何鋒

天水市城市建設投資（集團）有限公司 甘肅天水 741000

隨著城市化進程的加快，舊城改造與搬遷、城市擴容以及招商引資力度的持續(xù)加強，對于土地資源的需求也呈現出日益增長的發(fā)展趨勢。而這也在一定程度上加劇了城市土地資源緊張的趨勢。所以，加強土地收購儲備規(guī)范化管理工作的力度，深入的分析和研究土地收儲過程中存在的相關問題，才能在促進地方政府土地資產管理與經營效率穩(wěn)步提升的基礎上，為城市化建設的順利進行奠定堅實的基礎。

1 國內土地儲備制度的產生和發(fā)生

就國土面積中國位居世界第三，但是，實際可利用的土地資源不多。正是基于這樣的現實需要，政府才開始壟斷土地資源，以確保稀缺的資源滿足公共基礎設施建設的有效配置。而且，土地走向市場，發(fā)揮市場這只無形的手分配公共物品的同時，更需要政府的宏觀調控。1993年十四屆三中全會的召開明確了我國國有企業(yè)改革的方向是建立“產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”的現代企業(yè)制度，由此拉開了影響深遠的國有企業(yè)改制重組的序幕。2002年國土資源部通過了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規(guī)定》，從而建立了我國國有建設用地的“招拍掛”制度，但需要注意的是實行這一制度的前提條件就是政府要壟斷土地出讓的供給。由于我國土地供給制度幾經變遷，現存國有建設用地存在諸多歷史遺留問題，產權不清權屬不明使得存量土地的開發(fā)再利用難上加難。

2 如何游俠避免土地儲備風險

2.1 建立土地收儲合理機制和風險管理制度

先建立完善的土地收儲補償機制，完善補償機制，就要建立一套系統(tǒng)靈活的補償政策，成立專家小組對被占財產進行研究分析，給出統(tǒng)一補償標準，從土地使用者的切身利益出發(fā)，提高補償金額。另外應擴大補償范圍和方式，如臺灣香港對于土地補償除了土地及財產的補償外還包括搬遷補償以及搬遷所造成的損失的補償，內地也應加大這方面的補償。其次，加大土地市場清理整頓的力度，優(yōu)化現有土地收購儲備環(huán)境。政府部門必須在加大土地市場秩序整頓力度的基礎上，積極的推動土地使用改革制度，明確土地劃撥和使用的范圍，為土地規(guī)劃管理工作的開展營造良好的氛圍。最后，通過建立協(xié)調機制的方式，加強各部門之間相互協(xié)調與溝通的力度。由于城市土地的收購、儲備以及供應等各方面工作的實施是一個系統(tǒng)而復雜的工程，再加上其在實際運作的過程中，涉及到了土地、房屋、建設、財政、規(guī)劃等眾多政府部門，所以必須加強各個部門之間相互協(xié)調與溝通的力度，才能促進土地儲備與土地資產運營效益的有效提升。

2.2 應用環(huán)境預評

狹義的土地儲備制度僅指國家通過征收、收購、收回等方式將土地進行收儲的行為，而不包括再次向社會供應土地的行為。廣義的土地儲備制度不僅包括將土地收儲的行為，亦包括將土地進行必要的前期開發(fā)與整理以待向社會供地的行為。我國目前采用的是廣義的土地儲備制度。由于我國的土地儲備制度不僅包含“土地的收儲”，亦包括“土地的供應”，因此我們有必要確定環(huán)境預評措施的二階段屬性。在將土地進行收儲之前首次進行環(huán)境預評，此稱為環(huán)境預評的第一階段。對于沒有通過第一階段環(huán)境預評的土地，我們不能將其納入土地收儲范圍，待將該塊土地進行污染整治再次預評通過后，方可對其收儲。在將土地向社會供應之前再次進行環(huán)境預評，此稱為環(huán)境預評的第二階段。對于沒有通過第二階段環(huán)境預評的土地，則不能向社會供應。確定環(huán)境預評的二階段性，可以最大限度的防范受污染土地進入土地流轉市場，并且能夠從源頭改善人居環(huán)境，滿足人民群眾對良好生態(tài)環(huán)境的愿望和訴求。

2.3 建立合法運作原則解決舊城改造問題

建立合適的舊城改造法律體系是解決該問題的有效方法，當前，由于全國性統(tǒng)一的法律規(guī)范的缺位，各個實現土地儲備制度的地方政府都是依照本地的地方性法規(guī)或地方規(guī)章運行；對于具體的制度及運作行為，尚有許多屬于無章可循、無法可依的狀態(tài)，如儲備中心的法律地位及職權職責、納入儲備的土地范圍、儲備土地的出讓方式等。

2.4 做好進儲備土地前期整理工作

城市的規(guī)劃與建設往往需要大量的資金為基礎，儲備土地制度不僅可以對社會發(fā)展做貢獻，還可以幫助城市建設獲取所需資金。儲備土地的前期開發(fā)工作既可以由政府部門自行完成，也可以通過招商的方式，讓投資企業(yè)去完成。大部分投資企業(yè)都是通過以儲備土地為抵押的方式去銀行貸款，獲得儲備土地前期整理工作開展的資金，這樣的方式并不能夠為城市建設帶來很大的幫助，因此，可以在現有機制上對傳統(tǒng)貸款方式進行改善。投資企業(yè)在借用儲備土地進行貸款時需要對土地的一年收益進行預算，并以一年的預期收益作為貸款的信用擔保，這樣銀行方能對投資方進行貸款發(fā)放。這種改善方式也是為城市建設獲取資金的一種方式，不僅極大地利用了土地的自身價值，還為城市建設帶來了不容小覷的幫助。儲備土地的前期整理工作，不僅僅只是對土地進行相應的建設與改善，更是對周邊的環(huán)境進行整體的重新布局，對水、田、路、林進行科學規(guī)劃，對周邊的生態(tài)環(huán)境進行相應的改善，打造一個良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。同時政府部門在土地的運營過程中要充分結合我國目前的市場狀況，對土地儲備機制進行適當的調整，以求土地儲備模式更加符合我國社會現狀。

3 結語

土地儲備制度是城市土地管理的重要組成部分，經過這些年的發(fā)展，在不斷的實踐、不斷的完善基礎上，各國土地儲備制度管理都取得不錯的佳績。分析國外的制度管理經驗，無論是美國的多元化管理、法國的優(yōu)先購買制度，還是瑞士的土地銀行制度。這些走在前沿的管理制度給我們土地儲備制度轉型提供不錯的借鑒，回歸到國內土地儲備制度轉型，關鍵的一點經驗尤其值得我們去反思和實踐：以公共利益為導向的核心要點始終不能動搖，同時，要保證政府在土地儲備制度轉型中的主導地位，充分發(fā)揮其土地資源管理的宏觀調控作用。