文/韓艷麗

一、引言

增值稅在國際上被廣泛采用，其征抵機制，既使納稅人為了抵稅而盡量索取發(fā)票，又加強了納稅人之間的相互制約，充分發(fā)揮“群眾力量”相互監(jiān)督，有效控制偷漏稅。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)正式開始營業(yè)稅改征增值稅。

營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）政策實施，房地產(chǎn)業(yè)作為與人民生活緊密相關(guān)、在家庭資產(chǎn)中占比最大的行業(yè)，首當其沖地引起關(guān)注。隨著“營改增”政策的密集出臺，由于兩種稅的計稅依據(jù)不同，我們通常理解的“房價”的內(nèi)涵也發(fā)生變化，不同估價目的對應(yīng)不同的價值內(nèi)涵，估價方法、估價模型、技術(shù)思路均應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

二、營業(yè)稅與增值稅的區(qū)別

營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅是價內(nèi)稅。

增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅是價外稅。

營業(yè)稅需要道道征收、全額征稅，因此會有重復(fù)征稅的劣勢，而增值稅則是環(huán)環(huán)征收、層層抵扣，本質(zhì)是對商品增值部分征款。有增值才征稅，沒有增值不征稅。

圖2 營業(yè)稅與增值稅對比圖

以房地產(chǎn)業(yè)為例，由于計稅依據(jù)不同，可以看到營業(yè)稅計算相對簡單，而增值稅的計算，需要先區(qū)分小規(guī)模納稅人、一般納稅人，再按納稅對象分類確定征收率（見表1）。以2016年4月30日為界區(qū)分房地產(chǎn)新、老項目，以2017年7月1日為界按照適用的計稅方法不同區(qū)分項目預(yù)征率，又以2018年5月1日為界將原11%的增值稅率減為10%，這些密集出臺的政策都帶來了計稅相對復(fù)雜的情況。

表1 房地產(chǎn)增值稅稅率及計算公式（轉(zhuǎn)讓、開發(fā)）

三、價值內(nèi)涵

營業(yè)稅與增值稅計稅公式不同，“營改增”后，筆者對比一般銷售發(fā)票和增值稅發(fā)票，發(fā)現(xiàn)發(fā)票上所顯示的“房價”內(nèi)涵不同了。那么房地產(chǎn)估價報告所提供的估價結(jié)果的價值內(nèi)涵是否有變化呢？“營改增”前營業(yè)稅為價內(nèi)稅，原估價報告提供的估價結(jié)果與估價對象價值一致；“營改增”后增值稅為價外稅，估價報告如果沒有特殊說明，所提供的估價結(jié)果更多的是“價稅合計”的概念（如圖3所示）。

圖3 “營改增”后“房價”內(nèi)涵變化

筆者通過咨詢相關(guān)政府部門、第三方數(shù)據(jù)公司，得知交易中心備案“房價”在“營改增”后均為“價稅合計”，也就是業(yè)內(nèi)所謂的“含稅銷售額”。圖4是個人購買某宗房地產(chǎn)時的預(yù)售合同及房地產(chǎn)開發(fā)商提供的增值稅發(fā)票，可以直觀地看到，跨越2016年4月30日執(zhí)行期后，購房款已經(jīng)包含了增值稅。

因此，“營改增”后房地產(chǎn)估價報告價值內(nèi)涵也應(yīng)作出對應(yīng)調(diào)整，宜對估價對象價值定義、估價結(jié)果作出明確說明。這種情況在涉稅評估中尤為明顯，需要根據(jù)估價對象的納稅主體、納稅類型、發(fā)生時間不同，選用不同的計稅公式及稅率，且價值內(nèi)涵應(yīng)明確是“價稅合計”，還是不含增值稅的“房地產(chǎn)價值”。

圖4 某宗房地產(chǎn)預(yù)售合同與增值稅

四、估價方法與估價模型變化分析

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）規(guī)定，對房地產(chǎn)價值進行評估的方法主要有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。那么“營改增”后，這些估價方法、估價模型在選用時又會發(fā)生哪些變化呢？

1．比較法?！盃I改增”后，選取案例時應(yīng)注意前后價格構(gòu)成的變化。一般在用比較法時，在分析交易實例的基礎(chǔ)上，至少要選取三個可比實例，如果選擇了跨2016年4月30日這個時間點的案例，要注意可比實例與估價對象價值內(nèi)涵存在差異，需統(tǒng)一稅費，作標準化處理，建立比較基礎(chǔ)。

2016年5月1日起，備案的房地產(chǎn)交易案例價格，包括第三方數(shù)據(jù)公司提供給估價公司的交易案例價格，其實是“價稅合計”，也就是含增值稅的銷售額。如果提供的估價結(jié)果明確是不含稅的價格，在選擇這一時期后的交易案例時，應(yīng)作增值稅扣減處理。

2．收益法。收益法中涉及的主要稅費有租賃增值稅及附加、房產(chǎn)稅、印花稅等。其中附加稅包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育費附加、河道管理費等。根據(jù)《財政部、國家發(fā)展改革委關(guān)于清理規(guī)范一批行政事業(yè)性收費有關(guān)政策的通知》(財稅〔2017〕20號)的規(guī)定[1]，2017年4月1日后不再征收河道工程修建維護管理費，則：

附加稅=城市維護建設(shè)稅+教育費附加及地方教育費附加

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）[2]、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）[3]、《財政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）[4]、《個人出租不動產(chǎn)代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》（上海市國家稅務(wù)局公告2016年第7號）[5]有關(guān)規(guī)定，個人出租不動產(chǎn)取得的月租金小于3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠。故按照現(xiàn)行法規(guī)，整理“營改增”后房屋出租所涉及的稅如表2、表3所示。

表2 個人出租房地產(chǎn)計稅表

表3 企業(yè)出租房地產(chǎn)計稅表

收益法估價時，無論選取直接資本化法、報酬資本化法中的哪種收益模型，都不可避免需要測算年凈收益。一般計算公式為：

房地產(chǎn)年凈收益＝年有效毛收入+其他收入-年運營費用

在我國，由于租賃合同鮮少在交易中心備案，稅收流失較多，或者存在稅費轉(zhuǎn)嫁的情況。因此，房地產(chǎn)估價師在計算估價對象的年有效毛收入時，應(yīng)注意若年有效毛收入為含增值稅收入，則：

年運營費用=維修費+保險費+管理費+租賃增值稅及附加+房產(chǎn)稅+印花稅

若年有效毛收入為不含增值稅收入，則相關(guān)費用也應(yīng)取不含稅價，且不再扣減租賃增值稅。

那么房地產(chǎn)年凈收益還原出來的收益價格是什么價呢？筆者認為這取決于資本化率或報酬率的內(nèi)涵。以直接資本化法舉例，若資本化率是年凈收益與“價稅合計”之間的比值，則還原出的價格為“價稅合計”。需要注意的是，若利用市場提取法計算資本化率或報酬率，實例價格、凈收益的內(nèi)涵宜與估價對象選用的收益模型中的對應(yīng)價格內(nèi)涵一致，采用簡易計稅或者一般計稅方式應(yīng)前后一致，即市場提取的資本化率或報酬率應(yīng)遵從“從哪里來到哪里去”的原則。

3．成本法。以新建房地產(chǎn)開發(fā)模型為例，成本法公式為：

房地產(chǎn)價格=土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

需要說明的是，上述公式中還應(yīng)包括開發(fā)商繳納的維修資金。根據(jù)項目情況，維修資金采用單列或者歸并入建設(shè)成本計算。需要注意的是，維修資金一般在竣工階段繳納，估價中，這部分費用不計算利息。

“營改增”后，成本法中各項成本、費用的構(gòu)成又產(chǎn)生了什么變化呢？公式推導(dǎo)過程又有哪些改變呢？

（1） 土地成本

土地成本=土地取得成本+土地取得稅費

若土地通過招拍掛方式取得，則土地成本與“營改增”前一致。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》[6]，房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目時，土地價款抵扣銷項稅的額度等于增值稅稅額，由于土地所有人出讓土地使用權(quán)是免征增值稅的，故可視作招拍掛取得的建設(shè)用地價款為含稅價。

需要注意的是，土地取得稅費（即土地契稅3%、印花稅0.1%）不能抵扣增值稅。

（2）建設(shè)成本

建設(shè)成本=前期費用+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施建設(shè)費+其他工程費+開發(fā)期間稅費

前期費用一般包括勘察丈量費、規(guī)劃設(shè)計費、報批報建費、臨時三通一平費（臨水、臨電、臨路、場地平整）、臨時設(shè)施費（臨時圍墻、臨時辦公室、臨時圍板、臨時場地占用）等。前期費用中很多政府稅費不能抵扣增值稅，一般委托的第三方代理機構(gòu)如設(shè)計單位、咨詢單位適用的增值稅稅率多為6%。臨時三通一平費、臨時設(shè)施費可以參考建筑企業(yè)（總包）的稅率10%抵扣。

建筑安裝工程費是在建設(shè)成本中占比最高，根據(jù)財稅〔2018〕32號文件的規(guī)定，自2018年5月1日后，建筑企業(yè)（總包）原11%的增值稅稅率調(diào)整為10%。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用，如道路、供暖、供水、供電、供氣、通訊、照明設(shè)施等。公共配套設(shè)施主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)和綠地等設(shè)施。目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費中大部分政府收取的稅費不能抵扣。

開發(fā)期間稅費包括工程監(jiān)理費、專項監(jiān)理費、造價咨詢費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、空氣檢測費、一房一驗、結(jié)構(gòu)安全監(jiān)測、工程保險費、細部檢查、工程竣工保潔費等。第三方服務(wù)機構(gòu)的增值稅稅率多為6%、3%。

（3）管理費用

管理費用=（土地成本+建設(shè)成本）×管理費率

管理費用一般按照成本的一定比例計算。以人員工資為主的管理費用不可抵扣增值稅，其他部分如差旅費可以抵扣。在估價精度允許范圍內(nèi)，增值稅的計算中可將全部管理費用不作抵扣處理，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部投資模型也采用這種處理方式。

（4）銷售費用

銷售費用=銷售額×銷售費率

房企如果沒有自己的銷售團隊，支付給銷售代理機構(gòu)的費用通常為含增值稅的價格，房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)適用增值稅稅率多為6%。

（5）投資利息

估價時，一般設(shè)定土地取得費用一次性投入，建設(shè)成本均勻投入。投資利息不能抵扣增值稅。

（6）銷售稅費

銷售稅費主要包括增值稅及附加。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文規(guī)定，銷項稅額按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得全部價款和價外費用，以減去對應(yīng)的土地價款后的余額為基礎(chǔ)，適用11%（2018年5月1日后調(diào)整為10%）的稅率計算。公式可以推導(dǎo)為：

附加稅以增值稅為基礎(chǔ)，乘以對應(yīng)的附加稅稅率，根據(jù)項目所在區(qū)域，附加稅中城建稅有3%、5%、7%的區(qū)別。

建設(shè)成本中可抵扣稅額最為復(fù)雜，涉及10%、6%、3%等不同稅率，估價人員宜在平時工作中注意收集不同類型開發(fā)項目的成本數(shù)據(jù)，注意區(qū)分“營改增”后的成本價格變化，在精度允許范圍內(nèi)可以將建設(shè)成本按照一定比例提取可抵扣稅額。

（7）開發(fā)利潤

利潤率分為直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率和銷售利潤率。利潤率是否考慮了“營改增”政策影響？利潤率對應(yīng)的模型中是否扣減了預(yù)繳的土地增值稅？此處同樣遵從“從哪里來到哪里去”原則，注意模型公式組成與選用利潤率的對應(yīng)關(guān)系（利潤率內(nèi)涵）。

綜上所述，單從稅負上說，為開發(fā)商服務(wù)的建筑企業(yè)（總包）、其他代理服務(wù)企業(yè)均能按照高稅率開具增值稅專用發(fā)票時，房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得最多的可抵扣進項稅。這也是“營改增”后，開發(fā)商集團采購過程中不斷淘汰小微企業(yè)供應(yīng)商的原因。

4．假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法，某種意義上作為成本法的“倒算”，采用總銷售收入扣減部分成本費用，求取房地產(chǎn)價格中的土地價格、房屋價格或在建工程價格?！盃I改增”后，需根據(jù)估價目的，確定價值內(nèi)涵，選用不同的計稅公式，調(diào)整估價模型。

根據(jù)《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)〔2016〕839號）[7]的規(guī)定，自2016年10月8日起，上海市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核。這里面既包括期房的預(yù)售許可也包括現(xiàn)房銷售備案。對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整。今年起，調(diào)控政策進一步收緊，本市商品住房“地價房價聯(lián)動”，即在商品住宅用地出讓前，規(guī)土部門會征詢房管部門商品住房的上市銷售價格（該地塊開發(fā)完成后能夠?qū)徟ㄟ^的房地產(chǎn)銷售均價），該價格將作為土地出讓的限制條件。根據(jù)文件精神及各區(qū)房管部門在執(zhí)行過程中采納的房地產(chǎn)開發(fā)模型所含內(nèi)容，土地使用權(quán)出讓價格（折算為樓面地價）采用靜態(tài)分析法的計算公式：

樓面地價=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格-建設(shè)成本-管理費-利息-利潤-銷售稅費-預(yù)繳土地增值稅-維修資金-土地取得稅費

土地取得稅費一般按照契稅3%、印花稅0.1%估算，則公式可進一步轉(zhuǎn)化為：

樓面地價＝（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－建設(shè)成本－管理費－利息－利潤－銷售稅費－預(yù)繳土地增值稅－維修基金）/（1-3.1%）

“營改增”后，公式內(nèi)各項價格、費用取值均為含增值稅價，單從稅負上說，與成本法一樣，開發(fā)商為獲得最大的可抵扣進項稅，一定會在采購過程中進行稅費比較，不斷淘汰小微企業(yè)。如前所述，土地所有人出讓土地使用權(quán)免征增值稅，此時模型公式中的“樓面地價”既可以理解為“價稅合計”，也可以理解為不含增值稅價。

五、結(jié)束語

“營改增”是我國重大的財稅制度改革，對房地產(chǎn)業(yè)的影響意義深遠。為了做好房地產(chǎn)估價、咨詢工作，筆者提出幾點建議：

1．為了如實地反映“營改增”后房地產(chǎn)估價報告價值內(nèi)涵的變動，對估價結(jié)果中的估價對象價值定義、價值內(nèi)涵應(yīng)予以明確。

2．告別營業(yè)稅后，作為第三方評估咨詢機構(gòu)宜順應(yīng)發(fā)展，調(diào)整估價模型，無論評估的是“價稅合計”，還是不含增值稅的價值，均應(yīng)了解不同參數(shù)對應(yīng)的內(nèi)涵，采用簡易計稅、一般計稅宜在假設(shè)限制條件中作出相應(yīng)解釋說明。

3．自2018年5月1日后，建筑企業(yè)原11%的增值稅稅率調(diào)整為10%。利用成本法、假設(shè)開發(fā)法測算時，應(yīng)根據(jù)《增值稅發(fā)票開具指南》[8]，結(jié)合建筑企業(yè)工程款支付進度，選擇適用稅率。如果未考慮稅費政策改變，且估價精度允許，則應(yīng)在假設(shè)限制條件中作特殊說明。

4．假設(shè)開發(fā)法公式中若考慮預(yù)繳的土地增值稅，則相關(guān)的利潤率等參數(shù)也是考慮了其因素影響后提取的利潤率。

5．成本法模型公式中，大多數(shù)的估價機構(gòu)在計算過程中并未累加預(yù)繳的土地增值稅。筆者認為，與假設(shè)開發(fā)法模型公式建構(gòu)相同，若累加預(yù)繳的土地增值稅，則公式中利潤率等參數(shù)也應(yīng)對應(yīng)匹配。

6．增值稅、土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)過程中兩種重要稅種，計算方式與計稅依據(jù)均不同。公式中是否可以用預(yù)繳增值稅、預(yù)繳土地增值稅為基礎(chǔ)進行近似的取費，值得估價師們在今后項目中試算分析。

隨著持有型物業(yè)數(shù)量的不斷增多，經(jīng)營管理、招商策劃、投資決策等新型的咨詢業(yè)務(wù)將成為估價公司新的業(yè)務(wù)增長點。“營改增”后估價模型將更為復(fù)雜，須將增值稅設(shè)置為價外稅，根據(jù)納稅主體、納稅類型、發(fā)生時間不同，并結(jié)合估價、咨詢目的進行對比試算分析，積累經(jīng)驗，因而對估價咨詢?nèi)藛T提出了更高的專業(yè)要求。筆者旨在提出技術(shù)思路，供同業(yè)參考，希望能夠拋磚引玉，在今后的研究中不斷探索完善。