高潔

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)因具有涉及面廣、資金投入大、投資周期長、經(jīng)營風(fēng)險大的特點，要健康平穩(wěn)發(fā)展，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，必須加強企業(yè)內(nèi)部控制。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的必要性，以及業(yè)務(wù)復(fù)雜性對內(nèi)部控制的影響，其次提出房地產(chǎn)企業(yè)存在資金活動內(nèi)部控制管理不全面、員工素質(zhì)尚待全面提升、內(nèi)部控制監(jiān)管不力及內(nèi)部控制制度執(zhí)行不嚴的問題，最后提出房地產(chǎn)企業(yè)加強企業(yè)資金活動內(nèi)部控制、全面管理資金活動內(nèi)部控制、全面提升企業(yè)全體員工素質(zhì)以及加強內(nèi)部控制力度和監(jiān)管程度的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；對策

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集性企業(yè)，具有涉及面廣、資金投入大、投資周期長、經(jīng)營風(fēng)險大的特點，目前受國際經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變、國內(nèi)宏觀調(diào)控政策不斷的影響，解決企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展乃至生存的首要問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的必要性

內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工共同實施，旨在合理保證實現(xiàn)其控制目標(biāo)的一系列過程。內(nèi)部控制源于企業(yè)風(fēng)險。有效的內(nèi)部控制管理能為房地產(chǎn)企業(yè)提供良好的內(nèi)部環(huán)境，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，改善企業(yè)經(jīng)營狀況，提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜性對內(nèi)部控制的影響

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的項目投資、工程建設(shè)、銷售管理、物業(yè)管理等等牽涉到社會其他方方面面的產(chǎn)業(yè)，加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的風(fēng)險評估和控制活動復(fù)雜性；與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)時涉及到的招投標(biāo)比較多，發(fā)包工程比較多，招投標(biāo)環(huán)節(jié)和發(fā)包工程環(huán)節(jié)以及發(fā)包工程款審核支付環(huán)節(jié)，都需要專業(yè)化的人才支撐，這又加大了房地產(chǎn)內(nèi)部控制風(fēng)險評估及控制活動的復(fù)雜性，這些復(fù)雜性導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在很多問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金活動內(nèi)部控制不強、不全面

房地產(chǎn)企業(yè)推崇“現(xiàn)金為王”，重視現(xiàn)金流，但不重視資金活動的內(nèi)部控制管理，或資金活動內(nèi)部控制管理不全面，有的籌資決策失誤或無效融資，使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，籌資成本過高，負債過多，資產(chǎn)負債率達到60%以上，加大了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，造成企業(yè)到期無法償還債務(wù)；有的投資決策失誤，使企業(yè)盲目擴張或喪失發(fā)展機遇，加大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險；有的運營資金支付不平衡、不合理，使企業(yè)資金運行不流暢，資金鏈斷裂，阻礙企業(yè)發(fā)展。而國際經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)限購、限貸等宏觀調(diào)控政策以及“三去一降一補”政策，加大了房地產(chǎn)業(yè)資金活動的風(fēng)險，資金活動內(nèi)部控制不能全面管理暴露出的問題日益突出。

2.房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)尚待全面提升

房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)參差不齊，關(guān)鍵崗位員工缺乏必要的任職資格和勝任能力，部分員工對企業(yè)的發(fā)展沒有責(zé)任感和使命感，部分員工觀念老化、思想陳舊，部分員工僅專注自己的工作，對其他人的工作漠不關(guān)心，不能和其他部門員工有效溝通、協(xié)作，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制水平不高。

3.企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不到位、執(zhí)行力不強

房地產(chǎn)企業(yè)不重視內(nèi)部控制監(jiān)督工作，甚至有的企業(yè)未設(shè)置專門的內(nèi)部審計機構(gòu)，或由財務(wù)人員兼管內(nèi)部審計工作；有的企業(yè)建立了內(nèi)部控制制度，但不符合企業(yè)現(xiàn)實狀況，導(dǎo)致內(nèi)部控制執(zhí)行不力；有的企業(yè)雖建立了符合現(xiàn)狀的內(nèi)部控制制度，但內(nèi)部控制執(zhí)行不嚴、執(zhí)行力度不強，使企業(yè)無法評價內(nèi)部控制的效率和績效，不能及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的問題，不能及時修正內(nèi)部控制制度，不能及時完善內(nèi)部控制措施。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的改善對策

1.加強資金管理方面的內(nèi)部控制

（1）加強籌集資金的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)需求、企業(yè)全面預(yù)算、籌資規(guī)劃制定籌資方案，籌資方案明確列示：籌資方式、籌資金額、籌資用途、籌資時機、籌資期限、利率、股利等。科學(xué)論證籌資方案 ：籌資方案是否符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，籌資時機是否合適，籌資成本是否最低，資本結(jié)構(gòu)是否最優(yōu)，企業(yè)的償債風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險是否可控。嚴格審批經(jīng)論證過的籌資方案，嚴格按照審批后的籌資方案籌集資金，未經(jīng)論證、未經(jīng)審批的籌資方案不得執(zhí)行。重大籌資方案要形成可行性研究報告，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體決策或聯(lián)合簽署。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強籌資業(yè)務(wù)會計系統(tǒng)控制，建立籌資業(yè)務(wù)賬簿，核算監(jiān)督資金籌集、償還本金、還款期限、還款計劃、利息、股利支付等，進行籌資分析，防范籌資風(fēng)險，為企業(yè)資產(chǎn)負債率保持在穩(wěn)定區(qū)間、嚴控在60%以下提供數(shù)據(jù)支持。

（2）加強投資資金的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)投資目標(biāo)和規(guī)劃需求，保證資金成本最低、企業(yè)價值最大化情況下，科學(xué)分析、決策投資項目，制定并選擇最優(yōu)投資方案，嚴格按照審批后的投資方案投資，重大投資方案形成可行性研究報告，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體決策或聯(lián)合簽署。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強投資業(yè)務(wù)的會計系統(tǒng)控制，建立投資業(yè)務(wù)賬簿，核算監(jiān)督投資金額、投資比例、投資期限、投資資金使用情況、投資收益等，派專人跟蹤管理投資項目，密切關(guān)注投資合同履行情況、投資方的財務(wù)狀況、現(xiàn)金流量、經(jīng)營成果等，定期分析投資收益率等財務(wù)指標(biāo)，分析投資回報率是否高于籌資利息率，投資收益增長幅度是否大于資產(chǎn)負債率的增長幅度等，準(zhǔn)確對投資價值進行評估，防范投資風(fēng)險，對于到期收不回來的投資，及時提取資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

（3）加強營運資金的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強企業(yè)資金營運全過程的管理，全面協(xié)調(diào)企業(yè)各部門在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金需求，平衡銷售、工程建設(shè)、原材料采購等各環(huán)節(jié)的資金收支業(yè)務(wù)，全面提高營運資金的使用效率。建立房產(chǎn)銷售定價標(biāo)準(zhǔn)控制制度，售房款等資金收入及時入賬，嚴禁設(shè)置“小金庫”，專人負責(zé)回收應(yīng)收賬款，加強資金收付業(yè)務(wù)的預(yù)算控制、合同控制，根據(jù)預(yù)算、合同嚴格控制審核預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、發(fā)包工程款等支付環(huán)節(jié)，使?fàn)I運資金收付及時，運行流暢、保持良性循環(huán)狀態(tài)，防范營運資金支付風(fēng)險，嚴格審批超預(yù)算的資金支付，大額資金支付業(yè)務(wù)，須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體決策或聯(lián)合簽署。

房地產(chǎn)企業(yè)在資金營運過程中有閑置資金的，可購買國債、理財?shù)忍岣哔Y金利用率，出現(xiàn)資金臨時性流動不足的，可通過短期融資解決資金困難，使企業(yè)營運資金保持最佳持有量。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強營運資金的會計系統(tǒng)控制，收不回來的應(yīng)收賬款，及時提取壞賬準(zhǔn)備金，定期分析資金運用效率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等財務(wù)指標(biāo)，為企業(yè)營運資金下一循環(huán)做準(zhǔn)備。

（4）建立資金活動重大風(fēng)險預(yù)警機制、突發(fā)事件應(yīng)急處理機制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立資金活動重大風(fēng)險預(yù)警機制，資金活動突發(fā)事件應(yīng)急處理機制，建立專項償債基金等重大財務(wù)風(fēng)險防范措施。

（5）加強資金活動的監(jiān)督檢查，全面完善資金活動的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)監(jiān)督檢查資金的活動全過程，及時評價資金內(nèi)部控制活動的效率和效果，對在資金活動中違規(guī)的人員一一追究責(zé)任，反思資金內(nèi)部控制活動存在的問題，不斷全面完善資金活動的內(nèi)部控制。

資金堪稱是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”，只有嚴格資金活動每一個環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制，全面管理資金活動的內(nèi)部控制，使“血液”循環(huán)流動暢通無阻，才能保證企業(yè)健康運行。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，員工是根本

（1）以財務(wù)人員為中心帶動全體員工提升自己的價值

增強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，要求以財務(wù)人員為中心的企業(yè)各部門員工都能各司其職、承擔(dān)相應(yīng)的職責(zé)并發(fā)揮積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視人力資源開發(fā)，公開選聘優(yōu)秀人才，重視崗位培訓(xùn)，建立員工培訓(xùn)長期機制，提升全體員工尤其是財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度在變，準(zhǔn)則在變，稅法在變，這就要求財務(wù)人員由核算型會計向管理會計轉(zhuǎn)變，持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)專業(yè)知識，不斷調(diào)整、適應(yīng)新的制度、準(zhǔn)則、稅法，同時還要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場銷售知識、管理知識，了解房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)運作全過程，把財務(wù)內(nèi)部控制工作貫穿于企業(yè)經(jīng)營全過程，為企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略，分析評估企業(yè)風(fēng)險和作出重大事項決策等起關(guān)鍵作用，不斷提升自己的價值，從而帶動其他部門員工也不斷提升自己的價值，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求。

（2）制定并完善人力資源激勵機制和薪酬制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立公平、合理、有時效性的人力資源激勵約束機制和薪酬制度，對全體員工進行嚴格考核和評價，激發(fā)全體員工的潛能，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，使每一個員工都了解企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)，意識到自己的工作成效與企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)息息相關(guān)，增強全體員工對企業(yè)發(fā)展的責(zé)任感和使命感。

（3）實行輪崗制度，全面提升員工素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立管理人員和關(guān)鍵崗位員工定期輪崗制度，規(guī)范輪崗制度，使相關(guān)崗位員工通過輪崗，開闊視野，業(yè)務(wù)知識更全面，從而全面提升員工素質(zhì)，增強全體員工的溝通、協(xié)作能力，使房地產(chǎn)企業(yè)充滿生機與活力。

只有全面提升全體員工素質(zhì)，使員工強強合作，上下通力合作，才能提升企業(yè)內(nèi)部控制水平。

3.加強內(nèi)部監(jiān)督力度是房地產(chǎn)企業(yè)有效實施內(nèi)部控制的重要保證

（1）成立審計委員會

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)由董事會下設(shè)審計委員會，監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部控制的設(shè)計，監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部控制的有效性，領(lǐng)導(dǎo)開展企業(yè)內(nèi)部控制實施的內(nèi)部自我評價，溝通協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部控制外部評價，審核監(jiān)督中介機構(gòu)對企業(yè)財務(wù)報告內(nèi)部控制有效性的審計意見和非財務(wù)報告內(nèi)部控制重大缺陷等事宜。審計委員會成員須具有獨立性和專業(yè)性。

（2）發(fā)揮監(jiān)事會的作用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)由層次更高、獨立性更強的監(jiān)事會對董事會的建立與實施內(nèi)部控制進行監(jiān)督。

（3）成立專門的內(nèi)部審計部門

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的內(nèi)部審計部門，監(jiān)督企業(yè)會計崗位和出納崗位，出納崗位和檔案管理崗位，經(jīng)辦人和審批人，采購人和保管人等不相容職務(wù)是否分離；監(jiān)督授權(quán)審批內(nèi)部控制的實施；監(jiān)督預(yù)算內(nèi)部控制的實施；監(jiān)督運營分析控制的實施；監(jiān)督會計系統(tǒng)控制的實施；監(jiān)督財產(chǎn)保護控制的實施，監(jiān)督績效考核控制以及重大風(fēng)險預(yù)警機制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機制的實施，及時評價內(nèi)部控制的有效性，及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的缺陷，及時與董事會及審計委員會溝通，及時報告內(nèi)部控制建設(shè)進展情況和存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)只有加強內(nèi)部監(jiān)督力度，及時分析內(nèi)部控制缺陷產(chǎn)生的原因，對在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為，嚴肅通報全公司，嚴格追究相關(guān)人員的責(zé)任；及時、有針對性地對企業(yè)內(nèi)部控制的措施加以改進，不斷健全和完善企業(yè)內(nèi)部控制，才能保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效實施，加強企業(yè)各部門內(nèi)部控制的執(zhí)行力。

目前，國際經(jīng)濟形勢不樂觀，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)限購、限貸等調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)只有科學(xué)管理，強化企業(yè)內(nèi)部控制，才能保障企業(yè)各項資產(chǎn)安全、有效，防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，提升企業(yè)核心競爭力，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)地發(fā)展。

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