■ 于海龍 杜劍波 楊金龍

房屋征收跟蹤審計是指審計部門依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，從始至終隨著征收部門的工作節(jié)奏全程即時監(jiān)督的過程。審計機關(guān)依據(jù)《審計法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《國有土地上征收與補償條例》《國有土地上征收評估辦法》《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》《國家房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》以及地方政府關(guān)于房屋征收的法規(guī)規(guī)章政策等，及時糾正跟蹤審計過程中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題，避免或減少國有資產(chǎn)是損失，從而達到審計監(jiān)督的目的。

一、跟蹤審計房屋征收準(zhǔn)備階段（見表1）

二、跟蹤審計房屋征收實施階段（見表2）

三、跟蹤審計房屋征收補償協(xié)議

一是依據(jù)房屋征收補償方案，審查住宅房屋貨幣與實物、搬遷、臨時安置、過渡期安置補償以及價格補貼、面積補貼、搬遷獎勵的依據(jù)及計算過程。

二是依據(jù)調(diào)查摸底記錄、未經(jīng)登記建筑物認(rèn)定文件及委托評估事項，審查建筑物和建筑物及土地使用權(quán)、土地硬化綠化、停產(chǎn)停業(yè)損失、機器設(shè)備搬遷、不可移動設(shè)施設(shè)備補償補償?shù)膶嵨飻?shù)量。

三是依據(jù)房屋征收評估作業(yè)方案、技術(shù)路線，市場房地產(chǎn)評估報告、政策補貼或獎勵的計算方法、過程和結(jié)果。

四是依據(jù)相關(guān)法律規(guī)章政策規(guī)定，審查房屋征收補償款支付給非被征收人的依據(jù)。如承租人、管理人等。

五是依據(jù)相關(guān)法律規(guī)章規(guī)定，審查征收當(dāng)事人或利害關(guān)系人是否有應(yīng)當(dāng)回避而未回避、或唆使、或串通等行為。

四、跟蹤審計的禁止行為

一是不能越俎代庖。審計機關(guān)要了解征收工作的依據(jù)、流程和節(jié)奏，還要熟悉、了解和掌握與征收相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)章政策和專業(yè)知識，遇到專業(yè)性較強的問題，要聘請專業(yè)機構(gòu)或行業(yè)專家給予幫助，努力做到復(fù)核審查程序和內(nèi)容并重，確保審計意見證據(jù)合法充分。例：征收部門與審計部門商量，在征收文件正在簽批或簽批了但過幾天才能拿到手期間發(fā)公告,或提前進入征收實施階段（先上車，后買票），審計部門不能同意。如果同意，有越權(quán)嫌疑,且審計監(jiān)督就打了折扣。

表1

表2

跟蹤審計與征收人的工作節(jié)奏要保持一定距離，要堅持既服從和服務(wù)于征收人工作，又要時刻監(jiān)督房屋征收過程和結(jié)果，不能用審計替代或干擾征收。如參與或證明征收部門工作過程或結(jié)果，或在征收摸底調(diào)查表、被征收人送達回執(zhí)簽字，或請示向被征收人以外的利害關(guān)系人發(fā)放房屋征收補償款等等。

二是不能缺位失察。跟蹤審計優(yōu)于事前、事中和事后審計。審計機關(guān)依照法律規(guī)定獨立行使審計監(jiān)督權(quán)，不受其他任何組織和個人的干涉，發(fā)表的審計意見事實清楚、依據(jù)充分，且不包庇、不姑息、不遷就，充分發(fā)揮審計監(jiān)督的作用。

三是不能違法違規(guī)。由于房屋征收審計專業(yè)性較強，所以，可以委托房地產(chǎn)價格評估專家委員會參與審計。房地產(chǎn)價格評估專家委員會有兩類：一類是指按《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定成立的房地產(chǎn)價格評估專家委員會，隸屬于房地產(chǎn)評估行政主管部門。另一類是指房地產(chǎn)評估行業(yè)組織建立的房地產(chǎn)價格評估專家委員會，隸屬于房地產(chǎn)評估行業(yè)組織。

另外，審計可以委托資質(zhì)高、信譽好、業(yè)務(wù)精的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)參與房地產(chǎn)估價報告的審查或評審，還可以根據(jù)需要，委托房屋征收涉及的其他領(lǐng)域的有實際經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜?，?fù)責(zé)審核或復(fù)查非房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的報告。

但需要指出的是，參與征收審計的房地產(chǎn)評估機構(gòu)或?qū)＜椅瘑T會出具的咨詢意見，不能直接替代被審計的房地產(chǎn)估價報告作為房屋征收補償依據(jù)。只能按《條例》《辦法》規(guī)定，針對報告評審結(jié)果存在的影響房地產(chǎn)價值的技術(shù)問題，要求被審計房地產(chǎn)評估機構(gòu)修改并重新出具報告。目前還沒有法律和行政規(guī)章規(guī)定，可以用一個房地產(chǎn)評估結(jié)果，去否定另一個由被征收人依法選擇、征收人依法委托的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房屋征收補償評估報告。

四是不能放棄原則。跟蹤審計雖然優(yōu)于其他形式審計，但時間周期長、較難處理與征收當(dāng)事人的關(guān)系，但如果征收人拒絕或阻礙或破壞征收審計工作，或提供的被審計資料不真實，不完整，審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令其改正，或移交紀(jì)委、監(jiān)察等機關(guān)，追究其法律責(zé)任。

總而言之，跟蹤審計與房屋征收是監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。對于征收部門、或?qū)嵤﹩挝弧⒒蚍康禺a(chǎn)評估、或測繪等中介機構(gòu)來說，跟蹤審計就是防火墻、滅火器，它能夠避免或減少征收當(dāng)事人違法違規(guī)，能夠促進房屋征收補償實現(xiàn)科學(xué)化、制度化、規(guī)范化和信息化。