文/本刊評(píng)論員

近期一些城市住房租賃市場(chǎng)中出現(xiàn)的租金分期貸款（租金貸）等現(xiàn)象引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注，尤其是個(gè)別城市出現(xiàn)了住房租賃企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，從而損害租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的情況，愈加凸顯了相關(guān)問(wèn)題的嚴(yán)重性。

住房租金分期貸款，是一些住房租賃企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為了加快周轉(zhuǎn)速度，與銀行和非銀行融資機(jī)構(gòu)合作，借助承租人的消費(fèi)信用開(kāi)展企業(yè)融資的活動(dòng)。由于租金貸等金融產(chǎn)品的介入，原本相對(duì)簡(jiǎn)單的住房租賃關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槿谌肓俗赓U、融資與消費(fèi)貸的復(fù)雜組合關(guān)系。在這套組合關(guān)系中，住房租賃企業(yè)受業(yè)主委托管理房產(chǎn)，并以受托人名義與承租人簽訂住房租賃合同，承租人與融資機(jī)構(gòu)簽訂住房租金分期貸款合同，并按期向融資機(jī)構(gòu)還本付息，而融資機(jī)構(gòu)將相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間（通常是2年）的貸款一次性轉(zhuǎn)劃給住房租賃企業(yè)，后者通常按季度將租金支付給業(yè)主，融資余額則用于企業(yè)擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)?？梢?jiàn)，住房租賃和居間關(guān)系已演變?yōu)榍短字Y產(chǎn)管理、居間合同、借貸合同和企業(yè)融資的復(fù)雜組合關(guān)系。

客觀地看，租金貸等產(chǎn)品是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡不充分的產(chǎn)物。一方面，住房租賃企業(yè)為了業(yè)務(wù)擴(kuò)張需要引入金融資本，但全行業(yè)平均利潤(rùn)率較低的現(xiàn)實(shí)又難以達(dá)到現(xiàn)有常規(guī)金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制要求；另一方面，部分承租人由于住房支付能力不足，存在借助消費(fèi)貸款支付租金的需要，但在住房租賃企業(yè)提供的租金分期貸款產(chǎn)品外，較難找到合適的消費(fèi)貸款途徑。

但是，對(duì)當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展而言，租金貸的“野蠻生長(zhǎng)”具有很大的危害性。首先，此類金融產(chǎn)品游離于金融監(jiān)管體系之外。在提供租金貸的融資機(jī)構(gòu)中，既有銀行類金融機(jī)構(gòu)，也有非銀行類金融機(jī)構(gòu)，還有不少是小貸公司轉(zhuǎn)型而來(lái)，其監(jiān)管要求和風(fēng)險(xiǎn)控制能力都較薄弱。其次，承租人合法權(quán)益缺乏保障。由于租金貸的借款合同被嵌套于一系列復(fù)雜的合同組合之中，不少承租人沒(méi)有被明確告知其權(quán)利、義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。其中一部分承租人以為每月支付的是住房租金，卻不知這是一種貸款，而且該貸款與住房租賃企業(yè)的融資相關(guān)聯(lián)，而不僅僅是普通的消費(fèi)貸款。再次，可能擾亂住房租賃市場(chǎng)秩序。住房租賃企業(yè)無(wú)論是借助金融資本肆意抬高租金，還是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而“卷款跑路”，都會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)秩序帶來(lái)嚴(yán)重干擾，不僅會(huì)影響租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，而且會(huì)侵害到業(yè)主和承租人的合法權(quán)益。

對(duì)于租金貸以及今后可能出現(xiàn)的類似金融產(chǎn)品，應(yīng)堅(jiān)持發(fā)展和規(guī)范并重，尤其要強(qiáng)調(diào)防范風(fēng)險(xiǎn)。首先，應(yīng)該鼓勵(lì)銀行等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)探索適合住房租賃市場(chǎng)的金融產(chǎn)品，增強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)品的合規(guī)性和安全性。可以考慮采取名單制等管理方式，允許合格金融機(jī)構(gòu)向符合條件的住房租賃企業(yè)提供金融支持。其次，健全住房租賃市場(chǎng)金融監(jiān)管機(jī)制。借鑒國(guó)內(nèi)外有益經(jīng)驗(yàn)及住房買賣市場(chǎng)的相關(guān)做法，對(duì)住房租賃市場(chǎng)中有關(guān)資金的進(jìn)入、使用、托管和退出等活動(dòng)加強(qiáng)監(jiān)管，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。再次，加強(qiáng)對(duì)租賃關(guān)系雙方當(dāng)事人的金融風(fēng)險(xiǎn)教育，引導(dǎo)承租人合理使用金融產(chǎn)品，增強(qiáng)相關(guān)主體的金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。