摘 要 新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模日益加大，已經(jīng)成為了一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題與現(xiàn)象。從法律角度分析，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是一個(gè)不規(guī)范的法律概念，并未相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，其以城鄉(xiāng)二元制理論為基礎(chǔ)，雙方約定俗成的概念。小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)了各方利益之間的沖突，是一個(gè)較為敏感的話題?；诖?，本研究重點(diǎn)探究分析了小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，以此來更好地指導(dǎo)實(shí)踐。

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 買賣合同 效力 認(rèn)定

作者簡(jiǎn)介：范曉鋼，信陽(yáng)師范學(xué)院法學(xué)與社會(huì)學(xué)學(xué)院本科。

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.282

據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查 數(shù)據(jù)得知，2016年我國(guó)住宅總量約為196億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)所占比例為45%，面積高達(dá)89億平方米。以上海市為例，2016年住宅總面積高達(dá)2.8億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)房比例為58%，面積高達(dá)1.7億平方米。從相關(guān)政策角度分析得知，政府嚴(yán)格禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣活動(dòng)，法院也對(duì)司法標(biāo)尺進(jìn)行了統(tǒng)一，關(guān)于這一類案件的審理，均以違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為依據(jù)判斷買賣合同無效。然而，這一做法無疑是加劇了小產(chǎn)權(quán)買賣的困境，影響了買受人的權(quán)益。

一、小產(chǎn)權(quán)房合同效力的理論分析

（一）“有效說”

堅(jiān)持“有效說”的學(xué)者認(rèn)為，因法律具有明確性特征，認(rèn)為法無明文禁止則許可，小產(chǎn)權(quán)房買賣我國(guó)并未明文禁止，因此這一合同有效?！坝行дf”觀點(diǎn)形成的原因?yàn)椋杭w土地成員對(duì)所擁有的宅基地具有房屋建造的權(quán)利，所以將自己的土地出賣給城鎮(zhèn)居民的行為是合法的。

同時(shí)，如果賣方明知其同城鎮(zhèn)居民簽訂房屋買賣合同是不符合國(guó)家政策的，仍然同買方簽訂了合同，是賣方真實(shí)的意思表示，賣方是過錯(cuò)方，如果判定合同無效，則損害了買房的信賴?yán)?。雖然小產(chǎn)權(quán)房無法辦理過戶登記，然而我國(guó)物權(quán)法明確提出不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)堅(jiān)持“法律行為+公示”的原則，然而小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無權(quán)變動(dòng)的原因行為，是否公示是結(jié)果行為，所以應(yīng)根據(jù)《合同法》中合同成立要件來判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力，滿足合同成立的各個(gè)要件，這樣的合同便是有效的。

（二）“無效說”

堅(jiān)持“無效說”的學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中賣方是集體土地的成員，而賣方一般是城鎮(zhèn)居民，然而目前我國(guó)依然是城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必然會(huì)造成宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，然而集體土地上的宅基地使用權(quán)只得有集體內(nèi)成員所擁有，因此這一行為違背了《土地管理法》的規(guī)定。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（也被成為效力性規(guī)范）相違背，因此效力應(yīng)判定為無效。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，買受人支付了相關(guān)金額，且房屋是向不特定人售賣，因此具有所有權(quán)，但是不得流轉(zhuǎn)的原因在于擁有的所有權(quán)受到了宅基地使用權(quán)專業(yè)的限定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》 第三十七條第六條款指出：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，無權(quán)轉(zhuǎn)讓?！?/p>

所以，為了能夠順利進(jìn)行市場(chǎng)交易，為了能夠順利轉(zhuǎn)讓，必須具有完整的證書，然而小產(chǎn)權(quán)房無法獲得相關(guān)證書，因此在集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房是不符合我國(guó)法律強(qiáng)制性規(guī)定的，理應(yīng)判定為無效。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的具體情形

（一）應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

村民出賣自己私有的合法房屋、對(duì)建設(shè)在農(nóng)村集體宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房、且滿足相關(guān)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)承認(rèn)其為有效合同。

1.村民出賣自己合法私有房屋的買賣合同

針對(duì)村民將自己私有的合法建設(shè)的房屋賣給城鎮(zhèn)居民的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，司法實(shí)踐中法院一般判定合同無效。首先，合同是否無效應(yīng)參照全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律、國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。然而，縱觀現(xiàn)行法律法規(guī)，對(duì)于宅基地上農(nóng)民合法建造的房屋是否可售賣給城市居民并未進(jìn)行明確規(guī)定。雖然《土地管理法》 第六十二條指出，農(nóng)村農(nóng)民出租、出售住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。然而這一規(guī)定只是限制了村民出售房屋后再申請(qǐng)宅基地，并未明文規(guī)定不準(zhǔn)出售房屋。反之，其內(nèi)在含義則是村民可以出售自己的房屋。其次，從物權(quán)法角度分析得知，《土地管理法》 第六十二條、六十三條明確指出，立法的出發(fā)點(diǎn)只是禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，并未對(duì)在集體土地上的房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)下土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓進(jìn)行禁止。基于此，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)染可認(rèn)定為被允許的。物權(quán)，具體而言是法人、公民依法將擁有直接支配特定物可對(duì)抗第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，實(shí)質(zhì)上，無權(quán)是一種支配權(quán)。作為完整的物權(quán)，所有權(quán)包含了占有、使用、收益與處分四種權(quán)利，其中處分權(quán)最為關(guān)鍵。這樣，農(nóng)民擁有農(nóng)村房屋的所有權(quán)，村民便相應(yīng)具有排他的、絕對(duì)的支配權(quán)，也可形式處分權(quán)。如果將處分權(quán)剝離，這樣的房屋所有權(quán)則失去了意義。

其次，依法取得使用權(quán)的土地上建成的房屋，雖然并未取得產(chǎn)權(quán)證，但是基于物權(quán)法第30條指出：由于合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅無權(quán)的，自實(shí)施行為成就時(shí)發(fā)生效力。對(duì)于自建房屋而言，從建設(shè)之日起便獲得了房屋所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中，登記是必要要件，不登記屬于例外。根據(jù)合法建房的事實(shí)行為而獲得無權(quán)由于缺乏登記公示環(huán)節(jié)，在無權(quán)處分時(shí)，未登記的，無權(quán)效力并未產(chǎn)生?！拔唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”同“未經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)”兩項(xiàng)規(guī)定雖然只有幾個(gè)字的差別，但是真實(shí)內(nèi)涵卻差異較大，一些學(xué)者將物權(quán)法第30條誤解為后者，嚴(yán)重曲解了法律條款的含義。

2.建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上并且符合相應(yīng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

為了體現(xiàn)平等性原則，集體所有土地同國(guó)有土地之間本身是平等的，其有效保障了農(nóng)民最基本的生存與居住權(quán)利，充分彰顯了國(guó)家保護(hù)弱勢(shì)群體的決心。然而，國(guó)家相關(guān)規(guī)定只允許國(guó)有土地能夠開發(fā)房地產(chǎn)，并且對(duì)集體土地的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了限制，不允許村民將房屋出售給集體之外的成員，導(dǎo)致“同地不同價(jià)”現(xiàn)象的出現(xiàn)。這一規(guī)定不僅反映了國(guó)有土地與集體土地處于不平等的地位，而且在房?jī)r(jià)飛漲、土地迅速增值的悲劇下不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，限制集體土地上房屋的轉(zhuǎn)讓也嚴(yán)重違背了平等理念。對(duì)于擁有土地的農(nóng)民而言，房屋建立在集體土地上便不得隨意買賣房屋，難以獲得房屋及土地價(jià)格增長(zhǎng)所帶來的利潤(rùn)，實(shí)質(zhì)上并不是保護(hù)農(nóng)民，而是將其限制在土地上。

小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)典型的、獨(dú)有的現(xiàn)象，西方國(guó)家并未對(duì)其進(jìn)行研究，小產(chǎn)權(quán)房是否可轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)上是農(nóng)民權(quán)利平等對(duì)待與保護(hù)的問題?；谀壳皩?shí)施的土地管理制度，國(guó)家是城市土地的所有者，集體是農(nóng)村土地的所有者。農(nóng)村集體土地不得建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)，必須補(bǔ)繳一定的土地出讓金后，將其轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，只有這樣才能被開發(fā)。然而，從農(nóng)民手中低價(jià)征收，然后高價(jià)賣出，這成為了當(dāng)?shù)卣?cái)政收入的主要來源，被稱為“土地財(cái)政”。這一土地二元結(jié)構(gòu)造成農(nóng)民利益的損失，這便是社會(huì)各種矛盾的根源所在。

同時(shí)，集體土地上構(gòu)構(gòu)建的房屋并不是禁止或限制流通物。從物的屬性分析得知，根據(jù)是否流通將物劃分為流通物、限制流通物與禁止流通無，毒品、槍支屬于禁止流通物，文物則屬于限制流通物。目前，我國(guó)實(shí)施的法律并未明文規(guī)定農(nóng)村房屋不得買賣，知識(shí)一些文件規(guī)定城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村住宅。由此得知，集體土地上構(gòu)建的房屋并不是禁止或限制流通物。只有構(gòu)建城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一市場(chǎng)，農(nóng)村房屋才能正常流通，這便是本研究的出發(fā)點(diǎn)。

（二）應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

針對(duì)占用、濫用農(nóng)用地，特別是耕地的，且不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房必須嚴(yán)厲遏止，相關(guān)買賣合同也應(yīng)判定為無效。

1.違法占用農(nóng)用地建造的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

部分集體經(jīng)濟(jì)組織為了獲得更多的利益，擅自將農(nóng)用土地占用，違法在非建設(shè)用地上進(jìn)行建設(shè)，不但違法使用土地，且建設(shè)施工也不合法。因?yàn)樽鳛楹贤瑯?biāo)的的房屋就不合法，所以也就無法實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)，法律效力為零，合同也就為無效合同。我國(guó)的立國(guó)之本就是農(nóng)業(yè)。對(duì)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，國(guó)家是嚴(yán)格禁止的，采取特殊保護(hù)手段來保護(hù)耕地。我國(guó)雖然擁有大量人口，但土地資源卻并不富裕?？紤]到13億人口的糧食安全與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，一直以來，我們的耕地保護(hù)制度與節(jié)約用地制度都非常嚴(yán)格，保護(hù)社會(huì)公共利益的底線就是18億畝耕地紅線，因此我國(guó)面臨著極為嚴(yán)峻的耕地保護(hù)形勢(shì)，而這也是為何我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房一直采取的是嚴(yán)格限制的態(tài)度。將農(nóng)用地違法占用，并把其用于住宅建設(shè)，讓社會(huì)公共利益嚴(yán)重受損，且也使得國(guó)家的糧食安全受到危機(jī)，所以也堅(jiān)決抵制。針對(duì)這一類違法建造的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)從法律上判定其為無效的。

2.違反土地總體規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

雖然小產(chǎn)權(quán)房未將農(nóng)用地、非建設(shè)用地占用，但卻與土地總體規(guī)劃中的部分內(nèi)容相悖，私自把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與工業(yè)建設(shè)用地自建成住宅，以此獲得更多的經(jīng)濟(jì)收益，而這一類小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，法律上應(yīng)不予認(rèn)可。

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第65條明確規(guī)定：在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證以及沒有根據(jù)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下便在鄉(xiāng)、存規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府需立即要求其進(jìn)行整改，或停止施工；若超過規(guī)定時(shí)間仍未整改的，應(yīng)馬上拆除。由于房屋超過了城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，且不能補(bǔ)正，也是合同標(biāo)的不能，在客觀上是很難實(shí)現(xiàn)合同所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)的，合同應(yīng)為無效。

綜上所述，本研究作者結(jié)合自身知識(shí)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力判定依據(jù)進(jìn)行了介紹，然而關(guān)于該類合同效力問題我國(guó)立法一片空白，相關(guān)法律及國(guó)家政策之間互相矛盾，這些便是小產(chǎn)權(quán)房買賣問題的深層次問題?；诖耍瑖?guó)家進(jìn)行相關(guān)立法及司法解釋才能夠真正破除這一司法困境。

注釋：

劉澤欣.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力研究.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2017（12）.191-192.

方樂坤.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力解釋論.法商研究.2016（5）.137-147.

齊玉潔.“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的現(xiàn)實(shí)困境及效力探究——從法理和現(xiàn)實(shí)兩方面分析.法制博覽.2015（21）.1025.

莊晨曦.論小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力——以《合同法》第51條及相關(guān)司法解釋為視角.法大研究生.2016（1）.1014.

孫曙光.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合同效力及糾紛的相關(guān)問題分析.法制博覽.2018（4）.2254.