張雷

摘 要：老舊居民小區(qū)的物業(yè)管理推進過程中，卻是問題頻出，困難重重。只有結合舊住宅小區(qū)的現(xiàn)狀，分析物業(yè)管理實施中的難點，制定有針對性的整改措施，才能早日突破當前的困境。

關鍵詞：老舊居民小區(qū)；物業(yè)管理；問題及對策

引言

隨著國家房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理對于加強民生建設的作用也越來越重要。人們在生活水平達到一定的程度后，就會更加關注生活的質量和居住環(huán)境的優(yōu)劣。新建小區(qū)的物業(yè)管理取得了不錯的進展，衛(wèi)生整潔、環(huán)境優(yōu)美、生活設施完善，居民的人身和財產(chǎn)安全得到了有力的保障。

1、城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨的問題

第一，基礎設施嚴重缺乏。舊住宅小區(qū)大都修建比較早，受到當時物業(yè)管理意識低下的限制，普遍存在缺少規(guī)劃設計，配套設施簡陋，整體布局混亂的先天問題。雖然在相關整改措施的實施下，一定程度上改善了小區(qū)的綠化、道路、害井等公共設施，但是受到客觀條件的影響，很多配套設施，如專用停車場、自行車棚、下水管道、供暖設備等，仍然沒有找到合理的解決辦法。

第二，業(yè)主素質層次復雜。由于舊住宅小區(qū)產(chǎn)權比較多元化，房價始終處于城市整體水平的末端，入住門檻較低，所以業(yè)主的數(shù)量比較多，且層次比較廣泛，各行各業(yè)的人都存在。因而造成了業(yè)主對物業(yè)管理的認識和要求呈兩極分化，經(jīng)濟承受能力強的業(yè)主急需等到全方位的高端服務，而經(jīng)濟承受能力低的業(yè)主則只注重是否繳費，對管理沒有任何要求。

第三，沒有明確的管理體制。老舊住宅小區(qū)通常沒有專業(yè)的管理部門，整個小區(qū)的業(yè)主要由資格比較老的業(yè)主或是不正規(guī)的部門分別負責，沒有統(tǒng)一的管理體制。且在管理中只追求經(jīng)濟利益，沒有承擔相應的責任，甚至經(jīng)常因為利益關系，相互沖突、相互排擠，使物業(yè)管理陷入更加混亂的局面。

第四，治安隱患始終無法消除。規(guī)模比較大的老舊住宅小區(qū)，為了出入的便利，一般都有很多的進出口通道，很難實現(xiàn)全封閉的管理。雖然進行了針對性的封閉治理，減少了部分通道，但是仍然無法很好地改善小區(qū)的治安環(huán)境、特別是一些位于城鄉(xiāng)結合部和大市場附近的小區(qū)，外來人口眾多，魚龍混雜，不管保安人員如何加強管理力度，都避免不了盜竊事件的發(fā)生。

第五，物業(yè)管理資金沒有來源。很多老舊住宅小區(qū)都屬于業(yè)主自建或者單位集資建房，缺少房地產(chǎn)開發(fā)商的資金支持，物業(yè)公司只能通過自己的渠道籌集資金來對小區(qū)進行管理、這就為物業(yè)管理工作的開展造成了巨大的阻礙，甚至有些素質低下的業(yè)主以不交物業(yè)費來要挾物業(yè)公司，從而導致小區(qū)的物業(yè)管理工作無法順利實施。

2、老舊居民小區(qū)物業(yè)管理對策

2.1改善主體觀念和水平能力

一是建立正確的物業(yè)服務觀念，包括業(yè)主對物業(yè)服務的消費觀念和物業(yè)企業(yè)對業(yè)主資產(chǎn)的管理服務觀念。社區(qū)、街道辦、物業(yè)辦、物業(yè)企業(yè)、新聞媒體等各方應加大對物業(yè)管理知識、產(chǎn)權知識、權責知識等的解釋和宣傳，普及基本的產(chǎn)權與物業(yè)管理知識。通過各種教育宣傳途徑提高老舊小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理和產(chǎn)權的認識水平，為更好地開展物業(yè)管理工作打通法理、情理的思想觀念通道。二是提高入駐老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)的管理水平。能力強且具有主觀能動性的物業(yè)管理方才能使業(yè)主滿意度、法規(guī)要求和企業(yè)利益更好地達到高水平的均衡。所以物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和負責人的能力是實現(xiàn)老舊小區(qū)居有所宜管理目標的關鍵。

2.2改造老舊小區(qū)設施

老舊小區(qū)更新改造是完善小區(qū)功能、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境、提升小區(qū)整體品質的必要措施。小區(qū)客體也具有生命階段特征，也會在局部產(chǎn)生病變，對老舊小區(qū)做必要的修復，才能使其煥發(fā)活力。建議由政府相關部門牽頭協(xié)調各方，建立專項資金，有計劃、有步驟地對老舊小區(qū)基礎設施實施改造，要從群眾反映最突出的問題入手，因地制宜，有序推進，著力解決群眾反應強烈的“憂（管網(wǎng)問題）”、“難（臟亂差）”、‘愁（停車）”等問題，并在改造之后對改造狀況進行評估，以保證改造效果。

2.3建立互動機制

建立程序透明有效的業(yè)主組織培養(yǎng)和建設法規(guī)。充分發(fā)揮業(yè)委會的作用，提高業(yè)主對小區(qū)管理的參與度，加強對業(yè)主組織的指導和監(jiān)督。通過社區(qū)組織提高對老舊小區(qū)情況的把握，加強對小區(qū)內違規(guī)行為的執(zhí)法力度，強化執(zhí)法依據(jù)，營造強有力的管理氛圍，指導業(yè)主組織制定《管理公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《專項維修資金管理規(guī)約》等，使業(yè)主組織依法開展工作，履行職責。通過業(yè)主委員會促使小區(qū)業(yè)主參與決定小區(qū)物業(yè)的具體服務項目，并與物業(yè)管理公司簽訂服務合同。對于未能提供質價相符服務的物業(yè)管理服務企業(yè)，督促其改善服務，必要時向政府主管部門積極反映情況，發(fā)揮監(jiān)督職能。

參照國資委“三供一業(yè)”改革，協(xié)同各地市的自來水公司、供電局、天然氣公司等單位參與到老舊小區(qū)改造和有關管理權利移交工作中，推動老舊小區(qū)的基礎設施更新，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)入駐老舊小區(qū)，共同使老舊小區(qū)管理步入良性發(fā)展的軌道。

2.4營造內部和諧氛圍

相關研究表明，良好的感情基礎在內部管理中具有顯著的效用，良好的氛圍對管理效果具有正向調節(jié)作用。在進駐老舊小區(qū)后，物業(yè)管理方應尊崇“服務第一，合理收費”的理念，為老舊小區(qū)管理水平提升塑造良好的感情基礎，積極熱情地為業(yè)主提供周到的服務，讓業(yè)主真正體會到物業(yè)服務公司的真誠，逐漸建立起與業(yè)主間的友好關系。物業(yè)服務公司應在小區(qū)內明顯的位置，每月張貼小區(qū)收支情況，讓業(yè)主清楚小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的收支狀況；對按時交納物業(yè)費的業(yè)主給予優(yōu)惠，鼓勵按期繳費；根據(jù)老舊小區(qū)業(yè)主安全意識薄弱等特點，與街道辦事處、社區(qū)居委會聯(lián)手，就家用電器、燃氣灶具的保養(yǎng)和使用、預防家庭財產(chǎn)損失等事項制作和發(fā)放“友情提醒卡”，使小區(qū)的每一戶居民都能切身感受到物業(yè)服務公司的溫暖，進而支持小區(qū)物業(yè)管理工作。

2.5創(chuàng)新老舊小區(qū)管理形式

嘗試推行非贏利性的“準物業(yè)”自治管理模式“準物業(yè)”是指由街道辦事處和社區(qū)組織實施準物業(yè)管理，為居民提供簡單的基本的物業(yè)服務，將維修等專業(yè)服務外包以降低成本的一種嘗試中的管理方式。依托于街道辦事處，形成“街道、社區(qū)、小區(qū)業(yè)委會”三位一體的準物業(yè)管理格局。簡單服務由居民互助，專業(yè)化物業(yè)服務則外包于臨近社區(qū)的物業(yè)公司，各種服務費用不高于外面的維修公司，費用僅為材料費加少量服務費，做到低標準收費，高標準管理，逐步形成居民共識，進而向標準化物業(yè)管理過渡。

在征得業(yè)主同意的基礎上，鼓勵物業(yè)公司在小區(qū)內開展新業(yè)務，如小型果蔬交易市場、兒童托管、室內保潔、公共場地設施租賃等，在為住戶提供便利的同時，彌補一部分虧損，公示盈利情況，利潤外的收益用于補充小區(qū)專項維修基金；在收繳專項維修資金的工作中，設置收繳“緩沖期”，逾期未繳將適

當按照規(guī)定提高繳存比例，也可以在有條件的老舊小區(qū)內按月收取小額費用，用于積累專項維修基金，以備不時之需，逐步建立長效維修機制。在做好各方權責劃分和行為約束的前提下，給予行為主體自主空間，用市場方式激發(fā)老舊小區(qū)管理活力。

結語

舊住宅小區(qū)必須進行規(guī)范統(tǒng)一、科學專業(yè)的物業(yè)管理，才能使其綜合環(huán)境得到進一步完善，從而實現(xiàn)小區(qū)住宅的保值，甚至增值。但是，物業(yè)管理的發(fā)展不能單單依靠物業(yè)管理公司自身的進步，還離不開政府部門的大力支持和社會各界的認可與理解，只有這樣，才能使物業(yè)管理步入正軌，走上健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。

參考文獻

[1]儲宇奇.“城鄉(xiāng)一體化”居民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理問題與對策研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟與科技，2014，25（07）：206-207.

（作者單位：遼寧省盤錦市遼河油田興隆臺公用事業(yè)處）