王琪 孫松 劉文正 劉園

摘 要：停建房地產(chǎn)項目俗稱“爛尾樓”，是指已經(jīng)開工卻因某種原因而停工待建的房地產(chǎn)項目。這類項目的存在會造成樓盤閑置，資金浪費，引發(fā)社會矛盾。因此，對其原因進行分析很有必要。主要包括項目的市場定位不準、開發(fā)商資金不足、開發(fā)商承擔(dān)刑事責(zé)任無法進行建設(shè)、開發(fā)商違規(guī)建設(shè)導(dǎo)致停建、政府監(jiān)管不嚴幾個方面。

關(guān)鍵詞：停建項目；開發(fā)商；政府監(jiān)管；市場定位

基金項目：洛陽理工學(xué)院2018年挑戰(zhàn)杯項目，立項編號為105

從內(nèi)因與外因的關(guān)系的角度來看，停建房地產(chǎn)項目形成的原因包括開發(fā)商自身原因和政府監(jiān)管原因。而從影響因素來看，則可以分為資金原因和法律原因。

從房地產(chǎn)開發(fā)過程來看，在策劃階段主要是市場定位不準造成融資風(fēng)險，而在融資階段則會因融資風(fēng)險造成資金不足。從法律原因來看。則造成停建房地產(chǎn)項目形成的原因主要是開發(fā)商承擔(dān)刑事責(zé)任無法進行建設(shè)、開發(fā)商違規(guī)建設(shè)、政府監(jiān)管不嚴幾個方面。

1 房地產(chǎn)項目市場定位不準

房地產(chǎn)項目市場定位決定其預(yù)售和銷售的盈利情況，而房地產(chǎn)項目的預(yù)售收入也是融資途徑之一，因此房地產(chǎn)項目市場定位不準會使得預(yù)售情況不良進而降低融資效果。如果開發(fā)商將預(yù)售收入做為主要的融資渠道，那么一旦市場定位不準會造成項目資金不足，可能使得項目停建。實踐中“開發(fā)商在決定開發(fā)一個項目時，未經(jīng)過細致周密的前期市場調(diào)查，對目標市場或目標客戶群把握不明確，強調(diào)‘差異化脫離地塊條件和區(qū)域，或者隨大流，缺少創(chuàng)新，因項目銷售遇阻而造成工程爛尾。”[1]“市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使投資者要‘改弦易轍，停工求變”[2]“市場定位失策導(dǎo)致的決策失誤。開發(fā)商對市場前景盲目樂觀，缺乏準確的市場定位，一遇到經(jīng)濟動蕩，或者融資渠道受阻，項目非常容易擱置甚至爛尾”[3]。

2 開發(fā)商資金不足

開發(fā)商資金不足是造成工程爛尾的主要原因。關(guān)于這一點，專家學(xué)者研究得比較多，幾乎成為共識?！坝捎陂_發(fā)商資金不足，在前期開發(fā)過程中又未能及時引入資金，造成無力進行后續(xù)建設(shè)。”[4]“我市的停緩建工程停工的主要原因大多是由于資金鏈條斷裂，開發(fā)企業(yè)自己無力投資，又沒有融資渠道，使工程停工?！盵5]“經(jīng)費是導(dǎo)致整個項目不能按時完成的主要原因?！盵6]“爛尾樓是經(jīng)濟發(fā)展中的一個特殊現(xiàn)象，產(chǎn)生原因主要有三類，其一是資金問題。”[7]“資金鏈斷裂，這是較為主要的問題。比如有些項目由于金融危機，資金撤離而導(dǎo)致項目擱淺”[8]“在建工程爛尾往往是開發(fā)商實力較弱、資金鏈斷裂造成的”[9]。

3 開發(fā)商承擔(dān)刑事責(zé)任無法進行建設(shè)

從事房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商具有不同的社會背景，不少開發(fā)商除了從事房地產(chǎn)開發(fā)以外還從事其他行業(yè)，其對社會的認識水平處于不同層次，采取的開發(fā)手段也各不相同。因此有部分開發(fā)商在社會經(jīng)濟生活中采用違法犯罪的手段，進而受到刑法制裁。近年來有的開發(fā)商參與投資擔(dān)保業(yè)務(wù)，后來由于涉嫌非法集資被公安機關(guān)采取強制措施，造成其開發(fā)的房地產(chǎn)項目無人負責(zé)而停建。有些房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資擔(dān)保后因擔(dān)保公司破產(chǎn)，為了逃避債務(wù)而卷款潛逃造成工程項目缺乏資金。這些情況都造成項目無人負責(zé)、資金缺乏而停建。例如某市老城區(qū)某項目因開發(fā)商涉嫌違法犯罪行為而停建，后來該開發(fā)商出獄后該項目繼續(xù)建設(shè)。

4 開發(fā)商違規(guī)建設(shè)導(dǎo)致項目停建

由于開發(fā)商的法律意識淡薄，對于工程建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)方面的法律法規(guī)不重視，而建設(shè)行政主管部門不認真履行職責(zé)，從而導(dǎo)致開發(fā)項目形成了違法建設(shè)的客觀事實，而后由于新聞媒體曝光或者利害關(guān)系人提起訴訟使得項目停建。而違法建設(shè)的過程中存在的腐敗行為也是洛陽城鄉(xiāng)規(guī)劃局兩任局長連續(xù)被查的原因?！盃€尾樓的產(chǎn)生，一是因為開發(fā)商的違規(guī)操作和經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)市場方面的因素，二是由于政府監(jiān)管不到位，行政作為不夠，沒有對預(yù)售資金和開發(fā)商的違法銷售行為進行必要監(jiān)管，導(dǎo)致開發(fā)商挪用預(yù)售資金，最后形成爛尾樓”[10]“部分開發(fā)商在購房人支付首付款或全部購房款時，通過非監(jiān)管銀行POS機等渠道將這些資金打入其他賬戶，繞開預(yù)售資金監(jiān)管，為開發(fā)企業(yè)挪用現(xiàn)售資金提供了便利?！盵11]

5 政府部門監(jiān)管不嚴

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，法律在城市規(guī)劃、土地出讓等各個方面賦予了政府的行政許可、行政處罰等權(quán)限，但由于行政復(fù)議、行政訴訟等對政府的監(jiān)督手段都注重于事后監(jiān)督和外部監(jiān)督，法律對于行政機關(guān)決策過程的內(nèi)部監(jiān)督不夠完善，這就是使得開發(fā)過程中規(guī)劃、審批過程中存在的暗箱操作的情況難以避免。政府的行政權(quán)力存在著不作為、亂作為、違法作為推諉扯皮等的情況，這些都導(dǎo)致政府部門工作人員對項目開發(fā)過程中存在的違規(guī)行為放任自流甚至縱容違法行為的情況發(fā)生。有些政府監(jiān)管部門甚至明知開發(fā)商缺乏開發(fā)資金而對該項目予以審批，應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管而不監(jiān)管，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)市場管理機制的不規(guī)范，城市規(guī)劃滯后與不成熟，城市土地開發(fā)準入門檻低，導(dǎo)致市場秩序混亂，相關(guān)政策法規(guī)銜接不夠，造成開發(fā)商盲目、投機建設(shè)。

參考文獻

[1]巫金成.爛尾樓再開發(fā)淺析科技信息，2014年第7期.

[2]古文.淺談城市爛尾樓產(chǎn)生原因及對策建筑學(xué)報，2015（3）.

[3]胡良棟.談?wù)劇盃€尾樓”的再開發(fā)中國房地產(chǎn)業(yè)，2014年第3期.

[4]楊國江.創(chuàng)新“爛尾樓”處置方式的探索與實踐法制博覽，2017，05.

[5]李健.城市爛尾樓處置及預(yù)防的措施遼寧建材，2016年第2期.

[6]魏斌.防止工程變“爛尾樓”中國信息化周報，2015年1月12日.

[7]巫金成.爛尾樓再開發(fā)淺析科技信息，2014年第7期；

[8]胡良棟.談?wù)劇盃€尾樓”的再開發(fā)中國房地產(chǎn)業(yè)，2014年第3期.

[9]青暉，馮波.在建工程爛尾風(fēng)險控制問題探討中國房地產(chǎn)業(yè)，2017年第10期.

[10]李煒，牟偉，于磊.從濟南“第一爛尾樓”事件談依法行政的必要性房地產(chǎn)開發(fā)，2016年第10期.

[11]青暉，馮波.在建工程爛尾風(fēng)險控制問題探討中國房地產(chǎn)業(yè)，2017年第10期.

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