曾春英

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭壓力日趨增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷萎縮，在市場增長空間逐漸降低的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開始實行管理驅(qū)動發(fā)展的道路，尤其是在成本管理上更是費了一番功夫。本文從房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本構(gòu)成出發(fā)，論述了當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制工作中存在的問題，從而提出我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制的改善建議，希望能夠為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制研究提供新的參考思路，從而推動我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)增長。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本控制；全過程

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本構(gòu)成闡述

在了解房地產(chǎn)企業(yè)如何實行成本控制策略之前，首先要將房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和工作環(huán)節(jié)進(jìn)行分解，然后在每一個步驟中做到細(xì)致和具體的控制。因此，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的流程包括項目決策階段、資源準(zhǔn)備階段、實際施工階段以及最終的銷售階段。這幾個階段順序分明且環(huán)環(huán)相扣，共同對整個房地產(chǎn)開發(fā)過程起著重要作用。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段

在此階段中，涉及到內(nèi)容一般為對整體的項目開發(fā)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)容包括資本回收期的計算、投資回報率的計算等財務(wù)內(nèi)容，也包括人力、物力、和財力的配置和調(diào)動內(nèi)容，除此之外，項目的選址也包含其中。在決策階段雖然看似沒有涉及到項目的實際工作環(huán)節(jié)，但是卻起著先決作用。因此這一階段的主要成本在于聘請專業(yè)人士和財務(wù)專家等人員報酬。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備階段

這一階段的成本支出主要包含土地出讓金、土地出讓金所產(chǎn)生的相關(guān)稅費以及拆遷補(bǔ)償款等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備階段的成本還包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的所在地開展巖土勘察等相關(guān)工作以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的所在地的通水、通電、通路、平整場地等活動從而產(chǎn)生的相關(guān)費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段

通常來說，施工階段的成本占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本50%以上，這一階段的成本支出主要流向施工費用中，包括主體建筑的費用和附屬建筑的費用，以及其他諸如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等相關(guān)項目工程費用，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的成本投入不僅包含了工程材料費用的投入，還包括大量的人工費用投入，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的成本控制最為關(guān)鍵。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目與市場銜接最為緊密的一個階段，也是前面幾個階段的最終目的和歸屬，這一階段主要是對所建成的房地產(chǎn)開發(fā)項目開展銷售工作，這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段所產(chǎn)生的成本費用主要以管理費用、財務(wù)費用、銷售費用這些期間費用為主，除此之外還包括相關(guān)的增值稅、企業(yè)所得稅等稅費。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段我們還需要注意的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段具有銷售周期長以及成本不可控制性較大，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段全過程成本控制工作難度較大。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制工作中存在的問題闡述

在對上述幾個階段進(jìn)行成本控制時，我們也要把握住房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要矛盾，將較多的精力關(guān)注到重點和難點之中。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制中，準(zhǔn)備階段和銷售階段意義深遠(yuǎn)且把握難度較大。準(zhǔn)備階段是施工和銷售階段的前提，其先導(dǎo)性的地位要求我們必須給予充分的關(guān)注。同時，銷售環(huán)節(jié)作為與市場接軌度最高的階段，作用著房地產(chǎn)開發(fā)后的利潤來源。因此，下文中主要對這兩個階段進(jìn)行分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目準(zhǔn)備階段的招標(biāo)質(zhì)量難以把控

房地產(chǎn)開發(fā)項目準(zhǔn)備階段的工作包含招標(biāo)工作，招標(biāo)質(zhì)量將決定著房地產(chǎn)開發(fā)項目最終的質(zhì)量情況，雖然我國政府此前已經(jīng)出臺了關(guān)于項目招投標(biāo)的具體規(guī)定以及相應(yīng)的實施措施，但是仍舊有小部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在內(nèi)定項目施工單位以及串標(biāo)等問題，這些問題的存在使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)工作大多流于形式，難以百分百發(fā)揮出房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的積極作用。除此之外，一部分的施工單位為了爭取房地產(chǎn)開發(fā)項目，往往會故意報出低于市場價格的施工方案，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑材料質(zhì)量以及施工質(zhì)量均難以得到有效的保證，從而為房地產(chǎn)開發(fā)項目埋下了質(zhì)量隱患。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的銷售工作人員管理難度較大

房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回收投資的階段，然而房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段普遍存在著銷售工作人員流動性較大、銷售工作人員工作積極性不高以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作人員人力資源管理系統(tǒng)不完善等問題，無形中延長了房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售周期，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠周期隨之延長的同時，還導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間不斷被侵蝕。在目前的房地產(chǎn)銷售行業(yè)，由于績效工資的設(shè)定，人員之間的工資差異巨大，因而造成了部分員工積極性較差的現(xiàn)象。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制的改善建議闡述

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目準(zhǔn)備階段成本控制的改善建議闡述

準(zhǔn)備階段的工作是前一階段最終決策的展開和實行，因此，做好準(zhǔn)備階段的前提條件就是要保證決策的有效性。此外，這一階段的招標(biāo)環(huán)節(jié)需要格外引起關(guān)注，既要保證招標(biāo)到合適的企業(yè)，又要保證招標(biāo)成本的可控性。

具體來說，首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)決策階段制定的開發(fā)項規(guī)模和開發(fā)位置來分門別類的進(jìn)行成本管控，尤其是對土地情況、巖土勘探情況、居民消費水平以及周圍自然環(huán)境制定出多個房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑設(shè)計方案，此外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑設(shè)計方案還應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)有場地的空間進(jìn)行系統(tǒng)性的規(guī)劃調(diào)整，在保證房地產(chǎn)開發(fā)項目空間協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，找到最低成本投入的房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑設(shè)計方案。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，盡可能的做到房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計圖紙與房地產(chǎn)開發(fā)項目施工情況一致，避免出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工時頻繁出現(xiàn)設(shè)計調(diào)整等問題，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目工期不斷延長而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的大幅度增加。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對項目招投標(biāo)的質(zhì)量管理以及后期監(jiān)督等相關(guān)工作，在開展房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標(biāo)工作時，應(yīng)當(dāng)始終秉持著公平、公正、公開的原則開展工作，重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項目施工單位的施工質(zhì)量以及信譽(yù)，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目施工單位所提及的房地產(chǎn)開發(fā)項目施工方案具有規(guī)范性以及可實施性。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段成本控制的改善建議闡述

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售階段成本控制工作的重心在于人員的管理，為此，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理部應(yīng)當(dāng)專門針對銷售工作人員制定出一份科學(xué)化、可實施化以及系統(tǒng)化的銷售工作人員人力管理資源體系計劃以及對于的銷售工作人員成本控制方案，通過積極開展素質(zhì)拓展等相關(guān)活動，提升銷售工作人員對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的歸屬感，從而有效的降低銷售工作人員的流動性。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理部還應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售考核體系，從而提升銷售工作人員的工作積極性。另一方面，也要不斷提升銷售活動策劃方案的質(zhì)量并提出迎合市場需求和喜好的營銷方案，從而使資金回籠速度加快。

四、結(jié)束語

綜上所述，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本構(gòu)成闡述我們了解房地產(chǎn)開發(fā)項目具體的成本構(gòu)成要素，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制工作中存在著招標(biāo)質(zhì)量難以把控以及銷售工作人員管理難度較大等問題，為此我們需要針對這些問題存在的階段開展針對性的解決工作，從而使對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制功能能夠得以順利的發(fā)揮，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利空間的同時，推動我國房地產(chǎn)開發(fā)市場能夠平穩(wěn)有序的成長。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙任宇.房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程成本控制分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017.

[2]王宏.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制分析與應(yīng)用[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2017.

[3]王廷魁，張倩.基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2015.