■ 于海龍 杜劍波 楊金龍

房屋征收跟蹤審計(jì)是指審計(jì)部門(mén)依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，從始至終隨著征收部門(mén)的工作節(jié)奏全程即時(shí)監(jiān)督的過(guò)程。審計(jì)機(jī)關(guān)依據(jù)《審計(jì)法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《國(guó)有土地上征收與補(bǔ)償條例》《國(guó)有土地上征收評(píng)估辦法》《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》《國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》以及地方政府關(guān)于房屋征收的法規(guī)規(guī)章政策等，及時(shí)糾正跟蹤審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問(wèn)題，避免或減少?lài)?guó)有資產(chǎn)是損失，從而達(dá)到審計(jì)監(jiān)督的目的。

一、跟蹤審計(jì)房屋征收準(zhǔn)備階段（見(jiàn)表1）

二、跟蹤審計(jì)房屋征收實(shí)施階段（見(jiàn)表2）

三、跟蹤審計(jì)房屋征收補(bǔ)償協(xié)議

一是依據(jù)房屋征收補(bǔ)償方案，審查住宅房屋貨幣與實(shí)物、搬遷、臨時(shí)安置、過(guò)渡期安置補(bǔ)償以及價(jià)格補(bǔ)貼、面積補(bǔ)貼、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)的依據(jù)及計(jì)算過(guò)程。

二是依據(jù)調(diào)查摸底記錄、未經(jīng)登記建筑物認(rèn)定文件及委托評(píng)估事項(xiàng)，審查建筑物和建筑物及土地使用權(quán)、土地硬化綠化、停產(chǎn)停業(yè)損失、機(jī)器設(shè)備搬遷、不可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償補(bǔ)償?shù)膶?shí)物數(shù)量。

三是依據(jù)房屋征收評(píng)估作業(yè)方案、技術(shù)路線(xiàn)，市場(chǎng)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、政策補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)的計(jì)算方法、過(guò)程和結(jié)果。

四是依據(jù)相關(guān)法律規(guī)章政策規(guī)定，審查房屋征收補(bǔ)償款支付給非被征收人的依據(jù)。如承租人、管理人等。

五是依據(jù)相關(guān)法律規(guī)章規(guī)定，審查征收當(dāng)事人或利害關(guān)系人是否有應(yīng)當(dāng)回避而未回避、或唆使、或串通等行為。

四、跟蹤審計(jì)的禁止行為

一是不能越俎代庖。審計(jì)機(jī)關(guān)要了解征收工作的依據(jù)、流程和節(jié)奏，還要熟悉、了解和掌握與征收相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)章政策和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，遇到專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題，要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或行業(yè)專(zhuān)家給予幫助，努力做到復(fù)核審查程序和內(nèi)容并重，確保審計(jì)意見(jiàn)證據(jù)合法充分。例：征收部門(mén)與審計(jì)部門(mén)商量，在征收文件正在簽批或簽批了但過(guò)幾天才能拿到手期間發(fā)公告,或提前進(jìn)入征收實(shí)施階段（先上車(chē)，后買(mǎi)票），審計(jì)部門(mén)不能同意。如果同意，有越權(quán)嫌疑,且審計(jì)監(jiān)督就打了折扣。

表1

表2

跟蹤審計(jì)與征收人的工作節(jié)奏要保持一定距離，要堅(jiān)持既服從和服務(wù)于征收人工作，又要時(shí)刻監(jiān)督房屋征收過(guò)程和結(jié)果，不能用審計(jì)替代或干擾征收。如參與或證明征收部門(mén)工作過(guò)程或結(jié)果，或在征收摸底調(diào)查表、被征收人送達(dá)回執(zhí)簽字，或請(qǐng)示向被征收人以外的利害關(guān)系人發(fā)放房屋征收補(bǔ)償款等等。

二是不能缺位失察。跟蹤審計(jì)優(yōu)于事前、事中和事后審計(jì)。審計(jì)機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定獨(dú)立行使審計(jì)監(jiān)督權(quán)，不受其他任何組織和個(gè)人的干涉，發(fā)表的審計(jì)意見(jiàn)事實(shí)清楚、依據(jù)充分，且不包庇、不姑息、不遷就，充分發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督的作用。

三是不能違法違規(guī)。由于房屋征收審計(jì)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，所以，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)參與審計(jì)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)有兩類(lèi)：一類(lèi)是指按《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)，隸屬于房地產(chǎn)評(píng)估行政主管部門(mén)。另一類(lèi)是指房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織建立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)，隸屬于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織。

另外，審計(jì)可以委托資質(zhì)高、信譽(yù)好、業(yè)務(wù)精的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的審查或評(píng)審，還可以根據(jù)需要，委托房屋征收涉及的其他領(lǐng)域的有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，?fù)責(zé)審核或復(fù)查非房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。

但需要指出的是，參與征收審計(jì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)＜椅瘑T會(huì)出具的咨詢(xún)意見(jiàn)，不能直接替代被審計(jì)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告作為房屋征收補(bǔ)償依據(jù)。只能按《條例》《辦法》規(guī)定，針對(duì)報(bào)告評(píng)審結(jié)果存在的影響房地產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)問(wèn)題，要求被審計(jì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)修改并重新出具報(bào)告。目前還沒(méi)有法律和行政規(guī)章規(guī)定，可以用一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，去否定另一個(gè)由被征收人依法選擇、征收人依法委托的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋征收補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。

四是不能放棄原則。跟蹤審計(jì)雖然優(yōu)于其他形式審計(jì)，但時(shí)間周期長(zhǎng)、較難處理與征收當(dāng)事人的關(guān)系，但如果征收人拒絕或阻礙或破壞征收審計(jì)工作，或提供的被審計(jì)資料不真實(shí)，不完整，審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令其改正，或移交紀(jì)委、監(jiān)察等機(jī)關(guān)，追究其法律責(zé)任。

總而言之，跟蹤審計(jì)與房屋征收是監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。對(duì)于征收部門(mén)、或?qū)嵤﹩挝?、或房地產(chǎn)評(píng)估、或測(cè)繪等中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，跟蹤審計(jì)就是防火墻、滅火器，它能夠避免或減少征收當(dāng)事人違法違規(guī)，能夠促進(jìn)房屋征收補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、制度化、規(guī)范化和信息化。