張雷

摘 要：老舊居民小區(qū)的物業(yè)管理推進(jìn)過程中，卻是問題頻出，困難重重。只有結(jié)合舊住宅小區(qū)的現(xiàn)狀，分析物業(yè)管理實(shí)施中的難點(diǎn)，制定有針對(duì)性的整改措施，才能早日突破當(dāng)前的困境。

關(guān)鍵詞：老舊居民小區(qū)；物業(yè)管理；問題及對(duì)策

引言

隨著國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理對(duì)于加強(qiáng)民生建設(shè)的作用也越來(lái)越重要。人們?cè)谏钏竭_(dá)到一定的程度后，就會(huì)更加關(guān)注生活的質(zhì)量和居住環(huán)境的優(yōu)劣。新建小區(qū)的物業(yè)管理取得了不錯(cuò)的進(jìn)展，衛(wèi)生整潔、環(huán)境優(yōu)美、生活設(shè)施完善，居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全得到了有力的保障。

1、城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨的問題

第一，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺乏。舊住宅小區(qū)大都修建比較早，受到當(dāng)時(shí)物業(yè)管理意識(shí)低下的限制，普遍存在缺少規(guī)劃設(shè)計(jì)，配套設(shè)施簡(jiǎn)陋，整體布局混亂的先天問題。雖然在相關(guān)整改措施的實(shí)施下，一定程度上改善了小區(qū)的綠化、道路、害井等公共設(shè)施，但是受到客觀條件的影響，很多配套設(shè)施，如專用停車場(chǎng)、自行車棚、下水管道、供暖設(shè)備等，仍然沒有找到合理的解決辦法。

第二，業(yè)主素質(zhì)層次復(fù)雜。由于舊住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)比較多元化，房?jī)r(jià)始終處于城市整體水平的末端，入住門檻較低，所以業(yè)主的數(shù)量比較多，且層次比較廣泛，各行各業(yè)的人都存在。因而造成了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和要求呈兩極分化，經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)的業(yè)主急需等到全方位的高端服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)承受能力低的業(yè)主則只注重是否繳費(fèi)，對(duì)管理沒有任何要求。

第三，沒有明確的管理體制。老舊住宅小區(qū)通常沒有專業(yè)的管理部門，整個(gè)小區(qū)的業(yè)主要由資格比較老的業(yè)主或是不正規(guī)的部門分別負(fù)責(zé)，沒有統(tǒng)一的管理體制。且在管理中只追求經(jīng)濟(jì)利益，沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，甚至經(jīng)常因?yàn)槔骊P(guān)系，相互沖突、相互排擠，使物業(yè)管理陷入更加混亂的局面。

第四，治安隱患始終無(wú)法消除。規(guī)模比較大的老舊住宅小區(qū)，為了出入的便利，一般都有很多的進(jìn)出口通道，很難實(shí)現(xiàn)全封閉的管理。雖然進(jìn)行了針對(duì)性的封閉治理，減少了部分通道，但是仍然無(wú)法很好地改善小區(qū)的治安環(huán)境、特別是一些位于城鄉(xiāng)結(jié)合部和大市場(chǎng)附近的小區(qū)，外來(lái)人口眾多，魚龍混雜，不管保安人員如何加強(qiáng)管理力度，都避免不了盜竊事件的發(fā)生。

第五，物業(yè)管理資金沒有來(lái)源。很多老舊住宅小區(qū)都屬于業(yè)主自建或者單位集資建房，缺少房地產(chǎn)開發(fā)商的資金支持，物業(yè)公司只能通過自己的渠道籌集資金來(lái)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理、這就為物業(yè)管理工作的開展造成了巨大的阻礙，甚至有些素質(zhì)低下的業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)來(lái)要挾物業(yè)公司，從而導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理工作無(wú)法順利實(shí)施。

2、老舊居民小區(qū)物業(yè)管理對(duì)策

2.1改善主體觀念和水平能力

一是建立正確的物業(yè)服務(wù)觀念，包括業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念和物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主資產(chǎn)的管理服務(wù)觀念。社區(qū)、街道辦、物業(yè)辦、物業(yè)企業(yè)、新聞媒體等各方應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理知識(shí)、產(chǎn)權(quán)知識(shí)、權(quán)責(zé)知識(shí)等的解釋和宣傳，普及基本的產(chǎn)權(quán)與物業(yè)管理知識(shí)。通過各種教育宣傳途徑提高老舊小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識(shí)水平，為更好地開展物業(yè)管理工作打通法理、情理的思想觀念通道。二是提高入駐老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)的管理水平。能力強(qiáng)且具有主觀能動(dòng)性的物業(yè)管理方才能使業(yè)主滿意度、法規(guī)要求和企業(yè)利益更好地達(dá)到高水平的均衡。所以物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和負(fù)責(zé)人的能力是實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)居有所宜管理目標(biāo)的關(guān)鍵。

2.2改造老舊小區(qū)設(shè)施

老舊小區(qū)更新改造是完善小區(qū)功能、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境、提升小區(qū)整體品質(zhì)的必要措施。小區(qū)客體也具有生命階段特征，也會(huì)在局部產(chǎn)生病變，對(duì)老舊小區(qū)做必要的修復(fù)，才能使其煥發(fā)活力。建議由政府相關(guān)部門牽頭協(xié)調(diào)各方，建立專項(xiàng)資金，有計(jì)劃、有步驟地對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施改造，要從群眾反映最突出的問題入手，因地制宜，有序推進(jìn)，著力解決群眾反應(yīng)強(qiáng)烈的“憂（管網(wǎng)問題）”、“難（臟亂差）”、‘愁（停車）”等問題，并在改造之后對(duì)改造狀況進(jìn)行評(píng)估，以保證改造效果。

2.3建立互動(dòng)機(jī)制

建立程序透明有效的業(yè)主組織培養(yǎng)和建設(shè)法規(guī)。充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用，提高業(yè)主對(duì)小區(qū)管理的參與度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主組織的指導(dǎo)和監(jiān)督。通過社區(qū)組織提高對(duì)老舊小區(qū)情況的把握，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)行為的執(zhí)法力度，強(qiáng)化執(zhí)法依據(jù)，營(yíng)造強(qiáng)有力的管理氛圍，指導(dǎo)業(yè)主組織制定《管理公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》等，使業(yè)主組織依法開展工作，履行職責(zé)。通過業(yè)主委員會(huì)促使小區(qū)業(yè)主參與決定小區(qū)物業(yè)的具體服務(wù)項(xiàng)目，并與物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同。對(duì)于未能提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，督促其改善服務(wù)，必要時(shí)向政府主管部門積極反映情況，發(fā)揮監(jiān)督職能。

參照國(guó)資委“三供一業(yè)”改革，協(xié)同各地市的自來(lái)水公司、供電局、天然氣公司等單位參與到老舊小區(qū)改造和有關(guān)管理權(quán)利移交工作中，推動(dòng)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施更新，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)入駐老舊小區(qū)，共同使老舊小區(qū)管理步入良性發(fā)展的軌道。

2.4營(yíng)造內(nèi)部和諧氛圍

相關(guān)研究表明，良好的感情基礎(chǔ)在內(nèi)部管理中具有顯著的效用，良好的氛圍對(duì)管理效果具有正向調(diào)節(jié)作用。在進(jìn)駐老舊小區(qū)后，物業(yè)管理方應(yīng)尊崇“服務(wù)第一，合理收費(fèi)”的理念，為老舊小區(qū)管理水平提升塑造良好的感情基礎(chǔ)，積極熱情地為業(yè)主提供周到的服務(wù)，讓業(yè)主真正體會(huì)到物業(yè)服務(wù)公司的真誠(chéng)，逐漸建立起與業(yè)主間的友好關(guān)系。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)在小區(qū)內(nèi)明顯的位置，每月張貼小區(qū)收支情況，讓業(yè)主清楚小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的收支狀況；對(duì)按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主給予優(yōu)惠，鼓勵(lì)按期繳費(fèi)；根據(jù)老舊小區(qū)業(yè)主安全意識(shí)薄弱等特點(diǎn)，與街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)聯(lián)手，就家用電器、燃?xì)庠罹叩谋ｐB(yǎng)和使用、預(yù)防家庭財(cái)產(chǎn)損失等事項(xiàng)制作和發(fā)放“友情提醒卡”，使小區(qū)的每一戶居民都能切身感受到物業(yè)服務(wù)公司的溫暖，進(jìn)而支持小區(qū)物業(yè)管理工作。

2.5創(chuàng)新老舊小區(qū)管理形式

嘗試推行非贏利性的“準(zhǔn)物業(yè)”自治管理模式“準(zhǔn)物業(yè)”是指由街道辦事處和社區(qū)組織實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理，為居民提供簡(jiǎn)單的基本的物業(yè)服務(wù)，將維修等專業(yè)服務(wù)外包以降低成本的一種嘗試中的管理方式。依托于街道辦事處，形成“街道、社區(qū)、小區(qū)業(yè)委會(huì)”三位一體的準(zhǔn)物業(yè)管理格局。簡(jiǎn)單服務(wù)由居民互助，專業(yè)化物業(yè)服務(wù)則外包于臨近社區(qū)的物業(yè)公司，各種服務(wù)費(fèi)用不高于外面的維修公司，費(fèi)用僅為材料費(fèi)加少量服務(wù)費(fèi)，做到低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)管理，逐步形成居民共識(shí)，進(jìn)而向標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理過渡。

在征得業(yè)主同意的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)開展新業(yè)務(wù)，如小型果蔬交易市場(chǎng)、兒童托管、室內(nèi)保潔、公共場(chǎng)地設(shè)施租賃等，在為住戶提供便利的同時(shí)，彌補(bǔ)一部分虧損，公示盈利情況，利潤(rùn)外的收益用于補(bǔ)充小區(qū)專項(xiàng)維修基金；在收繳專項(xiàng)維修資金的工作中，設(shè)置收繳“緩沖期”，逾期未繳將適

當(dāng)按照規(guī)定提高繳存比例，也可以在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)按月收取小額費(fèi)用，用于積累專項(xiàng)維修基金，以備不時(shí)之需，逐步建立長(zhǎng)效維修機(jī)制。在做好各方權(quán)責(zé)劃分和行為約束的前提下，給予行為主體自主空間，用市場(chǎng)方式激發(fā)老舊小區(qū)管理活力。

結(jié)語(yǔ)

舊住宅小區(qū)必須進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一、科學(xué)專業(yè)的物業(yè)管理，才能使其綜合環(huán)境得到進(jìn)一步完善，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)住宅的保值，甚至增值。但是，物業(yè)管理的發(fā)展不能單單依靠物業(yè)管理公司自身的進(jìn)步，還離不開政府部門的大力支持和社會(huì)各界的認(rèn)可與理解，只有這樣，才能使物業(yè)管理步入正軌，走上健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)

[1]儲(chǔ)宇奇.“城鄉(xiāng)一體化”居民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理問題與對(duì)策研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2014，25（07）：206-207.

（作者單位：遼寧省盤錦市遼河油田興隆臺(tái)公用事業(yè)處）