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        關于對房地產財務風險管理問題的探討

        2018-11-04 09:04:06何昌容
        財經界·下旬刊 2018年6期
        關鍵詞:財務風險管理

        何昌容

        摘 要:隨著我國社會經濟的不斷發(fā)展,人們日益增長的物質文化需求也越來越高,房地產企業(yè)隨著需求的增長也在飛速的發(fā)展和壯大。文章對財務風險管理相關問題進行研究與討論,企業(yè)得到了快速和穩(wěn)步的發(fā)展,可供參考。

        關鍵詞:財務風險管理 資金籌劃 資金密集型企業(yè)

        一、目前我國房地產行業(yè)財務風險產生的原因分析

        房地產行業(yè)本身所涉及的部門和領域非常廣泛,其發(fā)展對多個行業(yè)都存在著聯(lián)動影響,也是當前受國家宏觀政策調控的對象,政策敏感性強,因此容易受一些因素的制約和影響。包括政治因素、經濟因素、環(huán)境因素、和技術因素等,這些因素的變化將直接影響房地產行業(yè)的發(fā)展進程。

        我國房地產行業(yè)的領導階層缺乏一定的財務風險管理意識,只注重經濟利益的產生結果,對房產項目本身缺乏一定的風險控制意識,這種現象產生的原因是,在我國房地產事業(yè)發(fā)展的初期,由于一些相關的單位和組織沒有對其進行有效和合理的把控,使很多房地產投資者在短短的幾十年里得到了豐厚的經濟回報,豐厚的利潤不僅掩蓋了企業(yè)管理存在的漏洞,也大大降低了管理層的風險意識。使管理者們在房地產企業(yè)出現財務風險時變得手足無措。

        財務風險,是指企業(yè)在生產經營過程中,由于內外部環(huán)境的各種難以預料或無法控制的不確定性因素的作用,使企業(yè)在一定時期內所獲取的財務收益與預期收益發(fā)生偏差的可能性。財務風險主要有:籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險。

        房地產行業(yè)本身是一個資金耗費量很大的行業(yè),只有有雄厚的資金鏈條和供應才能確保房地產工程的順利進行。在房地產企業(yè),融資是一個非常重要的問題,由于存在融資,財務風險由此而產生。由于企業(yè)管理者的風險偏好不同,風險承受度不同,以及企業(yè)資金分配和利用上存在著的多樣化需求,其風險特點也各不相同。同時,我國目前的情況是,房地產行業(yè)被很多投資人認為是一個暴利的行業(yè),所以愿意將大量的資金投入到房地產領域,尋求更大的利潤空間,這就使房地產行業(yè)出現了房價持續(xù)增長的局面。在成本費用的控制上,缺乏科學的規(guī)劃和合理的預算。有些房地產單位在激烈的競爭中,忽視了一些具體的工程承建流程,就是在項目方案還沒有具體確定前,就先行破土動工,沒有依照相關規(guī)定進行工程招標;同時在成本控制的內容上,不夠全面,往往忽略了設計成本的有效控制。

        很多房地產企業(yè)對財務功能的理解存在一定的誤差,其意識還停留在傳統(tǒng)的財務基本技能的層面上,認為財務的職能就是進行一些會計核算,而忽視了財務對預算和經營過程的分析功能,所以房地產企業(yè)對財務功能不準確的理解,導致很多財務部門沒有完全的發(fā)揮其作用和功能,失去了財務本身的意義和價值。

        二、有效規(guī)避財務風險的措施

        (一)做好資金籌劃

        房地產企業(yè)是資金密集型企業(yè),雄厚的資金是企業(yè)正常生產經營的基礎,現金流是房地產企業(yè)的生命線,房地產項目公司在成立之初就應對企業(yè)的資金來源進行合理籌劃,配置權益資本和負債資本的比例,既滿足股東的期望報酬率,又能實現債權人的本金安全和收益要求。在配置權益資本和負債資本的比例時,首先要分析企業(yè)所處行業(yè)的發(fā)展趨勢,分析企業(yè)的盈利能力和利潤增長率;分析國家的宏觀經濟政策,分析各種融資方式的資本成本和財務風險。其次,在進行營運資本配置時,考慮易變現率,所謂易變現率,可以用經營流動資產中長期籌資來源的比例來衡量。根據企業(yè)經營者的風險理念以及企業(yè)長期戰(zhàn)略和短期生產經營計劃,選擇相應的籌資策略(適中型籌資策略、保守型籌資策略、激進型籌資策略),由此產生不同的長期、短期資金需求。在經過上述測算分析后,選擇適當的權益、負債資本配置比例,同時,確定負債資本的長期、短期配置方案,形成符合房地產企業(yè)自身發(fā)展需要的融資模式。有效應對和避免后期經營過程中的資金瓶頸問題,增強企業(yè)應對財務風險的能力,提高企業(yè)生產經營的穩(wěn)定性。

        (二)在房地產企業(yè)引進全面預算

        在房地產企業(yè)引起全面預算管理,有效監(jiān)控企業(yè)生產經營全過程,及時發(fā)現、分析并糾正經營過程中偏離預定路線的事項,讓企業(yè)在向既定的目標前進過程中不偏離方向

        全面預算管理是一個系統(tǒng)化的管理系統(tǒng),是一個注重事前、事中,主動迎求自己未來,全員參與管理的綜合系統(tǒng)。在房地產企業(yè)中引入預算管理,可將企業(yè)的戰(zhàn)略與年度生產經營計劃結合起來,制定企業(yè)的年度經營目標,包括但不限于收入指標、成本費用指標、利潤指標,并將實際經營情況與預算進行對比分析,分析查找異常情況,切實防范和降低企業(yè)經營和財務風險。

        全面預算的編制是預算管理的核心環(huán)節(jié),房地產企業(yè)應結合自身生產經營實際,對照行業(yè)標桿企業(yè),制定自己的全面預算管理目標。預算的編制過程既是一個上下溝通、戰(zhàn)略認同與互動的過程,同時也是一個強化責任單位自我意識、明晰規(guī)劃未來的過程。房地產企業(yè)應強化預算的編制過程,既要有對標企業(yè)作參考,同時,也要企業(yè)結合自身實際,制定需要全員共同努力才能達的目標,這個目標的高度應似同踮起腳尖摘蘋果的效果。同時,在預算執(zhí)行過程中,將階段性實際經營數據與預算數據進行比較分析,對其差異查明原因,檢討過去防范未來,為戰(zhàn)略目標保駕護航。

        全面預算管理一方面可以為房地產企業(yè)經營行為糾偏,還能在預算分析過程發(fā)現新的機會,為管理層提供參考;是房地產企業(yè)實現經營目標,降低財務風險的有效工具,也是房地產企業(yè)精細化管理的必然選擇。

        (三)房地產企業(yè)應該積極的做好成本風險管理工作

        成本風險管理工作直接影響著房地產企業(yè)的穩(wěn)定性,在日常的企業(yè)管理中,如果成本管理環(huán)節(jié)薄弱,很容易導致一些風險的出現,給企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展帶來了消極的影響。特別是房地產企業(yè)受政策因素影響大,在供不應求和去庫存之間轉換角色,對成本是極大的考驗。因此,必須要做好房地產企業(yè)的成本管理。作為企業(yè)的領導者,首先要對工程的整體情況有所把握,包括項目的規(guī)模,性質,涉及范圍等,建立一個相對準確的成本范圍標準。然后根據項目實際的運行情況,采取合理的控制手段進行控制。在控制過程中,應定期召開分析會,階段性的對成本進行分析,并成立一個相對完善的財務審核部門,這個部門在財務成本控制中,發(fā)揮著重要的監(jiān)督和審核作用。同時還應建立分級的成本核算系統(tǒng),合理地將成本核算制度執(zhí)行下去,通過有效的溝通和部門之間的合作,實現成本控制,規(guī)避財務風險的目標。其次在成本管理方面,需建立一個完善的成本管理體系,對項目資金的流向進行嚴格把控,對相關的憑證和票據進行合理的保存和管理,避免一些稅務風險的產生,為我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展提供有力的保障。

        (四)提升財務人員的職業(yè)素養(yǎng)和文化水平

        由于房地產管理層對財務部門職能認識不足,致使財務人員的基本素質不高,在財務人員的招募中,沒有相應的技術職稱要求,所以房地產行業(yè)的財務工作質量得不到保障,對我國房地產行業(yè)的發(fā)展有著不利的影響。根據這種情況,作為房地產企業(yè)的管理者,應注重財務人員的能力培養(yǎng),具體應加強財務人員的培訓和學習,使其在學習過程中樹立財務風險意識,掌握更多的財務相關知識,提高自身解決和防范財務風險的能力。在學習中不斷地提高財務工作人員的職業(yè)素養(yǎng)和相關技能,在面對財務風險的過程中,能給決策者提出合理化建議,規(guī)避財務風險,體現財務工作者的價值。

        其次,做為房地產企業(yè)的管理層也應適當學習財務知識,樹立風險觀。同時,引導和要求財務人員參與企業(yè)生產經營管理,了解企業(yè)生產經營狀況,明確企業(yè)財務風險管理職能,并采取適應措施激勵、保護財務人員的工作積極性,提高其風險管控的主動性和價值性。

        三、房地產企業(yè)應該加強防患于未然的應對態(tài)度

        財務風險是客觀存在的,房地產企業(yè)在財務風險的管理上應保持積極的應對態(tài)度,建立風險管理機制,設定風險管理目標。確保將風險控制在與公司總體目標相適應并可承受的范圍內;確保內外部,尤其是企業(yè)與股東之間實現真實、可靠的信息溝通,包括編制和提供真實、可靠的財務報告;確保遵守有關法律法規(guī);確保企業(yè)有關規(guī)章制度和為實現經營目標而采取的重大措施的貫徹執(zhí)行,保障經營管理的有效性;確保企業(yè)建立針對各項重大風險發(fā)生后的危機處理計劃,保護企業(yè)不因災害性風險或人為失誤而遭受重大損失。

        風險防范意識的建立,需整個房地產企業(yè)的工作人員共同完成,普通員工有義務將自己意識到的財務風險表達出來,領導者應斟酌每一個員工的合理化建議,并根據實際情況酌情采納,財務部門應做好各個部門之間的財務往來關系,債權分明,使部門間的財務往來關系更加明確和清晰。對于一些臨期回籠的資金,財務部門應采取積極的回籠手段,使資金實現按期回籠,保證房地產企業(yè)的正常資金運轉。另一方面,企業(yè)需從自身做起,提高抗風險能力,在面對問題時,勇于承擔責任,采取積極的應對措施解決問題。

        四、結束語

        綜上所述,在如此激烈的房地產行業(yè)競爭環(huán)境中,房地產企業(yè)必須要提高自身的風險意識和防范意識,提高自身善于發(fā)現問題的能力,對于一些潛在的財務風險采取積極的應對態(tài)度,從管理者到普通員工,建立全面的風險應對體系,從制度上、流程上控制財務風險,保證房地產行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,為我國的經濟建設發(fā)揮其重要的作用。

        參考文獻:

        [1]李光玉.房地產開發(fā)企業(yè)財務管理研究[D].成都:西南財經大學,2007.

        [2]李亞東.基于房地產財務管理風險問題探索與研究[J].時代金融,2015(35):173+178.

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