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        今年房價難以繼續(xù)上漲

        2018-11-20 04:06:03海通證券研究所副所長姜超
        支點 2018年5期
        關(guān)鍵詞:投資品城鎮(zhèn)人口房價

        (海通證券研究所副所長)姜超

        無論從人口結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)控還是貨幣政策等角度看,2018年房價都將難以繼續(xù)上漲。

        住房表現(xiàn)出投資品屬性,投資品的價格又主要由需求決定,而需求包含兩大要素:一是購買的意愿,二是購買的能力。因此,決定住房需求的關(guān)鍵就在于這兩個問題的答案——誰需要買房?買房的錢從哪里來?

        買房者主要有兩類人:一類人用來住,即通常所說的剛需;一類人用來炒,即將房子作為資產(chǎn)配置的投資工具,博取增值收益。這兩類人分別對應(yīng)住房的消費需求與投資需求。

        先看消費需求。我國最迫切需要滿足居住需求的群體,主要是年輕人和城鎮(zhèn)化進程中轉(zhuǎn)換身份的農(nóng)村人口。人口紅利和城鎮(zhèn)化紅利也曾是支撐我國經(jīng)濟高速增長的兩大重要因素,但我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化,老齡化日益加重,勞動年齡人口比重從2010年的高點持續(xù)下降,2017年已經(jīng)跌破72%。

        與此同時,城鎮(zhèn)化的進程也在逐步放緩。2012年以前,我國城鎮(zhèn)人口占比年均增加約1.35%,而在2013-2017年間,城鎮(zhèn)人口占比每年僅增加1.2%,且仍有下行趨勢。因此,住房消費需求人群總體長期趨于萎縮。

        再看投資需求。住房投資獲得的收益包括房租和買賣差價兩部分。但無論從絕對收益還是變動程度來看,國內(nèi)租金收益要遠小于出售住房所獲得的收益,因此決定炒房者需求的主要是后者。近年來,房地產(chǎn)可以說是實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的絕佳投資品。從2000年至2017年的18年間,商品房售價增速領(lǐng)先CPI增速平均達5%,且只有兩年輸給了CPI。

        但是,高收益低風(fēng)險的住房投資神話已被打破。一方面,住房調(diào)控政策趨嚴(yán),2016年底的中央經(jīng)濟工作會議明確提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。之后,多地出臺遏制投機炒房的政策。此外,房地產(chǎn)長效機制逐步建立,住房租賃市場建設(shè)也開始加快發(fā)展,這些舉措均將大幅降低投資者的預(yù)期收益。

        最后看購買能力。2016年和2017年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速大約在8%左右,而這兩年我國住宅銷售價格平均增速超過12%,可見居民收入增速遠落后于房價漲幅,并且我國房價收入比一向較高,購房需求難以靠收入得到滿足。再來看舉債,在全球金融危機之后,由于貨幣和債務(wù)增速較快,出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩、地產(chǎn)泡沫、影子銀行等問題,給中國經(jīng)濟增加了一定系統(tǒng)性風(fēng)險。

        當(dāng)前,政府強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展,提出打贏防范金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)。2018年中央財經(jīng)委員會的首次會議就強調(diào)要結(jié)構(gòu)性去杠桿,而且央行在年初的貨幣政策報告中已經(jīng)提出了“未來貨幣低增將是新常態(tài)”。失去了貨幣增長的支撐,居民舉債很難進一步擴張,利率約束也使得需求趨勢下行,因而新房低庫存并不足以支撐2018年房價繼續(xù)上漲。

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