翟慧敏

（上蔡縣國(guó)土資源局，河南上蔡463800）

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)眾多行業(yè)中占有非常重要的地位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著非常關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到國(guó)計(jì)民生，與人民群眾的生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，涉及的范圍廣，衍生的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，直接影響著社會(huì)的安定與居民的日常生活。房地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)具有密不可分的關(guān)系，想要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)勢(shì)與前景，可以從宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控入手，以整體的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)為參考，在穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)上取得進(jìn)一步的突破。

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有很強(qiáng)的連帶性，涉及到很多的行業(yè)，受到外部和內(nèi)部雙重因素的影響。

（一）外部因素

在經(jīng)濟(jì)全球化以及經(jīng)濟(jì)一體化的環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常緊密的聯(lián)系，一方的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)往往會(huì)影響到其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況，造成整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不平衡。外部的影響包括本國(guó)社會(huì)發(fā)展、政策的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)宏觀狀況、人民生活水平等一系列相關(guān)因素，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成或多或少的影響。

（二）內(nèi)部因素

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給矛盾。市場(chǎng)最直接的關(guān)系就是供需關(guān)系，在房地產(chǎn)行業(yè)，供給與需求之間的關(guān)系是最為明顯的呼應(yīng)關(guān)系，供應(yīng)量少而需求量大是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的最主要的問題，也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)最主要的原因。房地產(chǎn)投入的資金較大，而且能夠以較快的速度回收成本并且盈利，但是在一定時(shí)間內(nèi)，消費(fèi)者并沒有足夠的住房需求，供需的不均衡直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的下行，最終阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.房?jī)r(jià)波動(dòng)。價(jià)格是影響市場(chǎng)供求關(guān)系最直接的因素，價(jià)格的波動(dòng)通過(guò)影響供求關(guān)系而間接影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。許多投資者為了追求經(jīng)濟(jì)利益，企圖在短時(shí)間內(nèi)取得豐厚回報(bào)，紛紛參與到房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)中，競(jìng)爭(zhēng)的加大導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷攀升，加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)和心理負(fù)擔(dān)。同時(shí)國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控降低房?jī)r(jià)，致使前期大量的投資不能得到回報(bào)，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的下降，來(lái)回的波動(dòng)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到阻礙。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀總體上來(lái)說(shuō)保持著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也存在著一些問題，具體可從以下這些方面分析。

（一）房?jī)r(jià)上漲的幅度大

現(xiàn)在，中國(guó)的城市用地日益緊張，在土地資源越來(lái)越緊缺的情況下，城市建設(shè)的步伐卻絲毫沒有減慢。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益，常常在郊區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，過(guò)量的開發(fā)造成土地資源的緊缺，供應(yīng)量小而需求量大，造成供需的不平衡。加上在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)的稅收力度加大，都在一定程度上增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，成本的增加直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，增大居民的生活壓力，加重購(gòu)房者的心理負(fù)擔(dān)。在房屋建設(shè)方面，普通居民住房的數(shù)量少而商業(yè)性住房太多，這種供需的不平衡不能滿足普通居民的住房需求，一味地增加商業(yè)性住房的數(shù)量最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，降低人民群眾的生活幸福指數(shù)。

（二）市場(chǎng)秩序不合理

相較于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后，制度方面的不健全，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的紊亂，導(dǎo)致很多不正規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，尤其在土地資源占有方面，常常出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象。房地產(chǎn)的發(fā)展與土地資源是緊密聯(lián)系的，因?yàn)槿狈φ?guī)的管理，常常發(fā)生農(nóng)業(yè)及郊區(qū)用地被非法侵占的現(xiàn)象，一些開發(fā)商甚至通過(guò)不合法的手段搶奪土地使用權(quán)，破壞了公平的競(jìng)爭(zhēng)秩序，造成土地資源的流失。有些開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，采取一些卑劣的手段，利用虛假?gòu)V告增加購(gòu)房率，加上物業(yè)管理水平低下，基礎(chǔ)設(shè)施不完善等現(xiàn)象的出現(xiàn)，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者的合法權(quán)益，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的紊亂，加劇房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展危機(jī)。

（三）缺乏完善的發(fā)展模式

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)快增長(zhǎng)造成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和一些惡性競(jìng)爭(zhēng)的行為。房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)限制了大量購(gòu)房者的積極性，增加了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力。大城市的高房?jī)r(jià)使得很多觀望者望而卻步，二三線城市的需求關(guān)系不合理，空置的房產(chǎn)使投資難以回收，政府為了追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，不得不低價(jià)出售土地來(lái)吸引開發(fā)商，但是在開發(fā)的過(guò)程中忽略了當(dāng)?shù)貙?shí)際的購(gòu)房需求，造成房地產(chǎn)的數(shù)量大于居民的購(gòu)房需求，很多房屋沒有發(fā)揮出實(shí)際的價(jià)值和用途，造成資源的浪費(fèi)和金錢的損失。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

（一）保障性住房政策更為完善

保障性住房政策在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有關(guān)鍵的意義，完善保障性住房政策對(duì)于穩(wěn)定和提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著極為重要的作用。我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的速度越來(lái)越快，幅度也越來(lái)越高，很多老百姓尤其是打工者難以負(fù)擔(dān)高昂的房?jī)r(jià)，生活面臨著重重困難，經(jīng)濟(jì)的拮據(jù)導(dǎo)致生活質(zhì)量下降，影響幸福指數(shù)。保障性住房在很大程度上緩解了低收入勞動(dòng)者無(wú)房可住的現(xiàn)象，滿足他們正常的生活需要，有利于維持社會(huì)的穩(wěn)定?，F(xiàn)階段，我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏一定的管理，存在很大的紊亂性和不合理性，商品房扎堆而保障性住房很少，與保障性住房的大量需求不相匹配，出現(xiàn)價(jià)格昂貴的現(xiàn)象，加重了低收入者的負(fù)擔(dān)。而且保障性住房政策不完善，房子的質(zhì)量偏差、面積小、設(shè)施不健全、供給關(guān)系波動(dòng)大、法律法規(guī)欠缺，不利于城市化進(jìn)程的加快。未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展，需要大力解決保障性住房存在的一系列問題，加大保障性住房的投資建設(shè)力度，提高房屋質(zhì)量，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，平衡供求關(guān)系，加重保障性住房在供求市場(chǎng)中的地位和作用。通過(guò)稅收政策、土地政策、價(jià)格政策和信貸政策來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)和完善房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，這樣的措施會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率趨向于一個(gè)合理的水平，在平衡各方利益的基礎(chǔ)上滿足低收入者的需求，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加完善

在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展的階段，也取得了非常好的成績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益。但是受到諸多因素的影響，漸漸地到了瓶頸期，最明顯的是投資越來(lái)越少。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨著很多的問題，內(nèi)部也存在著很大的矛盾，市場(chǎng)關(guān)系的紊亂和供需的不均進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展危機(jī)，陷入越來(lái)越僵化的模式和地步。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)節(jié)與上升的階段，房?jī)r(jià)的不合理上漲、土地資源的緊缺、經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)等都需要政府的調(diào)控和市場(chǎng)的進(jìn)一步磨合。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低迷的現(xiàn)象，國(guó)家必須發(fā)揮宏觀調(diào)控的功能，不斷完善和調(diào)整相關(guān)的土地政策和經(jīng)濟(jì)政策，控制房?jī)r(jià)在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效干預(yù)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，引入先進(jìn)的管理理念和科學(xué)的指導(dǎo)思想，仔細(xì)分析行業(yè)的內(nèi)部矛盾，調(diào)整各類房屋的結(jié)構(gòu)，滿足不同階層人士對(duì)于住房的需求，協(xié)調(diào)好開發(fā)商、承包商與購(gòu)房者之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的良性競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。

（三）出臺(tái)調(diào)控政策

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在尊重市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，必須加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控能夠彌補(bǔ)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的缺陷，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效整合與規(guī)劃，穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。宏觀調(diào)控是市場(chǎng)正常運(yùn)行的重要保證，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督和調(diào)控起著非常重要的作用。在尊重市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，努力解決供需不平衡、價(jià)格波動(dòng)大、房屋質(zhì)量參差不齊等問題，結(jié)合實(shí)際情況，合理規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的方向。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存量較高，開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化，避開房?jī)r(jià)持續(xù)升溫的一線城市，把目光放在了二三線城市，但是在開發(fā)的過(guò)程中，沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行合理的考量，忽略實(shí)際情況盲目開發(fā)，造成資源的浪費(fèi)，巨額投資難以回收，多方鏈條關(guān)系緊張，破壞市場(chǎng)規(guī)律，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快。對(duì)此，需要制定積極的經(jīng)濟(jì)政策，同時(shí)吸引外來(lái)投資，用其他行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，緩解庫(kù)存壓力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定有序的發(fā)展。

對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析，找出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一系列問題，通過(guò)制定科學(xué)合理的政策，完善保障性住房政策、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控等措施，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)，整合房地產(chǎn)內(nèi)部資源，協(xié)調(diào)各方的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出更大的貢獻(xiàn)。

[1] 周銀山.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用[J].技術(shù)與市場(chǎng)，2016(7).

[2] 董永志.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)亟待解決的問題及發(fā)展趨勢(shì)探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2016(7).