吳迪

【摘要】目前隨著我國國民經(jīng)濟與人民日常生活水平的逐步提升，人們越來越追求高質(zhì)量的幸福生活，住房問題作為民生問題的重中之重，如何改善人民住房問題受到了社會各界人士的重視，其會推動房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。因此，為了更好的推動我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，就需要做好房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的分析和評價工作，為國家經(jīng)濟與人民生活質(zhì)量的進一步提高莫定基礎。本文筆者將結合近年來在房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評價的研究，提出一些自己的看法，供廣大房地產(chǎn)一線工作人員借鑒。

【關鍵詞】企業(yè)融資 風險估計 問題探析

房地產(chǎn)企業(yè)融資通常是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，借助各種信用方法、方式及工具來實現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)融通資金的一種金融行為。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)密集型行業(yè)，其融資工作的進行在某種程度上決定了企業(yè)的未來發(fā)展。而且，與普通商品相比房地產(chǎn)商品具資金需求量大、財務風險大等特點，同時，也正是由于這些特點才決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須依靠資金的支持。因此，融資風險評價在整個房地產(chǎn)企業(yè)融資活動中發(fā)揮著非常重要的作用，其將會決定房地產(chǎn)企業(yè)融資能否順利進行，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評價工作尤為重要。

一、淺析房地產(chǎn)融資風險評價發(fā)展現(xiàn)狀

雖然在國家和政府的重視下我國房地產(chǎn)企業(yè)相比以前實現(xiàn)了巨大的發(fā)展，但是與國外發(fā)達國家相比我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀仍然不容樂觀，其中，我國房地產(chǎn)融資風險評價工作就存在諸多的問題，也正是因為如此才導致近年來房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況并不樂觀。而且，由于存在諸多方面的問題，近年來，受到國外房地產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達的國家的影響，雖然在融資風險評價的研究不多，但是房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視融資風險評價工作的進行，并將風險評價應用于各個領域，還吸收了一些新興的方法。更重要的是，對于我國金融體系的不夠完善，相關理論的研究不夠充分，融資風險評價水平較低的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須適當結合融資現(xiàn)狀，找出融資存在的風險，對成因進行探討分析，這樣才能夠構建出一套適合我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的融資風險評價體系。

（一）融資人員專業(yè)素養(yǎng)水平有待提升

融資人員是房地產(chǎn)企業(yè)融資工作進行的一線執(zhí)行者。因此融資人員專業(yè)素養(yǎng)的高低在很大程度上決定著最終融資水平。然而，根據(jù)筆者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，由于融資理念的提出較晚，我國到目前為止仍然缺少融資人才。因此，為了房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的順利進行我們就必須重視融資人才的培養(yǎng)。根據(jù)融資工作所具有的特點融資人員必須具有應對突發(fā)事件的能力，而且還必須要能夠在面對大量數(shù)據(jù)處理的時候保證清醒的工作思路，這樣才能夠確保融資數(shù)據(jù)的正確性，避免細節(jié)問題帶來的風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資風險過大

根據(jù)筆者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風險過大，從而導致融資風險評價工作無法順利進行。因此，為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠進行融資，國家和政府就必須降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風險。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資工作所出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在四個方面。首先是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，容易受到較大的經(jīng)濟波動。其次是由于土地儲備制度的不完善導致土地儲備貸款隱患性風險大。然后是房地產(chǎn)企業(yè)自身的環(huán)境條件阻礙了融資工作的進行。最后，由于金融機構經(jīng)營行為的不夠理性、科學和規(guī)范給融資工作帶來了隱患。

（三）企業(yè)缺乏完善的管理體系

根據(jù)筆者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管理體系，導致很多企業(yè)工作人員不能規(guī)范好自身工作行為，出現(xiàn)以權謀私的不良工作現(xiàn)狀。而且由于管理體系的不完善，很多工作人員不能積極參與到融資風險評價工作中，不能夠做好不同部門之間的工作配合，從而導致融資工作不能夠順利開展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須迅速認識到這一重大問題，及時制定符合自身企業(yè)實際情況的管理條例。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資意識不強

在現(xiàn)階段的發(fā)展潮流中房地產(chǎn)融資在國外已經(jīng)是一項熱門的話題，很多企業(yè)都十分注重融資工作的開展。例如，恒大地產(chǎn)于2008年3月提出計劃通過IPO來進行融資，但是當時由于市場不景氣而被迫擱置，由于當時的恒大地產(chǎn)有著95%的負債率，因此選擇了私募融資。然而，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)融資意識不強，不能夠迅速把握融資時機，看清企業(yè)融資所隱藏的巨大發(fā)展?jié)摿?。而且到目前為止很多房地產(chǎn)企業(yè)甚至不理解融資的概念，不知道為何要進行企業(yè)融資。因此，為了推動我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，就必須提升管理人員融資意識。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評估質(zhì)量提升策略

所謂的風險評估是指在風險事件發(fā)生之后，對于風險事件給人們的生活、生命、財產(chǎn)等各個方面造成的影響和損失進行量化評估的工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說風險評估是核心工作，只有保證融資工作的正常進行才有利于企業(yè)的發(fā)展。目前我國融資風險評價方法主要包括以下兩種，即財務杠桿系數(shù)法，多級模糊綜合評估法。財務杠桿系數(shù)法是指房地產(chǎn)企業(yè)通過自身的企業(yè)資金利潤率來提升融資水平，從而帶來額外的收益。當然，由于事物的兩面性，一旦房地產(chǎn)企業(yè)不能夠支付融資利息就容易導致債務問題的出現(xiàn)，帶來不利的影響。而多級模糊綜合評估法可以平衡房地產(chǎn)企業(yè)融資的多個因素，從而得出企業(yè)的融資風險。因此，為了提升我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評估質(zhì)量就需要運用好這兩種評價方法，盡量減少甚至消除企業(yè)融資風險。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評估質(zhì)量提升還需要從以下幾個方面進行，即提升評價人員專業(yè)素養(yǎng)，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風險，完善房地產(chǎn)企業(yè)工作制度，全面認識房地產(chǎn)融資工作。

（一）提升評價人員專業(yè)素養(yǎng)

提升評價人員專業(yè)素養(yǎng)是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評估質(zhì)量的首要前提。為了提升評價人員專業(yè)素養(yǎng)可以從以下兩個方面進行。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要加大對評價人才培養(yǎng)的重視，加大資金投入招聘專業(yè)的教學人員來指導評價人員學習，提升他們的評價能力和豐富他們的評價技巧。在條件允許的情況下房地產(chǎn)企業(yè)還可以加強實訓室和實訓基地的建設，補充實訓教學環(huán)節(jié)，強化對評價人員綜合職業(yè)能力的培養(yǎng)，為評價人員的學習營造良好的環(huán)境。其次評價人員要加強自身工作意識，提升自身工作責任感，除了在主動配合企業(yè)相應工作安排外還應該多從其他方面學習更多的融資知識。

（二）降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風險

降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風險是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評估質(zhì)量的重要保障。只有融資風險降低才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)有意向，有信心去進行融資工作。因此，我們要針對常見的融資風險問題采取相關的解決措施。首先，對于銀行貸款問題，國家和政府相關部門要加大政策扶持，鼓勵銀行降低貸款利息，這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟壓力。其次企業(yè)需要避免單一融資渠道，不能夠僅僅依靠銀行進行融資，還需要根據(jù)自身的實際情況來開拓其他融資渠道。最后，為了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，應該給房地產(chǎn)企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)開展融資工作。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)工作制度

完善房地產(chǎn)企業(yè)工作制度是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評估質(zhì)量的重要條件。只有房地產(chǎn)企業(yè)工作制度得到完善才有利于規(guī)范員工工作行為，鼓勵員工積極投身到融資風險評估工作中。而且，管理制度的實施能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)各個部門明確自身在融資工作中的工作職責，確保不同工作環(huán)節(jié)的順利銜接，從而保證融資風險評價的準確性?？傊?，工作制度的建立不僅有利于融資風險評價工作的進行，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)在今后的發(fā)展。

（四）全面認識房地產(chǎn)融資工作

全面認識房地產(chǎn)融資工作是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評估質(zhì)量的關鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)自身必須要提升自身融資意識，全面了解企業(yè)融資的主要方式和這些方式所具有的優(yōu)缺點，這樣才能夠針對不同發(fā)展情況選取合適的融資方式，如融資租賃、銀行承兌匯票、不動產(chǎn)抵押、提供擔保、股權轉讓、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、國際市場開拓資金。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)要選擇正確的融資渠道，盡可能地規(guī)避融資風險。

三、總結

總而言之，房地產(chǎn)融資風險評價工作的進行是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要前提，一旦企業(yè)融資失敗就容易造成企業(yè)的破產(chǎn)，因此，評價人員在工作過程中必須采用綜合而有效的辦法進行風險評估，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，控制企業(yè)風險的產(chǎn)生。而且，根據(jù)融資風險的客觀性，房地產(chǎn)企業(yè)也要謹慎、耐心地進行融資工作，不能片面地聽信他人意見，造成自身企業(yè)的利益受損。本文筆者不僅淺析了房地產(chǎn)融資風險評價發(fā)展現(xiàn)狀，還闡述了房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評估質(zhì)量提升策略。希望廣大房地產(chǎn)企業(yè)融資風險評價人員能夠借鑒本文，為企業(yè)的健康發(fā)展不斷努力。

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