孫利民

[摘 要] 房地產是資金密集型產業(yè)，與經濟息息相關，因此房地產行業(yè)的穩(wěn)定與否對經濟金融有較大的影響。一般情況下，房地產經濟需要大力度的金融機構信貸支持，如果出現房地產經濟波動，則極有可能危及整個金融體系，誘發(fā)金融風險。鑒于此，文章在深入了解房地產經濟波動的基礎之上，剖析房地產經濟波動下的金融風險形成機制，并基于此研究房地產經濟波動視角下的金融風險防范措施。

[關鍵詞] 房地產；經濟波動；金融風險；防范措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.052

1 引 言

在我國當前的經濟結構中，不可否認的是房地產行業(yè)占據了重要的地位。實踐證明，房地產經濟如果出現不穩(wěn)定現象，就像撬動了金融市場的一角，對整個金融體系產生漣漪效應，嚴重時可能會對整個金融體系造成沖擊。因此，關注房地產經濟波動現象，找到房地產經濟波動對金融風險形成的影響機制，是應對房地產金融風險的重要路徑。

2 房地產經濟波動理論概述

2.1 房地產經濟波動概念界定

任何一個行業(yè)的發(fā)展都處于波動中求穩(wěn)的狀態(tài)，房地產行業(yè)也不例外，自然會出現房地產經濟波動的問題，從長遠的角度來看，房地產經濟是相對穩(wěn)定和增長上升的，而房地產經濟波動則會圍繞這樣的長期趨勢上下起伏。簡而言之，房地產經濟波動就是房地產經濟總量在長期增長趨勢中上下起伏的一種經濟變化狀態(tài)。具體而言，房地產經濟波動包括多方面的波動變化，例如房地產經濟增長率的變化、房地產行業(yè)就業(yè)率的變化、房地產行業(yè)價格水平的變化等。

2.2 房地產經濟波動主要類型

根據經濟波動是否正?？梢詫⒎康禺a經濟波動分為周期性波動和異常性波動兩種。前者屬于正常變動，后者屬于非正常變動。周期性波動是市場經濟環(huán)境中的一條基本規(guī)律，從長期的角度來看，經濟會出現周期性的變化，這種變化是受到內部規(guī)律和外部環(huán)境因素的綜合影響而形成的。在周期性波動中，房地產經濟會有高峰值和低谷值，有一定的規(guī)律可循。而異常性波動不存在變動規(guī)律，具有較大的不確定性。根據房地產行業(yè)的歷史情況來看，異常性波動通常是在房地產泡沫出現時產生的經濟不穩(wěn)定現象，異常性波動不利于經濟的健康可持續(xù)發(fā)展。

3 房地產經濟波動視角下的金融風險

3.1 房地產經濟波動視角下的金融風險構成

房地產經濟波動視角下的金融風險，主要包括四個來源，分別是借款人風險、抵押風險、金融機構風險和環(huán)境風險。第一，借款人風險是由于借款人拒絕償還貸款而產生的金融風險，造成這種風險的原因多種多樣，例如借款人在還款期限截止時喪失了還款能力，或者借款人在貸款后由于房地產價格下降而主動違約。第二，抵押風險是金融機構處理抵押物品可能產生的風險，主要是由抵押物產權問題所致。第三，金融機構風險是金融機構在房地產貸款過程中，由于自身的某種原因而導致房地產貸款管理失當產生的風險，例如長期性房地產貸款的流動性風險、金融機構經營管理不善造成的資金損失等。第四，環(huán)境風險是金融機構經營環(huán)境變化所導致的風險。

3.2 房地產經濟波動視角下的金融風險形成

根據歷史經驗，國內外諸多金融風險的產生，最初的導火線都是房地產價格的崩潰。例如國際上幾次較大的金融危機，都是由于房地產價格的異常波動而導致銀行體系崩潰所致。此外，由于銀行的信息不對稱而導致其對房地產貸款的信用評估不準確，就可能導致貸款流向不合理，進而誘發(fā)房地產行業(yè)投機行為，出現房地產泡沫。一旦泡沫極度擴張，就會打破原有的供需平衡，導致房地產價格崩潰，產生金融風險，甚至是金融危機。另外，開發(fā)商不正當的營利手段可能導致銀行和借款人出現信息劣勢，進而誘發(fā)不當經濟行為，嚴重時就會導致金融風險的產生。最后，由于房地產經濟與金融機構息息相關，如果房地產經濟波動就會對金融機構產生影響，而金融機構的變動會引發(fā)政策的變動，最終對整個產業(yè)鏈產生影響。

4 房地產經濟波動視角下的金融防范策略

4.1 加強房地產價格管控

從當前我國房地產行業(yè)的發(fā)展概況來看，各大城市幾乎都出現了房地產價格持續(xù)上升的苗頭，甚至部分城市的房地產價格上漲已嚴重超出正常范圍，導致市場經濟結構不合理，社會平均購房能力下降。結合上文房地產經濟波動下金融風險的形成機制的分析，文章認為政府相關部門必須要立即出手，加強房地產價格管控，制約房地產價格的進一步飛漲，力求房地產行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展以及整個經濟結構的合理化。如果持續(xù)任由房地產價格上升，對于工薪階層而言必然會極大地影響到房屋居住，進而對社會和諧穩(wěn)定產生不利影響。政府進行房地產價格管控，不是為了制約房地產行業(yè)的發(fā)展，而是旨在讓價格回歸正常、保持穩(wěn)定。因此，政府應當盡快出臺相關政策，一方面進行價格管控，另一方面防止投機行為作亂。

4.2 實現抵押貸款證券化

此處所說的抵押貸款證券化，是針對房地產行業(yè)而言的。之所以建議實行房地產抵押貸款證券化，是基于降低商業(yè)銀行金融風險的考慮，通過證券化的途徑能夠更好地實現對金融風險的規(guī)避和分散。在實際操作中，金融機構通過對自有的住房抵押貸款進行整合和重組，通過現金購買方式買入證券，結合對信用評級的考察，為投資者提供證券貸款。商業(yè)銀行可以通過部分收益權轉讓的方式進行資金回收。

4.3 深化房地產投資政策調整

對房地產投資政策進行調整，能夠在較大力度上對房地產經濟波動進行平復，從而降低金融風險產生的概率或造成的損失。具體而言，深化房地產投資政策調整需要滿足三個要點：其一，投資主體的調整；其二，投資規(guī)模的調整；其三，投資規(guī)范的建立。針對投資主體的調整，是因為考慮到房地產投資回報與房地產經濟密切相關，如果投資主體選擇不合理，則可能導致投資失敗，進而產生房地產經濟波動。想要有效防范房地產經濟波動所導致的金融風險，就必須配套相應的風險規(guī)避機制，在選擇投資主體時，明確雙方權責，尤其是產權明確。其次，之所以建議進行投資規(guī)模的調整，是因為考慮到現目前我國房地產行業(yè)的發(fā)展規(guī)模直接與整個行業(yè)資金規(guī)模掛鉤，所以在深化房地產投資政策調整時，需要對投資規(guī)模進行適當的管制，避免投資規(guī)模膨脹而導致房地產行業(yè)出現泡沫，確保房地產行業(yè)的發(fā)展規(guī)模與我國市場經濟發(fā)展水平相適應。最后，投資規(guī)范的建立是為了給房地產行業(yè)的發(fā)展樹立標桿，對房地產行業(yè)中的投資行為進行約束，借助政府宏觀調控的作用來調整房地產行業(yè)秩序，為房地產行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展提供保障，從而達到金融風險防范的效果。

4.4 強化金融機構風險管理

房地產行業(yè)的發(fā)展在很大程度上得益于金融機構的信貸支持，所以要想對房地產行業(yè)金融風險進行有效防范，還需要從金融機構著手，強化金融機構的風險管理水平。對于商業(yè)銀行而言，想要不斷提升自己的發(fā)展能力和市場適應能力，就必須優(yōu)化自己的經營管理模式，建立科學有效的管理機制，加強對風險的管控能力。另外，商業(yè)銀行還應當及時構建針對房地產行業(yè)的信貸風險評估指標，同時結合業(yè)內信息共享平臺，對房地產企業(yè)進行信貸風險評估，從而達到對金融風險防范和規(guī)避的目的。

5 結 論

綜上所述，在我國的經濟環(huán)境中，房地產行業(yè)與整個市場經濟、金融體系有著密切相連的關系，且房地產經濟波動極易造成嚴重的金融風險。在我國金融市場尚處于初級發(fā)展的階段時，有效防范金融風險是重要的課題。對此，文章基于房地產經濟波動的視角，梳理了金融風險的構成及形成機制，并針對金融風險的防范措施提出了自己的思考，建議從加強房地產價格管控、實現抵押貸款證券化、深化房地產投資政策調整以及強化金融機構方向風險管理等方面著手，強化金融風險防范。

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