吳寶合

【摘 要】本文將主要針對我國宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，最后重點說明房地產(chǎn)行業(yè)走勢對中國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)；影響

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面比較廣，并且關(guān)聯(lián)性也比較多，對于中國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的作用。但目前隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，市場上的競爭力也日益激烈，不免存在著很多不足之處。

一、中國宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

中國改革開放40年來，一直沒有在本土爆發(fā)過嚴(yán)重的金融危機(jī)，發(fā)展所帶來的風(fēng)險一直在積聚。原因也是國家一直在管控經(jīng)濟(jì)，在宏觀調(diào)控，但是總會出現(xiàn)即使調(diào)控也無法解決問題的時候，現(xiàn)在就接近那個時點。經(jīng)過2008年的 4 萬億后，中國經(jīng)濟(jì)的杠桿率一直攀升，無論是我國的房地產(chǎn)行業(yè)還是金融行業(yè)，都存在著不小的泡沫。盡管目前政府在大規(guī)模降杠桿，為的就是將泡沫縮小，而不是擠破。而擠泡沫的過程必然伴隨著經(jīng)濟(jì)的下滑，實體經(jīng)濟(jì)其實早已經(jīng)在危機(jī)之中，人口紅利所帶來的福利效應(yīng)也在逐漸減小，中國經(jīng)濟(jì)問題面臨著種種挑戰(zhàn)。國家搞“一帶一路”都是在為中國經(jīng)濟(jì)找新的增長點，因為經(jīng)濟(jì)增速不能下來，中國必須保持較高的經(jīng)濟(jì)增速，人民的生活才不會發(fā)生大的改變，社會才不會動蕩。

二、房地產(chǎn)行業(yè)分析

中國經(jīng)濟(jì)由投資升級向消費升級轉(zhuǎn)變的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)將以提升住房品質(zhì)為目標(biāo)，住宅個性化、多元化將成為房地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢；黃金十年房地產(chǎn)行業(yè)主要解決的是從無到有的問題，現(xiàn)階段大家都有了房子以后，主要更多的是想提升居住品質(zhì)，因而改善需求的房產(chǎn)會越來越受歡迎。目前小戶型換大戶型，高層換洋房，洋房換別墅換大平層的需求是很大的。此外，二胎逐步放開，會加劇人們的改善性需求釋放。

同時，我們也應(yīng)當(dāng)意識到行業(yè)并購大潮來臨，在地價高企、庫存高企的背景下，很多中小開發(fā)商將難以為繼，大開發(fā)商吞并小開發(fā)商的趨勢加強(qiáng)，行業(yè)壟斷也進(jìn)一步加強(qiáng)。目前行業(yè)內(nèi)現(xiàn)實的情況是一線城市長期看漲、核心二線城市看漲、普通二線城市有漲有跌、三四線城市集體洗牌。在過往的房地產(chǎn)市場交易記錄中不乏見到很多小房企在2011年、2012年市場大好的情況下高價拿了土地，然而2014 年市場價格急劇下跌，土地砸在手里，每年上千萬上億的資金成本讓本來抗風(fēng)險能力就極低的小企業(yè)喘不過氣來，損失慘重。這也是從2015年開始至今，出現(xiàn)了一大波的土地收購、企業(yè)收并購事件的重要原因。

三、房地產(chǎn)行業(yè)走勢對中國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動會對社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展帶來一定消極影響

因各種因素導(dǎo)致的房價過快上漲，房地產(chǎn)市場過熱，造成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的膨脹，產(chǎn)生一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)的正常運行埋下風(fēng)險的種子。同時不正常的房價漲幅會產(chǎn)生一定的虛假繁榮的景象，對正常經(jīng)濟(jì)形勢的判斷造成誤導(dǎo)。房地產(chǎn)市場的過熱，也會過多的吸收投資資金，影響其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對社會資源的不合理分配，不利于社會經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。

2.過熱的房地產(chǎn)市場造成投資者和消費者的不理性判斷

一方面，過快的房價上漲讓投資者嘗到了房地產(chǎn)市場的紅利，但這種利潤是不平衡的、不理性的，不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。但在巨大的市場利益的誘惑下，更多的熱錢流入，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動造成進(jìn)一步?jīng)_擊，加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫；另一方面，房價的過快增長在消費者中造成恐慌，消費者因害怕房價的繼續(xù)增長而加快購房，造成房源吃緊，內(nèi)需不足，更加速了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動。市場具有一定的投機(jī)性，這給投機(jī)者一定機(jī)會，炒房熱出現(xiàn)，這加大影響了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

3.房地產(chǎn)業(yè)的過熱造成了銀行壞賬率過高，容易引發(fā)金融風(fēng)險

在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，地方政府為了當(dāng)?shù)貥I(yè)績干預(yù)地方銀行的信貸業(yè)務(wù)，銀行盲目的向房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持，沒有有效的監(jiān)管措施，引發(fā)了不良貸款的產(chǎn)生。房地產(chǎn)商因經(jīng)營不善或退出市場或宣告破產(chǎn)，無一不把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上。這極大地造成了銀行的損失，致使經(jīng)營困難。在貸款之初質(zhì)押或抵押的物品因時間因素或市場的變動，其價值難以保證。這加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險，造成了金融風(fēng)險加劇，金融風(fēng)險一旦觸發(fā)，銀行體系將受到極大的沖擊，由此引發(fā)的社會經(jīng)濟(jì)危機(jī)后果嚴(yán)重。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動對銀行業(yè)來講具有極大威脅性。

四、在宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議

1.加強(qiáng)政府調(diào)控力度

為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的全面控制能力，應(yīng)當(dāng)提高政府的宏觀調(diào)控水平，在充分尊重房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，使用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。首先，注重分析價格情況變化，科學(xué)分析房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的波動情況，在建立起完善市場監(jiān)控體系的基礎(chǔ)上，全面提高出臺政策的社會適應(yīng)性。其次，當(dāng)前政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策主要落實在有效遏制房價過快上漲問題上，運用穩(wěn)健的貨幣政策、限購政策，充分發(fā)揮銀行等機(jī)構(gòu)的調(diào)控作用，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的管理與調(diào)控，從而有效防止出現(xiàn)房價大規(guī)模波動的現(xiàn)象。再次，加快構(gòu)建房產(chǎn)稅體系，著力運用房產(chǎn)稅方式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，從而防止出現(xiàn)市場激烈競爭導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格波動問題。只有從市場出發(fā)，實現(xiàn)市場與宏觀政策綜合運用，才能提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的效率，解決房地產(chǎn)經(jīng)營中的問題，全面提高房地產(chǎn)經(jīng)營有效性。

2.建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中不僅推動著國家經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，同時還提高了人們的消費水平，提高了人們的生活質(zhì)量。為了推動房地產(chǎn)行業(yè)的整體健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，完善房地產(chǎn)市場信息的披露制度是重要一環(huán)。比如，加強(qiáng)對房地產(chǎn)商的行為監(jiān)管力度，保證房地產(chǎn)市場信息的公開化、透明化，為需要購房人群提供更加真實、客觀、準(zhǔn)確的市場信息。 地方政府也要及時向社會、 向公眾公布住房的建設(shè)計劃以及住房用地年度的供應(yīng)計劃等，而且還要加強(qiáng)房地產(chǎn)商在購地、融資以及商品房銷售等環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度，有效防范各種形式的房地產(chǎn)金融投機(jī)活動現(xiàn)象的發(fā)生，為后續(xù)各項管理活動奠定基礎(chǔ)，為推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在合理的范圍內(nèi)波動做好充分準(zhǔn)備，更好地帶動房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)

為了有效地遏制房價的過快上漲，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，使寶貴的土地資源更好地滿足人民群眾的需求，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)，注重合理配置改善性住房與保障住房投資比例，在相關(guān)政策的引導(dǎo)下，實現(xiàn)科學(xué)合理的配置房地產(chǎn)市場投資。首先，明確投資主體的責(zé)任與義務(wù)，全面提高投資主體的風(fēng)險控制水平，著力加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資企業(yè)的資質(zhì)審核，保證房地產(chǎn)業(yè)理性和優(yōu)質(zhì)投資，實現(xiàn)投資層次的優(yōu)化配置。其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)過剩產(chǎn)能的調(diào)控，注重及時淘汰僵尸企業(yè)，做到合理優(yōu)化重組產(chǎn)能，從而制定完善的企業(yè)準(zhǔn)入與退出機(jī)制。再次，加強(qiáng)對投資規(guī)模的引導(dǎo)，控制銀行貸款規(guī)模，加強(qiáng)銀行放貸監(jiān)管，通過銀行手段來遏制房地產(chǎn)投資規(guī)模增長速度較快的問題，切實促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，達(dá)到健康穩(wěn)定投資房地產(chǎn)目標(biāo)。

4.進(jìn)一步規(guī)范土地市場

加強(qiáng)規(guī)范土地市場的工作有重要的價值，只有不斷地實現(xiàn)對土地市場的規(guī)范引導(dǎo)，合理地控制土地供給，才能根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢有效控制好房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，著力通過房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。首先，注重控制好房地產(chǎn)業(yè)的土地供給總量，保證土地供給與住戶需求相適應(yīng)，同時在土地供給時落實好國家相關(guān)政策，注重加強(qiáng)土地資源的管理權(quán)，明確制定可行的土地供給計劃，從而保證我國土地供給的科學(xué)合理性。其次，加強(qiáng)土地供給的規(guī)范管理，注重嚴(yán)格履行必要的土地市場交易程序，完善國家土地的轉(zhuǎn)讓方式，降低行政性土地的出讓比例，有效防止出現(xiàn)違規(guī)操作土地的現(xiàn)象，實現(xiàn)對土地項目的優(yōu)化管理。再次，完善土地市場供應(yīng)機(jī)制，在堅決執(zhí)行招拍掛制度的基礎(chǔ)上，運用行政監(jiān)督手段保證土地出讓的合理規(guī)范，符合國家的相關(guān)法律法規(guī)。

總之，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)對于多種行業(yè)都存在影響，房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣也會受到房價的影響，同時房地產(chǎn)行業(yè)走勢也會影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。因此無論是房地產(chǎn)的經(jīng)銷商，還是政府的經(jīng)濟(jì)管理部門都應(yīng)當(dāng)對宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)走勢之間的關(guān)系進(jìn)行把握，通過調(diào)整房價、合理的調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)來穩(wěn)定我國的房地產(chǎn)市場。

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