陳淮

近年來，人們對(duì)“炒房”這個(gè)詞兒已經(jīng)耳熟能詳。但究竟什么是“炒房”？大多數(shù)人不甚了了。許多人認(rèn)為，非自住目的地多套購房，在房價(jià)上漲后賣出去就是“炒房”。嚴(yán)格說，這種“炒”法只能算初級(jí)班。我們舉例說明一點(diǎn)專業(yè)的“炒”法，利用這些例子來揭示“炒房”的秘密，同時(shí)也闡述一點(diǎn)最優(yōu)化決策的道理。

假定一個(gè)人花100萬元買了一套房子，三成首付，七成按揭，也就是說購房人自己只掏了30萬元，從銀行貸款70萬元。再假定房子的價(jià)格漲到了130萬元，而且沒有疑義地還會(huì)漲。現(xiàn)在的問題是：這個(gè)房子應(yīng)當(dāng)賣掉，還是繼續(xù)持有？

恐怕很多人都會(huì)想，既然房價(jià)肯定還會(huì)漲，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)繼續(xù)持有。錯(cuò)了。應(yīng)當(dāng)賣掉。從最優(yōu)化目標(biāo)看，如果房價(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，就一定要賣掉。賣給誰呢？賣給你太太。130萬元價(jià)格賣給你太太，如果仍是三成首付、七成按揭，你太太就可以從銀行貸款91萬元。替你還掉銀行的70萬元貸款，你已經(jīng)“套現(xiàn)”21 萬元。如果房價(jià)繼續(xù)漲，例如漲到160萬元，再讓你太太把這套房子賣回給你。同樣是三成首付、七成按揭，你可以從銀行貸款112萬元。替你太太還掉銀行的91萬元貸款，你又“套現(xiàn)”21 萬元。這時(shí)，你們兩口子已經(jīng)收回42萬元，不僅最初投入的30萬元全部收回，房子還在你們手上，就算房價(jià)下跌也沒關(guān)系。從160萬元跌到 150 萬元，甚至140萬元也無妨。140萬元賣掉，還掉銀行112萬元貸款，你仍再可收回28萬元。

有點(diǎn)意思吧？這還是保守的“炒”法，再說一個(gè)激進(jìn)的“炒”法。

100萬元買的房子，三成首付，七成按揭；房價(jià)漲到130萬元，預(yù)期房價(jià)仍將上漲。這時(shí)賣掉房子，收回130萬元售房款；還掉銀行70萬元貸款，你手上還剩60萬元。上午賣下午買，再繼續(xù)買一套房子。同樣是三成首付、七成按揭，60萬元現(xiàn)金可以買多少價(jià)值的房子呢？很容易算，200萬元的房。

“最優(yōu)化”的關(guān)鍵問題就在這里了。如果房價(jià)確定無疑地會(huì)繼續(xù)上漲，持有130萬元的房子和200萬元的房子，哪個(gè)收益更大呢？這是任何人都能明白的答案。事情到此仍未結(jié)束。買了200萬元的房子，仍然可以繼續(xù)“炒”下去。假定房價(jià)又上漲了，漲到260萬元，如法炮制再賣掉；這時(shí)用收回的 260萬元售房款還掉銀行的140萬元貸款，手持現(xiàn)金可達(dá)120萬元。仍是上午賣下午就買，同樣三成首付、七成按揭，這次可以買400萬元的房子。這個(gè)游戲繼續(xù)做下去的話，可持有的房產(chǎn)會(huì)越來越大。

這是一個(gè)理論化的最優(yōu)“炒房”模型，如果按照這個(gè)方式“炒”下去，人人都會(huì)成為億萬富翁。實(shí)際上這不可能。因?yàn)榉績r(jià)并非只是單邊、勻速變化，持有房子的過程中還有物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，交易過程中還要有稅費(fèi)，貸款要付銀行利息。更重要的是，上漲30%還要考慮時(shí)間周期。我們說的只是一個(gè)理論模型，真正的操作性模型，還需要按照上述這些因素設(shè)定很多修正系數(shù)，才能求出最優(yōu)解。

這樣一個(gè)理論模型具有很重要的意義，從中我們可以解讀出房地產(chǎn)投資活動(dòng)的很多秘密。

第一個(gè)秘密，不斷放大地動(dòng)用金融杠桿是資產(chǎn)規(guī)模和利潤規(guī)模加速上升的關(guān)鍵。“炒”房的關(guān)鍵是動(dòng)用金融杠桿，放大自己的資產(chǎn)增值能力。在上述例子中，第一次購房貸款70萬元，第二次購房貸款140萬元，依此類推。如果離開金融杠桿，購房人完全依靠自有資金買房，其實(shí)無所謂“炒”。這里也就可以揭示一個(gè)重要的政策原理：只要截?cái)噘J款買房的金融杠桿，就可以有效抑制為賣而買的投機(jī)性需求。

第二個(gè)秘密，在這個(gè)最優(yōu)化模型中，購房人的資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模都是以2的n次方的幾何級(jí)數(shù)在增長。一個(gè)圍棋棋盤，橫豎都是19個(gè)格，如果在第一個(gè)格子中放1粒米，第二個(gè)格子放2粒米，第三個(gè)格子放4粒米，依此類推，到最后一個(gè)格子時(shí)，全世界的糧食都放進(jìn)去也不夠。顯然，不加節(jié)制地讓房地產(chǎn)市場自由“炒作”，在任何國家都將是災(zāi)難。那時(shí)，房價(jià)和需求將完全脫離實(shí)際的住房資源總量與真實(shí)住房需求之間的對(duì)比關(guān)系，房價(jià)會(huì)在金融杠桿的推動(dòng)下變成一場沒有止境的資本游戲。

第三個(gè)秘密，動(dòng)用金融杠桿的資產(chǎn)模型聽起來很美，但人們經(jīng)常忽略的一點(diǎn)是，在資產(chǎn)和利潤以幾何級(jí)數(shù)增長的同時(shí)，購房人的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)也同樣以幾何級(jí)數(shù)的速率增長。這個(gè)迅速增大的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)，只需很短時(shí)間就可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購房人自身的承受能力。如果市場充斥著這樣的瘋狂炒作，這些超出購房人承受能力的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)最終就要由社會(huì)的金融系統(tǒng)，甚至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)來承擔(dān)。