東莞名流置業(yè)有限公司

一、房地產(chǎn)上市公司與財務(wù)績效評價概述

房地產(chǎn)上市公司，就是指以開發(fā)銷售房地產(chǎn)為主要經(jīng)營方式、公開發(fā)行股票并在證券交易所掛牌交易、具有法人地位的房地產(chǎn)股份有限公司。我國的房地產(chǎn)上市公司，整體來說規(guī)模相對較小、地域分布不均勻、開發(fā)周期長、風險大、容易受政策影響，總體上處于不成熟的階段。

財務(wù)績效評價，是一種橫向比較法，通過將本公司的財務(wù)績效水平放在整個行業(yè)中橫向比較，來評價自身的經(jīng)營狀況與管理水平。財務(wù)績效評價，以產(chǎn)權(quán)理論、行為科學理論、交易成本理論等經(jīng)濟學理論為依據(jù)，建立財務(wù)績效評價指標，從而幫助經(jīng)營者控制成本、增加收入，改進企業(yè)的財務(wù)狀況與經(jīng)營管理水平。通過財務(wù)績效評價，可以將企業(yè)希望達成的戰(zhàn)略目標，逐層分解，對企業(yè)財務(wù)方面的工作表現(xiàn)、工作業(yè)績進行考核與分析，改善財務(wù)工作人員在工作中的行為，充分調(diào)動員工的積極性、激發(fā)員工的潛能，從而更好地實現(xiàn)企業(yè)的目標的程序或方法。

二、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)狀況現(xiàn)狀

目前，我國房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)狀況，還存在著不少問題，這在很大程度上，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展造成了不好的影響。

(一)對財務(wù)績效評價重視不足

由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)在最近的數(shù)十年經(jīng)歷了爆炸式的發(fā)展，部分房地產(chǎn)上市公司的領(lǐng)導人員往往對行業(yè)目前的形勢持盲目樂觀的態(tài)度，在投資方面隨意性較大，對財務(wù)績效評價重視不足。這就使得企業(yè)的相關(guān)工作無法順利實施，有時候即便是實施了，也很難保障執(zhí)行力。而實際上，房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效評價工作相當重要，只有設(shè)法完善相關(guān)機制，才能改善公司的財務(wù)狀況，加強企業(yè)的競爭力。

(二)現(xiàn)金流狀況不理想

房地產(chǎn)上市公司，從項目開始實施到完成銷售，往往需要數(shù)年時間，從投資到回報之間的時間間隔非常長，伴隨著行業(yè)的低迷與政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營周期進一步被拉長，回款速度進一步減慢，導致了在全行業(yè)范圍內(nèi)的資金流狀況不佳。據(jù)統(tǒng)計，我國的房地產(chǎn)上市公司，負債率超過50%的已經(jīng)達到一半以上，其中銀行貸款是最主要的部分，這是非常驚人的數(shù)字。另外，國家的宏觀調(diào)控措施在另一個側(cè)面加大了房地產(chǎn)上市公司的融資難度，加劇了財務(wù)及投資風險。

(三)核心競爭力缺乏

極大的資金需求與極長的生產(chǎn)銷售周期，再加上金融、信貸方面的不穩(wěn)定因素，都造成了大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的生存與發(fā)展的困境，尤其是中小企業(yè)，對政策與金融環(huán)境的變化非常敏感，往往無法平穩(wěn)度過困難期，導致了企業(yè)核心競爭力的不足。

三、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價指標分析

(一)短期償債能力

償還即將到期的債務(wù)，是房地產(chǎn)上市公司首先需要解決的財政問題。短期償債能力主要包括兩個方面的內(nèi)容。第一，流動比率，即流動資產(chǎn)與流動負債的比率。第二，速動比率，即速動資產(chǎn)與流動負債的比率，速動資產(chǎn)就是貨幣資金、應(yīng)收賬款等能夠迅速變現(xiàn)的資產(chǎn)。

(二)長期償債能力

房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營周期長，因此長期償債能力對企業(yè)的財政狀況來說十分重要。長期償債能力也包含兩個方面。第一，有形凈值債務(wù)率，即負債總額與股東權(quán)益和無形資產(chǎn)凈值之差的比值；第二，資產(chǎn)負債率，即資產(chǎn)中通過負債取得的比例。

(三)財務(wù)獲利能力

財務(wù)獲利能力能夠反映公司的經(jīng)營水平，主要包括：第一，凈資產(chǎn)收益率，即稅后利潤與凈資產(chǎn)的比值；第二，業(yè)務(wù)利潤率，即業(yè)務(wù)利潤與銷售收入的比值；第三，每股收益，能夠反映投資者的回報情況。

(四)資產(chǎn)管理狀況

資產(chǎn)管理狀況包括：第一，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，即實際收入與應(yīng)收賬款的比值，反映資金回收情況；第二，存貨周轉(zhuǎn)率，即成本與存貨的比值，反映存貨管理能力；第三，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，即總資產(chǎn)的增加量與前一年的比值，反映銷售能力。

(五)現(xiàn)金流量狀況

現(xiàn)金流量狀況，能夠體現(xiàn)現(xiàn)金與利潤之間的關(guān)系，反映企業(yè)運營的健康情況，主要包括：第一，經(jīng)營現(xiàn)金流凈值利潤比率，即現(xiàn)金流量與凈利潤的比率；第二，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額增長率，即現(xiàn)金流量相較于前一年的增長率。

(六)發(fā)展能力狀況

發(fā)展能力，是企業(yè)的核心能力，用來衡量企業(yè)保全資本、擴充資本的能力。主要包括：第一，凈利潤增長率，反映企業(yè)的長期盈利能力；第二，所有者權(quán)益增長率，反映股權(quán)所有者的長期獲利情況。

四、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價實施策略

(一)明確目標，強化執(zhí)行

再好的制度，如果缺乏明確的目標或者執(zhí)行力，也無法達到應(yīng)有的效果。房地產(chǎn)上市公司的領(lǐng)導團隊，應(yīng)該對財務(wù)績效評價給與足夠的重視。財務(wù)績效評價，是一項復雜而系統(tǒng)的工作，需要明確目標，結(jié)合房地產(chǎn)上市公司的自身情況，制定合理的財務(wù)績效評價指標，確保它的科學性、可行性和有效性。在具體操作時，應(yīng)該遵循以下原則：第一，堅持企業(yè)的戰(zhàn)略目標不動搖，以此為總綱領(lǐng)，制定具體的財務(wù)績效評價計劃；第二，必須結(jié)合房地產(chǎn)上市公司的實際情況，具體問題具體分析，不可盲目生搬硬套，確保計劃科學有效，便于執(zhí)行；第三，財務(wù)績效評價，并不是孤立的存在，應(yīng)當加強與其他管理體系之間的聯(lián)系，腳踏實地的制定評價標準，做到細致化、具體化，真正保障執(zhí)行力，而不僅僅只是流于形式。如此一來，領(lǐng)導和員工都對自己所處的位置有了清晰的認識，對于自己的權(quán)責也有了清晰的理解，為房地產(chǎn)上市公司進行有條不紊的工作打好了基礎(chǔ)，為提升企業(yè)競爭力提供了保障。

(二)靈活運用考核方法，保障效果

對于考核方法的選取，需要保證科學性和合理性。筆者認為，可以將以下三種方法相結(jié)合。第一，自我考核。以述職報告的形式，讓財務(wù)人員肯定自己做的好的地方，同時發(fā)現(xiàn)有待提升的地方。鼓勵員工養(yǎng)成自我反省的好習慣，充分發(fā)揮其自主性，實現(xiàn)自我提升，自我進步。第二，橫向考核。成立外部人員考核小組，發(fā)揮其公正客觀的優(yōu)勢，充分了解財務(wù)人員的工作情況和工作態(tài)度，以局外人的視角，做出評價和考核。第三，上級考核。這是一種比較傳統(tǒng)的方法。由領(lǐng)導直接對員工的表現(xiàn)進行打分。如果要對一個職工進行全面的評價，領(lǐng)導的意見同樣十分重要。將上述三種考核方法相結(jié)合，既保障了評價的全面性，又能有效規(guī)避一些偏見，還能培養(yǎng)職工的自我反省意識，這就使得考核的效果得到加強，職工的工作表現(xiàn)得到了合理的評價，同樣也為提升房地產(chǎn)上市公司的人財物提供了保障。

(三)量化指標，公開透明

財務(wù)績效評價的指標，不僅要求科學、有效，還要公正、透明，不僅需要良好的方法，還需要良好的環(huán)境。對考核的指標進行量化，具體到每一個細節(jié)，每一個條例都白紙黑字的羅列出來，對于具體的條例，可以咨詢專家、查閱文獻，并根據(jù)各個部門的自身特點進行制定，在進行獎懲活動時，做到有理有據(jù)。同時，確保整個考核的過程公開透明，杜絕拉關(guān)系送禮、徇私舞弊的情況。如此一來，不管是領(lǐng)導還是職工，都能夠形成良好的自我約束，同時，又能提高工作熱情，提升團隊凝聚力，提高工作效率。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效評價，對房地產(chǎn)上市公司的人生存發(fā)展而言，有著重要意義。執(zhí)行有效的財務(wù)績效評價，能夠幫助經(jīng)營者控制成本、增加收入，改進企業(yè)的財務(wù)狀況與經(jīng)營管理水平。但是，目前房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效評價，還存在著諸如領(lǐng)導重視程度不足、現(xiàn)金流狀況不理想、核心競爭力缺乏等問題。為了改善現(xiàn)狀，首先我們需要制定科學的評價指標，將短期與長期償債能力、財務(wù)獲利能力、資產(chǎn)管理狀況、現(xiàn)金流量狀況、發(fā)展能力狀況綜合考量；其次，我們需要制定有效的實施策略：第一，明確目標，強化執(zhí)行。第二，靈活運用考核方法，保障效果。第三，量化指標，公開透明。從而全面改善房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)狀況，提高企業(yè)的綜合競爭力。