一、 引言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的20多年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷攀升，人們更傾向于購(gòu)房，使得我國(guó)商品住宅市場(chǎng)的租購(gòu)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期處于失衡狀態(tài)，嚴(yán)重阻礙我國(guó)多層次住房體系的構(gòu)建以及商品住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。2017年7月份，租售同權(quán)政策被提出：通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇。

近年來(lái)，隨著高校招生規(guī)模的不斷擴(kuò)招，高校畢業(yè)生的數(shù)量每年呈2%—5%的速度增長(zhǎng)；2013年至2017年五年間累計(jì)畢業(yè)人數(shù)達(dá)3735萬(wàn)人。大學(xué)生作為未來(lái)住房消費(fèi)的重要需求群體，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容忽略。

該研究旨在探索租售同權(quán)政策對(duì)大學(xué)生住房租購(gòu)預(yù)期行為選擇的影響及其原因，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)建設(shè)發(fā)展租賃性住房市場(chǎng)提出相關(guān)建議。

二、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

(一) 房地產(chǎn)市場(chǎng)租購(gòu)失衡，銷售市場(chǎng)遠(yuǎn)超租賃市場(chǎng)。

據(jù)社科院2016年發(fā)布《社會(huì)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，2016年我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房自有率高達(dá)91.2%，僅有不到10%的城鎮(zhèn)居民通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題，而同一時(shí)期的歐洲國(guó)家租房率近50%；住宅租賃交易總額僅為1.1萬(wàn)億，不及我房屋交易總額的7%，而美國(guó)的住宅租賃交易額占全美房屋交易總額的50%左右。通過(guò)以上數(shù)據(jù)比較可知，我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重失衡現(xiàn)象，住房銷售市場(chǎng)發(fā)展明顯遠(yuǎn)超住房租賃市場(chǎng)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后。

(二) 存量房空置率高，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模較小，難以滿足消費(fèi)者需求。

我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展20多年來(lái)，存量房數(shù)量一直呈增加狀態(tài)，但是其空置率相對(duì)過(guò)高。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)與《騰訊智慧》曾聯(lián)合發(fā)布的《2015年中國(guó)住房空置率調(diào)查報(bào)告》中指出，2015年5月一線城市住房空置率為22%，二線城市為24%，三、四線城市為26%。住房租賃市場(chǎng)供給方較為單一，多為個(gè)人房源，存量房空置率高則在一定程度上體現(xiàn)了租賃住房供給量較小、住房租賃市場(chǎng)規(guī)模小，難以滿足消費(fèi)者需求。

(三) 住房租賃市場(chǎng)管理體系不完善，租房者利益難以保障。

目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢，管理體系不完善。大部分住房租賃行為未到房屋租賃市場(chǎng)管理中心進(jìn)行租房備案登記，缺乏對(duì)租賃契約的外部約束；因租房備案登記等制度落實(shí)不到位，致使政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)信息了解較少，政府部門(mén)難以對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行有效的管理。管理體系的不完善使得租房者利益難以得到保障。我國(guó)現(xiàn)階段僅有8.8%的城鎮(zhèn)居民通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題，造成該現(xiàn)象重要原因之一是我國(guó)目前我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)管理制度不完善。

三、 數(shù)據(jù)及結(jié)果分析

(一) 數(shù)據(jù)來(lái)源

查閱相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行問(wèn)卷的設(shè)計(jì)，并在鄭州大學(xué)新校區(qū)內(nèi)進(jìn)行問(wèn)卷的發(fā)放，將調(diào)查對(duì)象控制為鄭州大學(xué)在校學(xué)生；此次調(diào)研過(guò)程共計(jì)發(fā)放200份問(wèn)卷，回收有效問(wèn)卷為188份，問(wèn)卷回收有效率為94%。

(二) 調(diào)研數(shù)據(jù)分析

1. 樣本人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征

被調(diào)查對(duì)象中38.3%是男性、61.7%是女性；14.36%的調(diào)查對(duì)象所處的年齡段為18—21歲、76.06%的調(diào)查對(duì)象所處的年齡段為22—25歲、9.04%的調(diào)查對(duì)象所處的年齡段為26—29歲、0.53%的調(diào)查對(duì)象所處的年齡段為30歲及以上；29.79%的就讀學(xué)歷是本科生、70.21%是研究生及以上學(xué)歷。

2. 大學(xué)生住房租購(gòu)行為選擇分析

現(xiàn)階段住房情況調(diào)查，被調(diào)查對(duì)象中大部分學(xué)生目前住宿在學(xué)校宿舍，占比86.17%，僅有少數(shù)在校外租房或者已購(gòu)置住房，分別占比9.57%、4.26%；由該數(shù)據(jù)可知，目前大學(xué)生僅有極少數(shù)人購(gòu)置住房，90%以上大學(xué)生畢業(yè)步入社會(huì)后將面臨住房租購(gòu)選擇。

租售同權(quán)政策了解情況調(diào)查，被調(diào)查對(duì)象中僅有3.19%的學(xué)生非常了解租售同權(quán)政策，47.34%的學(xué)生完全不了解租售同權(quán)政策，31.91%的學(xué)生只是聽(tīng)說(shuō)過(guò)該政策，17.55%的學(xué)生知道租售同權(quán)政策，但不明白其具體權(quán)利；由該數(shù)據(jù)可知，租售同權(quán)政策作為我國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要政策，學(xué)生卻了解甚少，可見(jiàn)政策落實(shí)還稍有不到位，需加強(qiáng)該政策落地，加大政策宣傳等。

基本權(quán)利重視度調(diào)查，被調(diào)查對(duì)象對(duì)城鎮(zhèn)居民基本權(quán)利中，最重視的五項(xiàng)權(quán)利分別是醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障、公共教育、社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)服務(wù)，平均打分分別為4.67分、4.61分、4.59分、4.53分、4.44分；相對(duì)來(lái)說(shuō)較為不重視的三項(xiàng)基本權(quán)利分別是殘疾人服務(wù)、公共文化體育、勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，平均打分為3.99分、4.24分、4.38分。由該數(shù)據(jù)可知，城鎮(zhèn)居民基本權(quán)利中，居民更多關(guān)注的是醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障、公共教育等方面的權(quán)利，租售同權(quán)政策中的同權(quán)應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)居民需求，切實(shí)保障租房者的基本權(quán)利。

租售同權(quán)政策影響程度調(diào)查中，85.11%的被調(diào)查者認(rèn)為租售同權(quán)政策的提出對(duì)其今后的購(gòu)房或租房選擇產(chǎn)生一定的影響，11.7%的被調(diào)查者認(rèn)為租售同權(quán)政策的提出對(duì)其住房租購(gòu)選擇的影響可有可無(wú)，3.19%的被調(diào)查者認(rèn)為租售同權(quán)政策的提出對(duì)其住房租購(gòu)選擇不會(huì)產(chǎn)生影響。

畢業(yè)后租購(gòu)行為選擇調(diào)查中，面對(duì)同等條件的房屋，選擇購(gòu)房者占比54.79%，選擇租賃者占比45.21%。

畢業(yè)后面對(duì)同等條件房屋選擇購(gòu)買(mǎi)的原因調(diào)查中，最主要的原因?yàn)橘?gòu)房可給個(gè)人帶來(lái)安全感和歸屬感，即使購(gòu)房者可能會(huì)因購(gòu)房給自己帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)壓力；其次是選擇購(gòu)房者認(rèn)為購(gòu)房相比于租房更加經(jīng)濟(jì)并且其認(rèn)為房屋具有一定的升值空間。

畢業(yè)后面對(duì)同等條件房屋選擇租賃的原因調(diào)查中，最主要的原因是房?jī)r(jià)過(guò)高，租房可以緩解自己的經(jīng)濟(jì)壓力；其次租房者認(rèn)為租房相比于購(gòu)房，租房者可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)水平選擇居住環(huán)境，提高居住品質(zhì)。

關(guān)于是否應(yīng)該進(jìn)行租房備案登記調(diào)查中，93.09%的調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該在房屋租賃市場(chǎng)管理中心進(jìn)行租房備案登記，以確保個(gè)人基本權(quán)利得到保障；6.91%的調(diào)查者認(rèn)為在房屋租賃市場(chǎng)管理中心進(jìn)行租房備案登記與租房利益是否可得到保障并不是緊密相關(guān)的。該數(shù)據(jù)說(shuō)明，大部分未來(lái)的承租者更關(guān)心的是租房時(shí)自己的切身利益是否能得到保障，同時(shí)房屋租賃市場(chǎng)管理中心應(yīng)加強(qiáng)租房登記備案等制度的落實(shí)，以確保租房者的個(gè)人基本權(quán)利得到保障。

目前住房租賃市場(chǎng)中存在的主要問(wèn)題中，52.66%的調(diào)查者認(rèn)為住房租賃市場(chǎng)管理機(jī)制不完善；30.32%的調(diào)查者認(rèn)為是租售同權(quán)政策落實(shí)不到位，基本權(quán)利難以得到保障；17.02%的調(diào)查者認(rèn)為住房租賃市場(chǎng)供給主體單一，缺乏有效的供給。

在租賃市場(chǎng)發(fā)展成熟且管理機(jī)制完善前提下，46.28%的調(diào)查者表示其未來(lái)更傾向于租房；53.72%的調(diào)查者表示未來(lái)更傾向于購(gòu)房。

通過(guò)本次調(diào)研數(shù)據(jù)可知，住房租賃市場(chǎng)供給主體系統(tǒng)化、管理機(jī)制完善時(shí)比僅在租售同權(quán)政策背景下時(shí)多1.07%的調(diào)查者更傾向于租房；可見(jiàn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)不僅在于政策的落實(shí)情況，還在于供給主體、管理機(jī)制的完善情況。

四、 相關(guān)建議

(一) 加快“租售同權(quán)”的立法，為承租者提供法律保障

租售同權(quán)政策現(xiàn)階段正處在剛剛提出，保證政策有效實(shí)施，離不開(kāi)國(guó)家層面的法律保護(hù)。國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“租售同權(quán)”的立法進(jìn)程，規(guī)范承租人的基本義務(wù)與權(quán)利，賦予其與購(gòu)房者同等的醫(yī)療保險(xiǎn)、公共教育等基本公共服務(wù)的權(quán)利。借鑒住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較為先進(jìn)國(guó)家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建立一套“租售同權(quán)”相關(guān)的法律體系，不僅包括有關(guān)承租者的基本權(quán)利和義務(wù)，還應(yīng)包含出租者的基本權(quán)利和義務(wù)，以此來(lái)規(guī)范雙方的行為；同時(shí)豐富和完善住房租賃市場(chǎng)的法律體系，以此為承租者提供法律保障，保障他們的基本權(quán)利。

(二) 推進(jìn)開(kāi)發(fā)商自持住宅的發(fā)展進(jìn)程，擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)的有效供給

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在地價(jià)高、房?jī)r(jià)高、租金低等問(wèn)題；住房租賃市場(chǎng)的供給主體相對(duì)單一，且供給主體相對(duì)不專業(yè)。開(kāi)發(fā)商自持租賃住房既可以有效抑制地價(jià)的上漲、給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)持續(xù)有效的營(yíng)業(yè)收入，又可以完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多層次住房結(jié)構(gòu)體系，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。因此，加強(qiáng)租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)，積極培養(yǎng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商自持租賃住宅，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓，豐富住房租賃市場(chǎng)的供給主體，建設(shè)系統(tǒng)化、規(guī)范化的住房租賃市場(chǎng)體系，擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)的有效供給。

(三) 完善并規(guī)范住房租賃市場(chǎng)管理體系

通過(guò)該調(diào)研了解到，大部分調(diào)查對(duì)象認(rèn)為目前我國(guó)租賃市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是住房租賃市場(chǎng)管理體系不完善，缺乏有效的管理，大部分住房租賃行為未到房屋租賃市場(chǎng)管理中心進(jìn)行租房備案登記，缺乏對(duì)租賃契約的外部約束，政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理較弱、缺乏有效的管理。正是因?yàn)檫@些問(wèn)題，在購(gòu)房和租房中，多數(shù)人即使經(jīng)濟(jì)壓力較大也會(huì)選擇購(gòu)房。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理，制定住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的管理規(guī)定，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)中的租賃行為，加強(qiáng)政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)的有效管理。