有實力的企業(yè)可采用。

五是海外融資、網(wǎng)絡(luò)融資、小額貸款公司融資這類融資方式為一部分特有的企業(yè)提供融資服務(wù)，但因為其融資風(fēng)險高，法律監(jiān)管不規(guī)范，一般不被企業(yè)所采用。

具體的融資風(fēng)險包括：

（一）現(xiàn)金流管理風(fēng)險

無論是國有房地產(chǎn)企業(yè)還是民營房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)直至銷售環(huán)節(jié)，都需要源源不斷地進行資金的投入，具有資本密集型特點。

一是根據(jù)財務(wù)管理中的融資優(yōu)序理論，企業(yè)對外融資時應(yīng)該合理安排資本結(jié)構(gòu)，且配置好短期債務(wù)與長期債務(wù)的比例，目前該企業(yè)過度依賴銀行短期貸款融資，企業(yè)的還款壓力大。

二是該企業(yè)高價拿地的錦簇現(xiàn)象明顯，2017年土地成交面積2269畝，成交金額71億元，同比上漲64%，成交均價約315萬元/畝，同比上漲108%。

三是公司及實際控制人自持的實物資產(chǎn)已基本抵押，短期內(nèi)公司融資狀況不容樂觀。

四是該公司有棚戶區(qū)改造項目，后期申請銀行開發(fā)貸款在2018年7月國家發(fā)布的棚改政策影響下也會有延時或其他滯后問題。

（二）項目成本管控風(fēng)險

項目的成本管理能力直接決定了其實際報酬率，也就是企業(yè)的利潤，對此安徽某民營房地產(chǎn)企業(yè)管理主要體現(xiàn)在兩大方面：

一是民營企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的決策風(fēng)險。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)較為簡單，通常為企業(yè)創(chuàng)始人的“一言堂”，個人主觀決策以及信息不對稱導(dǎo)致了失誤，項目選擇和立項時形勢分析不到位，一旦決斷失誤造成損失，直接關(guān)乎企業(yè)資金鏈條的健康運營。

二是預(yù)算管理風(fēng)險。項目整體去化周期為5個月，意味著公司的資金壓力大，加上開發(fā)前期的工程周期、市場不可控和外部環(huán)境的變化，各種因素綜合影響預(yù)算成本和成本結(jié)算。

三是該企業(yè)在核算某項目銷售凈利潤時，預(yù)估是19.8%，但市場上行業(yè)平均凈利潤是7.8%，預(yù)測值與行業(yè)平均值差異較大。綜合來說，一旦項目成本管控偏離，要想在眾多巨頭房地產(chǎn)的夾縫中存活，壓力非常大。

（三） 金融信貸“降杠桿”債務(wù)風(fēng)險

隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資環(huán)境非常嚴峻，尤其是中小房企，面臨著嚴峻的生存環(huán)境。據(jù)近期經(jīng)濟觀察報統(tǒng)計，國有銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本普遍在6.5%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮37%。實際中，安徽某民營房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資壓力更大、需求更旺，近期融資成本為22%，具體條件時：流動貸款按季付息、到期一次還本，且附帶有嚴格的提前還款條件，并以開立監(jiān)管賬戶、股權(quán)質(zhì)押、實際控制人及直系親屬提供反擔(dān)保和土地抵押同時兼?zhèn)涞膿?dān)保方式做背書。民營房地產(chǎn)企業(yè)地價高、資金成本高和建售周期長的三大特點，資金壓力還會繼續(xù)，這種情況下，防范債務(wù)風(fēng)險是必須打贏的一場硬戰(zhàn)。

三、降低安徽某民營房地產(chǎn)企業(yè)融資成本及風(fēng)險的建議

（一）提高企業(yè)評級系數(shù)，降低企業(yè)融資成本

標(biāo)準(zhǔn)普爾近日表示，受評中國房地產(chǎn)開發(fā)商今年到期債權(quán)2000億美元之多，隨著流動性緊縮，中國房地產(chǎn)開發(fā)商再融資風(fēng)險加劇，在極端情景下，有四成受評企業(yè)評級面臨下調(diào)壓力。那么在這種評級下調(diào)趨勢下，民營房地產(chǎn)企業(yè)亟需構(gòu)建誠信品牌，提高企業(yè)主體信用分析的主要內(nèi)容：品牌、經(jīng)營管理、財務(wù)狀況和償債能力等。即在日常管理過程中，提高業(yè)務(wù)經(jīng)營管理水平，體現(xiàn)在提高財務(wù)報表經(jīng)營收入和利潤；提高企業(yè)資金運籌規(guī)劃能力，體現(xiàn)在平衡好財務(wù)報表短期負債、長期負債和權(quán)益資本。

（二）提升企業(yè)融資人員專業(yè)素質(zhì)，規(guī)避過度信息不對稱

民營房地產(chǎn)企業(yè)存在融資風(fēng)險，而且風(fēng)險非常大！在信貸緊縮和監(jiān)管加嚴的貨幣政策下，依靠人情貸款的時代早已一去不復(fù)返，許多成功的案例告訴我們：作為房地產(chǎn)造血機器的融資工作在未來也將向著更為科學(xué)、合理地方向發(fā)展。對此就必須重視融資的專業(yè)管理能力，降低融資風(fēng)險的關(guān)鍵是降低融資成本。那么，第一，要引入專業(yè)的融資專家，吸納專業(yè)的融資理論和實踐操作經(jīng)驗，按照融資來源做好融資成本評估，在銀行間進行選擇時，要對比不同銀行信貸政策區(qū)別，選擇最適合中小企業(yè)、融資成本最低的融資途徑；第二，要選擇有利于提高企業(yè)競爭力的融資方式，比如上市企業(yè)，容易被媒體和公眾關(guān)注，股票融資也容易給企業(yè)帶來美譽和知名度；第三，要做好資金規(guī)劃，融資需求不可過度保守也不宜占用過度資金，在日常財務(wù)管理中，提高財務(wù)人員和管理工作者的融資風(fēng)險意識，在業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃的基礎(chǔ)上，做好資金安排。

（三）降低企業(yè)債務(wù)杠桿率，謹防控制權(quán)被稀釋

盡管金融信貸“降杠桿”，可是大型房企仍然有信貸資金注入，所謂的防范房企債務(wù)違約，實際上，大小房企融資“難”不能一概而論。銀行信貸資源仍然集中在大型房企和國有開發(fā)商，基金公司和信托機構(gòu)仍然積極尋求與這些大房企合作。在上述背景下，民營房企除了銷售回款、部分基金公司和高利貸，幾乎喪失了融資能力，難免面臨“生死觀”。在金融去杠桿、行業(yè)進入調(diào)整期等背景下，該企業(yè)利潤下滑，甚至低于行業(yè)平均值或虧損。此時，安徽某民營房地產(chǎn)企業(yè)謹防大型房企覬覦手中的項目或股權(quán)，堅守控制權(quán)底線，牢牢抓住企業(yè)的自主性和獨立性。

安徽某民營房地產(chǎn)企業(yè)立足之根本：

一是需要提高自身造血能力，降低對金融機構(gòu)貸款的依賴性：依靠金融機構(gòu)貸款提供資金來源已經(jīng)與現(xiàn)實背道而馳，無法解決和滿足企業(yè)發(fā)展問題和動力，中小民營房企要想實現(xiàn)健康可持續(xù)性發(fā)展，根本還是打造品牌和誠信建設(shè)，用產(chǎn)品增加客戶的忠誠度，客戶心甘情愿為企業(yè)買單，形成有效的資金流回流。

二是提高企業(yè)風(fēng)險防范意識：融資是一把雙刃劍，在為該企業(yè)提供資金支持的同時加大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，該企業(yè)應(yīng)始終加強風(fēng)險意識，在實現(xiàn)目標(biāo)利潤的同時切記自身風(fēng)險能力評估，做到?jīng)]風(fēng)險先預(yù)，出現(xiàn)了風(fēng)險及時應(yīng)對，避免因財務(wù)準(zhǔn)備不足導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困境。

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