張修峰

摘 要：許某某與湯某某簽訂了一份《房屋出賣契約》，合同約定許某某將其所有的宅基地上的房屋與屋邊空地轉(zhuǎn)讓給湯某某。該買賣合同因宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定而無效。此外，合同效力確認(rèn)之訴不適用訴訟時(shí)效的有關(guān)規(guī)定。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)；確認(rèn)之訴；訴訟時(shí)效

【基本案情】

2003年9月6日，原告許某某立《房屋出賣契約》一份，將其所有的坐落在T縣S街道新聯(lián)村后門溪地方的房屋及由其使用的房屋西邊墻腳一塊長14.5米、寬4.6米的空地（即本案涉案房屋和土地）分別作價(jià)255000元和7000元的價(jià)格賣給被告湯某某。被告湯某某交付全部款項(xiàng)合計(jì)262000元給原告后，原告將涉案房屋和土地交付給被告居住和使用。之后，被告申辦取得涉案房屋的土地使用權(quán)證并對涉案房屋進(jìn)行裝飾裝修，居住至今。

經(jīng)審理查明：

涉案土地的轉(zhuǎn)讓未取得發(fā)包方的同意?，F(xiàn)涉案房屋和土地被納入政府拆遷范圍，但是政府尚未與被征收人簽訂拆遷安置協(xié)議，涉案房屋及土地的拆遷安置權(quán)益尚未確定。

【裁判結(jié)果】

T縣人民法院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)原告許某某于2003年9月6日所立的《房屋出賣契約》無效。

【爭議焦點(diǎn)】

本案的爭議焦點(diǎn)有兩點(diǎn)：第一，涉案農(nóng)村房屋的買賣和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否有效？第二，合同效力確認(rèn)之訴是否適用訴訟時(shí)效的有關(guān)規(guī)定？

針對爭議焦點(diǎn)一，存在二種意見：

一種意見認(rèn)為，涉案農(nóng)村房屋的買賣和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓均有效，理由如下：第一，原、被告簽訂《房屋出賣契約》系雙方自愿、公平、誠信，交易有效。并且，被告買入該房地產(chǎn)辦證后就著手維修裝修房屋入住至今已14年有余，原告從無異議。原告賣房給被告后又在水南建了幾處房屋，現(xiàn)因水南區(qū)塊拆遷有利可圖而反悔，于理于法均不能支持，否則有害市場交易秩序的穩(wěn)定性與安全性；第二，從有關(guān)法律法規(guī)及文件反映出宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并未有嚴(yán)格的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。本案原告所在T縣F街道新聯(lián)村委會也出具證明同意本案的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，且該轉(zhuǎn)讓也已經(jīng)政府批準(zhǔn)變更登記，并發(fā)給被告土地使用權(quán)證。故《房屋出賣契約》中涉及的農(nóng)村房屋買賣與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓均有效。

另一種意見則認(rèn)為，涉案農(nóng)村房屋的買賣和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓均無效，理由如下：第一，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得，而農(nóng)村房屋的買賣必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的協(xié)議應(yīng)為無效；第二，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)為無效。本案中，原告許某某立契將涉案的農(nóng)村房屋賣給非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員湯某某，同時(shí)在未經(jīng)發(fā)包方同意的情況下將房屋邊上的土地承包經(jīng)營權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，其所立賣契應(yīng)為無效。

評析：根據(jù)《物權(quán)法》《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依據(jù)申請所取得的，其初始取得是無償?shù)?，帶有福利性質(zhì)以及嚴(yán)格的身份屬性，只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員能夠享受，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或者變相取得，因此，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓人與受讓人必須為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員。此外，基于“房地一體”原則，土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押等處分時(shí)，具有一體化的特色，即其中任何一項(xiàng)權(quán)利的處分將導(dǎo)致另一項(xiàng)權(quán)利隨之處分，故涉案農(nóng)村房屋的買賣因違反法律禁止性規(guī)定而無效。

另一方面，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條的規(guī)定，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。本案中，原告對涉案土地享有土地承包經(jīng)營權(quán)，在未經(jīng)發(fā)包方同意的情況下將其轉(zhuǎn)讓給被告，該行為應(yīng)當(dāng)無效。故原、被告雙方簽訂的《房屋出賣契約》無效。

針對爭議焦點(diǎn)二，亦存在二種意見：

一種意見認(rèn)為，本案已超過訴訟時(shí)效，理由如下：原告將上述房屋轉(zhuǎn)讓給被告并提供證據(jù)與被告一起辦理變更登記是2003年9月，現(xiàn)原告于2018年5月2日提起民事訴訟，根據(jù)我國《民法總則》關(guān)于訴訟時(shí)效期間為三年的規(guī)定，本案已超過訴訟時(shí)效。本案合同已經(jīng)履行了十五年，根據(jù)該合同所確立的事實(shí)狀況相對穩(wěn)定。如果認(rèn)定原告主張合同無效不受訴訟時(shí)效限制，將會破壞已經(jīng)確立的事實(shí)狀況，有害市場交易秩序的穩(wěn)定，也不利于保護(hù)與被告有利害關(guān)系的其他民事主體的合法權(quán)益。

另一種意見則認(rèn)為，本案不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，理由如下：本案原告提起的是合同效力確認(rèn)之訴，請求確認(rèn)合同效力所行使的并非請求權(quán)，而為形成權(quán)。形成權(quán)并不適用訴訟時(shí)效制度。

評析：請求權(quán)是指權(quán)利人可以要求他人為特定行為，包括作為、不作為的權(quán)利。形成權(quán)則是指權(quán)利人通過其單方法律行為，如追認(rèn)、撤銷、棄權(quán)就可以使一定的民事法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅的權(quán)利。程序上的形成權(quán)包括形成訴權(quán)，即法律關(guān)系的變動須經(jīng)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)相應(yīng)的法律程序進(jìn)行判決、認(rèn)可。訴訟時(shí)效僅是對請求權(quán)行使的一種限制，其目的是督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利以便盡快穩(wěn)定交易秩序，這一權(quán)利的實(shí)現(xiàn)以對方當(dāng)事人履行義務(wù)為條件。形成權(quán)的行使則適用除斥期間的有關(guān)規(guī)定。在本案中，原告提起的是合同效力確認(rèn)之訴，所行使的并非請求權(quán)，而為形成權(quán)，故本案不適用訴訟時(shí)效制度。