毛同輝

實(shí)施已近25年的商品房預(yù)售制度現(xiàn)在終于面臨取舍存留的選擇。廣東省正醞釀取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)房銷售。報(bào)道稱，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)9月21日向各副會(huì)長單位下發(fā)通知稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。材料提出，鑒于商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

盡管目前取消商品房預(yù)售在廣東尚處于“醞釀”階段，但這一議題的提出，帶給房地產(chǎn)市場和業(yè)內(nèi)外人士的沖擊也無異于“新雷第一聲”。很大程度上可以說，中國房地產(chǎn)市場10余年高歌猛進(jìn)的狂熱狀態(tài)，除了信貸資金的力挺，同樣離不開預(yù)售制提供給房地產(chǎn)業(yè)的高杠桿。如今，在信貸持續(xù)收緊的背景下，一旦預(yù)售制取消，對于習(xí)慣于拿消費(fèi)者錢墊底蓋房子的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，無異于釜底抽薪。

商品房預(yù)售肇始于香港商人霍英東。1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，自1994年被廣泛運(yùn)用至今。應(yīng)該說，在中國住房制度改革初期，這種新房銷售模式，對于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、緩解國內(nèi)住房緊張是有一定積極作用的。但隨著房地產(chǎn)的居住屬性慢慢被金融屬性所擠占和取代，市場出現(xiàn)過熱，預(yù)售制所帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)，也屢出不窮。

兩害相權(quán)取其輕，兩利相權(quán)取其重。新時(shí)代“房子只住不炒”的定位，是考慮商品房預(yù)售制取消與否的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。通過持續(xù)性的“去杠桿”，保障住房市場的剛性需求和改善性需求，而有效抑制投資和投機(jī)性需求，這是近段時(shí)間以來政府對房地產(chǎn)市場管理的政策取向。而“去杠桿”并不是狹義的信貸收緊，提高商品房預(yù)售條件乃至取消預(yù)售制不但是勢之所趨，更是可行的政策選項(xiàng)之一，而且在當(dāng)前強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場逐漸降溫，正是考慮和施行這一政策的重要窗口期，因?yàn)檫@樣相對來說可以盡可能降低政策調(diào)整的成本，減輕市場的痛感。

穩(wěn)中有進(jìn)是近年來中國經(jīng)濟(jì)政策的主基調(diào)，在預(yù)售制存留的問題上也同樣理應(yīng)如此，即一定要“謀定而后動(dòng)”，把風(fēng)險(xiǎn)和后果想透，把推行的步聚、節(jié)奏想妥。在預(yù)售制取消問題上，可以采取“兩個(gè)逐步”作為兩個(gè)備選的路徑：第一個(gè)“逐步”是先選取部分條件成熟的城市作為預(yù)售制取消的試點(diǎn)，再逐步向更多城市推廣。也就是先“破題”，再在“解題”中積累經(jīng)驗(yàn)，不能總因?yàn)槲窇诛L(fēng)險(xiǎn)而一味拖延。第二個(gè)“逐步”是先逐步提高商品房預(yù)售許可條件，給市場尤其是開發(fā)商一個(gè)充分的適應(yīng)期和準(zhǔn)備期，再直接以現(xiàn)房制取代預(yù)售制。當(dāng)然，這個(gè)過程中，每個(gè)階段要有明確的時(shí)間表，以合理引導(dǎo)市場預(yù)期。

總之，商品房預(yù)售制是一個(gè)歷史的產(chǎn)物，也具有著經(jīng)濟(jì)工具的屬性，對它不宜作好壞善惡的價(jià)值判斷，只能站在不同的社會(huì)發(fā)展階段和市場形勢變化的角度來判定和決定它的得失存留。合則存，悖則舍，只是有一點(diǎn)，正是因?yàn)樗呀?jīng)有著近25年的歷史了，曾經(jīng)給幾代地產(chǎn)商們帶來巨大的制度紅利，必然帶著強(qiáng)大的制度慣性，業(yè)內(nèi)不少人對它還有著強(qiáng)烈的依戀和依賴，所以，在讓它告別歷史舞臺(tái)時(shí)，也要盡量采取“點(diǎn)剎”而非“急剎”的方式，有力有效地管控好風(fēng)險(xiǎn)，來讓它體面、從容、穩(wěn)妥地淡出。

編輯/麥婉華