劉子麒 許歡

本文受北京市高等學(xué)校高水平人才交叉培養(yǎng)計(jì)劃——大學(xué)生科研創(chuàng)新深化項(xiàng)目資助

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受國(guó)家調(diào)控政策持續(xù)引導(dǎo)，本文梳理調(diào)控政策發(fā)展與手段和以資金管控為核心的調(diào)控思路，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資受調(diào)控政策影響，并為企業(yè)提出相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資方式；調(diào)控政策

一、調(diào)控政策背景環(huán)境

1.調(diào)控政策環(huán)境

早在2004年前后房?jī)r(jià)已出現(xiàn)上漲苗頭，2008年采取應(yīng)對(duì)全球金融海嘯的擴(kuò)張性政策后，部分未消化資金流入房地產(chǎn)促使房?jī)r(jià)開始過(guò)快上漲，2009年至2013年房地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)格調(diào)控時(shí)期：2010年出臺(tái)“國(guó)十一條”，2011年“新國(guó)八條”，2013年“新國(guó)五條”等重大調(diào)控舉措針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有力調(diào)控，從土地市場(chǎng)管控、借貸利率上升、限購(gòu)住房等方式多管齊下。長(zhǎng)期嚴(yán)格管控同樣不利于行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，因此自2014年和2015年政策面相對(duì)寬松，直至2016年再次收緊。根據(jù)近幾年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已初見成效。黨的十九大報(bào)告指出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，預(yù)示著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步調(diào)控空間與抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展決心。

2.多樣的調(diào)控政策手段

嚴(yán)格調(diào)控政策涉及多種手段管控一線城市房地產(chǎn)行業(yè)資金流入并增加資金流出。通過(guò)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率凍結(jié)市場(chǎng)內(nèi)資金，從整體上減少行業(yè)資金規(guī)模。配合上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債與上市等方式增大資本成本，限制新增資金炒房炒地。通過(guò)土地調(diào)控政策設(shè)置準(zhǔn)入機(jī)制限制資金競(jìng)爭(zhēng)行為，同時(shí)增大土地保證金比例增大為購(gòu)置土地使用權(quán)的資金流出，限制企業(yè)違規(guī)囤地行為。針對(duì)購(gòu)房者實(shí)行限購(gòu)政策以降低投機(jī)性資金流入，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)保障房建設(shè)以滿足住房剛性需求。

3.管控資金的調(diào)控思路

投機(jī)性資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，缺乏速度規(guī)模與之相匹配的新增地產(chǎn)建設(shè)，會(huì)改變?cè)泄┣箨P(guān)系，放大單位土地投入資金規(guī)模，進(jìn)而抬高地價(jià)與房產(chǎn)價(jià)格。而持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步刺激投機(jī)性資金流入造成惡性循環(huán)。因此，嚴(yán)格調(diào)控政策以抑制一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為目標(biāo)，通過(guò)管控資金流入速度及規(guī)模來(lái)調(diào)節(jié)行業(yè)內(nèi)資金保有量，進(jìn)而使行業(yè)內(nèi)資金增長(zhǎng)規(guī)模與房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張速度相匹配。具體到房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)受調(diào)控政策影響缺乏充足資金支持原有豪放的土地資本投入方式，進(jìn)而降低土地整體價(jià)格并促進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展向保障性住房建設(shè)傾斜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資受調(diào)控政策影響

2010年至2012年，我國(guó)存款準(zhǔn)備金率迅速上升，2011年內(nèi)上調(diào)6次存款準(zhǔn)備金率和3次存貸款基準(zhǔn)利率，至2013年才恢復(fù)平穩(wěn)并逐漸回落。緊縮性貨幣政策調(diào)控期間企業(yè)資金鏈承受極大考驗(yàn)，每提高0.5%的存款準(zhǔn)備金率平均可凍結(jié)3800億元資金，使大量房地產(chǎn)企業(yè)很難取得貸款。

房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)較為單一。2010年至2016年借款占負(fù)債比重平均在30%，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重依賴銀行等金融中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，而房地產(chǎn)上市公司應(yīng)付債券占總負(fù)債比重僅平均在5%左右，不僅金額與銀行借款規(guī)模相比較小，所選擇發(fā)行債券的企業(yè)數(shù)量也少。很大程度源于房地產(chǎn)企業(yè)自行發(fā)債門檻高，對(duì)所籌集資金有明確的使用及管理要求，不能用于購(gòu)買土地，還要維持保障房項(xiàng)目資金比例等，使得企業(yè)這筆資金僅發(fā)揮有限作用。

其他融資途徑也存在政策限制。為防止企業(yè)通過(guò)股市融資來(lái)償還銀行貸款或補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資本，同樣作為房地產(chǎn)企業(yè)重要融資方式的上市融資在2010年開始被證監(jiān)會(huì)嚴(yán)格限制，不能進(jìn)行增發(fā)融資。招商地產(chǎn)同年因受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響宣布撤銷非公開發(fā)行股票方案。萬(wàn)科地產(chǎn)112億元增發(fā)計(jì)劃同樣因此受阻遲遲沒有得到批復(fù)，約30家房地產(chǎn)企業(yè)上市計(jì)劃暫停，部分企業(yè)只能通過(guò)海外上市方式進(jìn)行股權(quán)融資。

三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)應(yīng)策略

1.采用多元化融資方式

緊縮貨幣政策對(duì)企業(yè)沖擊十分巨大，使嚴(yán)重依賴銀行借款的企業(yè)難以獲取銀行貸款，嚴(yán)重考驗(yàn)企業(yè)資金鏈，一旦債務(wù)違約企業(yè)信用將被斷崖式下調(diào)，后續(xù)將更難生存。因此企業(yè)必須通過(guò)多種手段融資，降低對(duì)銀行借貸依賴性，可以增加中期票據(jù)或融資租賃等多樣化籌資方式?；诮陙?lái)房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場(chǎng)的發(fā)行規(guī)模十分可觀，企業(yè)也可利用資產(chǎn)證券化、可轉(zhuǎn)債、可交換債等金融工具。但應(yīng)注意這些新型融資工具的監(jiān)管并不完善，如果使用不當(dāng)只能暫時(shí)性掩蓋債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并為今后造成更大償債壓力和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

以房地產(chǎn)信托融資方式為例，相比受緊縮政策影響更大的銀行貸款，信托具有融資速度快，不受自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資30%約束的優(yōu)勢(shì)，但也面臨高利率的風(fēng)險(xiǎn)。2010年中南建設(shè)，披露出一筆高達(dá)5億元的信托融資方案而對(duì)應(yīng)利息高達(dá)1.35億元，折算后年利率為12%左右。隨著國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的加強(qiáng)，信托難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本也隨之飆升，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)蕩，房產(chǎn)項(xiàng)目能否于短時(shí)間獲得可觀的利潤(rùn)來(lái)償還信托高額利息存在很大不確定性，信托的高利率很有可能給企業(yè)未來(lái)帶來(lái)更大的償債壓力，同時(shí)削弱項(xiàng)目盈利能力。雖然新型融資工具能夠拓寬房產(chǎn)企業(yè)融資途徑，緩解信貸政策帶來(lái)的資金緊縮，但也需通過(guò)選擇和組合融資結(jié)構(gòu)來(lái)達(dá)到最大收益風(fēng)險(xiǎn)比。

2.增強(qiáng)無(wú)息負(fù)債管理水平

企業(yè)使用新型融資工具、開拓多元融資渠道，以取得市場(chǎng)價(jià)的資金，而降低負(fù)債利率將為企業(yè)提供更大的盈利發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)擁有大量的向購(gòu)房者預(yù)售期房的預(yù)收款，通過(guò)加強(qiáng)可預(yù)售房屋項(xiàng)目的宣傳力度，將預(yù)收資金作為重要的資金來(lái)源，緩解償債壓力。企業(yè)同上游供應(yīng)商合作關(guān)系良好，并且擁有較高議價(jià)能力，可以增加應(yīng)付賬款等融資機(jī)會(huì)。因此企業(yè)應(yīng)著重提升自身商業(yè)信譽(yù)，改善自身在供應(yīng)鏈條中的地位，并且加強(qiáng)預(yù)收款項(xiàng)等無(wú)息負(fù)債的使用管理水平，在提高盈利空間中提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。

3.順應(yīng)政策的戰(zhàn)略思維

調(diào)控政策具有周期性，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提高應(yīng)對(duì)意識(shí)、培養(yǎng)戰(zhàn)略思維，利用多元手段化解政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控時(shí)期企業(yè)應(yīng)建立健全整體風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，全方位關(guān)注企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容以支持企業(yè)在調(diào)控期間戰(zhàn)略決策，企業(yè)應(yīng)完善自身多元融資結(jié)構(gòu)，嚴(yán)守土地使用開發(fā)相關(guān)政策杜絕違法囤地等行為，按照政策導(dǎo)向在一線城市適當(dāng)拓展保障房建設(shè)項(xiàng)目并在三四線城市加速去庫(kù)存。要善于分析調(diào)控趨勢(shì)，及早做出順應(yīng)政策方向的部署。比如自籌資金的方式應(yīng)當(dāng)在非調(diào)控時(shí)期使用，因?yàn)檎{(diào)控時(shí)期各渠道資金流入都會(huì)受到限制，不能“臨時(shí)抱佛腳”。為了減小后期調(diào)控流動(dòng)性缺乏的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)適度引入長(zhǎng)期借款以補(bǔ)充未來(lái)流動(dòng)性，并且可以鎖定適合的利率，降低未來(lái)的融資成本。同時(shí)應(yīng)借助調(diào)控契機(jī)完善優(yōu)化自身生產(chǎn)機(jī)構(gòu)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以創(chuàng)新和效率驅(qū)動(dòng)發(fā)展，并且要善于利用政策定向優(yōu)惠措施積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，進(jìn)而全行業(yè)調(diào)控環(huán)境中脫穎而出。

四、結(jié)論

調(diào)控政策以資金調(diào)控為核心，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)菄?yán)峻考驗(yàn)，但同時(shí)有助于房地產(chǎn)企業(yè)探索多元化融資結(jié)構(gòu)，避免對(duì)銀行借款過(guò)度依賴，提升企業(yè)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)能力。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，借助調(diào)控政策將整體風(fēng)險(xiǎn)降低和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改善，遏制了惡性競(jìng)爭(zhēng)，抑制資產(chǎn)泡沫，有利于行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]金春良.宏觀調(diào)控政策下中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困局及其對(duì)策分析[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012（8）：129-132.

[2]馮浩，張琪.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)研究——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].新會(huì)計(jì)，2017（8）：10-14.

[3]王連江.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款的策略[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì)，2017（12）：60-61.