孫麗芳 張所地

【摘要】房價與經(jīng)濟、利率、地價等關(guān)系復(fù)雜，本文基于國際9個國家的面板數(shù)據(jù)對房價與經(jīng)濟、利率進(jìn)行關(guān)系研究，并通過GMM估計來進(jìn)行分析。結(jié)果表明：全球房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲受到上期房價的影響顯著，房地產(chǎn)市場的需求對經(jīng)濟增長的促進(jìn)作用比較小，當(dāng)年的銀行貸款利率資金對當(dāng)年的房地產(chǎn)市場供給不產(chǎn)生顯著影響。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟增長 貸款利率 GMM估計

一、引言

縱觀globalpropertyguide不難發(fā)現(xiàn)，世界大多數(shù)國家房價都是上漲趨勢，部分國家08年金融危機前后波動較大，但未改變總的上漲趨勢。美國房價受金融危機影響很大，從2011年開始恢復(fù)上漲，中國房價變化趨勢和其他國家基本一致。世界各國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明各國的房價都在相當(dāng)長的時間內(nèi)保持著上升趨勢。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市土地資源的稀缺性越來越明顯，除非產(chǎn)生了泡沫經(jīng)濟而引起房地產(chǎn)市場崩潰，否則地價的上升趨勢幾乎很難逆轉(zhuǎn)，房價也同樣在相當(dāng)長時間內(nèi)持續(xù)上升，因此需要研究房價上漲的長期趨勢及房價增長波動狀況。

據(jù)最新的國際房價排行榜顯示前十名分別為摩納哥、俄羅斯 莫斯科、英國倫敦、日本東京、中國香港、美國紐約、法國巴黎、新加坡、意大利羅馬、印度孟買。無論是房價的長期趨勢還是短期波動，實際利率、經(jīng)濟增長無論長期還是短期對各地區(qū)房價影響都比較大，表明房地產(chǎn)市場的發(fā)展更多地依賴于該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，必然會對對各國的經(jīng)濟、利率產(chǎn)生影響。但是，他們之間的關(guān)系又會很復(fù)雜，甚至有滯后效應(yīng)。因此，對于國際間房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟、貸款利率之間的相互關(guān)系還沒有研究，基于以上事實，本文試圖對2001～2012年這12年間各國房價與二者的關(guān)系進(jìn)行廣義矩分析，以此找到一些關(guān)系對于政府的調(diào)控起一定的借鑒作用。

二、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

由于房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量非常大，所以利率對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切聯(lián)系。利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，但是美國和香港的數(shù)據(jù)表明，地產(chǎn)貸款利率中，個人按揭貸款利率的違約率和損失率低于全部貸款利率，而商業(yè)地產(chǎn)的違約率高于貸款利率的平均水平，損失率與平均水平持平。中國銀行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)上的貸款利率投放占比仍然處于較低水平。因此，利率的變動可以對房地產(chǎn)價格起到一定的調(diào)節(jié)作用。

從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)價格對實際GDP增長有正向作用。房價對實體經(jīng)濟、銀行盈利影響重大。近幾年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步入了快速增長的通道。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)市場的繁榮和蕭條與金融穩(wěn)定密切相關(guān)。

三、數(shù)據(jù)收集及理論假設(shè)

本文利用2001年至2012年9個國家（荷蘭、加拿大、克羅地亞、美國、南非、瑞士、新西蘭、英國和中國香港特別行政區(qū)）房地產(chǎn)市場的房價指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率和國內(nèi)生產(chǎn)總值的年度數(shù)據(jù)， 來分析各國房地產(chǎn)市場波動與銀行信貸、經(jīng)濟增長之間的關(guān)系。

本文采用動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型如下（1）：

■ （1）

其中，t=p+1，p+2，，，T，i=1，2，，，N。。隨機擾動項εit相互獨立，且滿足零均值、同方差。λ、η為虛擬變量。

根據(jù)廣義矩基本思想將矩條件設(shè)定為（2）

■（2）

通過對S進(jìn)行迭代求其最小值，由此產(chǎn)生參數(shù)的GMM估計。

四、模型構(gòu)建

本文通過建立9個國家的動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，將房價指數(shù)（消除不同國家計量不同的影響）作為被解釋變量，貸款利率和人均GDP表示經(jīng)濟的增長作為解釋變量，對這一現(xiàn)象進(jìn)行計量分析， 以探討銀行信貸和利率對各個國家房地產(chǎn)市場是否具有同樣的影響。

由于預(yù)期的存在，上年房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通過影響房地產(chǎn)供給進(jìn)而影響當(dāng)年房價的波動。本文考慮自回歸分布滯后模型的思想，將其滯后期定為1期，將兩者結(jié)合起來，得出如下方程（3）：

■ （3）

其中，i=1，2...9，代表9個國家，P代表房價指數(shù)，I代表貸款利率，PGDP代表經(jīng)濟增長，λ、η為虛擬變量。通過廣義矩的幾本思想，求得房地產(chǎn)價格與銀行信貸利率、經(jīng)濟增長的GMM估計。

五、GMM估計結(jié)果分析

Wald（joint）檢驗結(jié)果為p=0，000，表明拒絕了參數(shù)向量不相關(guān)的原假設(shè)，整個模型顯著；在顯著性水平0.05下，從檢驗結(jié)果中還可以發(fā)現(xiàn)：上一年的房價對當(dāng)年房價存在著很強的正相關(guān)性，即擬合度較好，而利率和人均GDP的p值大于0.05，即影響不顯著。

結(jié)果表明：全球房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲受到上期房價的影響顯著，房地產(chǎn)市場的需求對經(jīng)濟增長的促進(jìn)作用比較小，當(dāng)年的銀行貸款利率資金對當(dāng)年的房地產(chǎn)市場供給不產(chǎn)生顯著影響。

六、對策建議

第一，由于房地產(chǎn)對資金的需求量很大，需要的時間也比較長，銀行又是資金的主要提供者，因此，要考慮影響的滯后性、長期性，不能只考慮當(dāng)期效應(yīng)，防止經(jīng)濟發(fā)展不均衡。

第二，房價對經(jīng)濟增長的促進(jìn)作用小，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)而言對經(jīng)濟的發(fā)展具有帶動作用。具體表現(xiàn)在與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，也會促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展，這是一種間接作用。

第三，可以驗證蛛網(wǎng)理論中房價受上期價格的影響是長期存在的，因而政府在進(jìn)行調(diào)控時，要考慮長期影響，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時也要考慮房價的聯(lián)動性。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：孫麗芳（1989-），女，山西壽陽人，山西財經(jīng)大學(xué)研究生在讀，技術(shù)經(jīng)濟及管理，方向：風(fēng)險管理；張所地，男，系山西財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師。