張俊仙

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動了經(jīng)濟的快速增長，但是房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效管理，不僅能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)保持核心競爭力，還能夠促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。所以對房地產(chǎn)成本管理進行研究非常重要。本文從新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本的管理現(xiàn)狀進行探討，指出了成本管理中的一些問題，并針對問題，提出了一些改善建議，以期能夠為房地產(chǎn)健康發(fā)展做出一些貢獻。

[關(guān)鍵詞]新經(jīng)濟形勢；房地產(chǎn)；成本管理

文章編號：2095 - 4085（ 2018） 01 - 0073 - 02

l 新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理存在的問題

1.1 忽視對成本進行分攤

對成本進行分攤可以實現(xiàn)對產(chǎn)品定價、利潤監(jiān)控、行業(yè)對標、稅務(wù)籌劃的管理，提高對成本管理的效率，保證房地產(chǎn)企業(yè)的利益。但是在實際房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，極少有人重視對成本進行分攤或者科學(xué)的管理。對成本的管理一般停留在表面工作上，導(dǎo)致后期的分攤工作不扎實，影響對成本的管理、控制，不能實現(xiàn)對房地產(chǎn)利潤、稅務(wù)等的科學(xué)規(guī)劃。

1.2 成本核算對象的設(shè)定沒有依據(jù)

成本核算與實現(xiàn)科學(xué)分攤一樣，都對于實現(xiàn)房地產(chǎn)的定價、利潤或者稅務(wù)的規(guī)劃具有十分重要的作用。實現(xiàn)對成本核算，也是控制成本的手段之一，對保證房地產(chǎn)項目的正常開發(fā)、運行具有重要意義。對成本核算對象的設(shè)定必須要有依據(jù)，要在項目開發(fā)之前，根據(jù)行業(yè)的標準、規(guī)則去確定成本核算對象，實現(xiàn)對成本核算科學(xué)、有效的分析。但是實際房地產(chǎn)開發(fā)項目中，房地產(chǎn)商一般只重視行業(yè)利潤，極少對成本進行核算，核算對象的設(shè)定也比較模糊，所以不能實現(xiàn)明確、科學(xué)的對成本核算對象進行管理，嚴重時可導(dǎo)致成本失控，不能達到房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的目的。

1.3 未能及時獲取項目成本核算的依據(jù)

科學(xué)的對成本進行核算，需要有效的依據(jù)，比如工程成本核算時，施工單位提供的有效發(fā)票等。但是實際成本核算過程中，企業(yè)對成本的核算不重視依據(jù)，不重視向施工單位索要發(fā)票等。并且有的時候房地產(chǎn)項目竣工，但是投資方對一些營業(yè)稅、附加稅的款項沒有及時結(jié)清，這種情況下，施工單位亦無法向房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)票。所以，這些狀況的存在，就導(dǎo)致房地產(chǎn)商在核算成本時，沒有完全將所有款項進行疊加、核算，甚至出現(xiàn)估量成本的情況。與實際成本的數(shù)值補丁存在偏差，可靠性低，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)不能實現(xiàn)有效、科學(xué)的對成本進行管理、控制。

2 針對以上問題對房地產(chǎn)成本管理提出建議

成本控制一直都是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理的一個難點。由于成本控制不確定因素很多，且不同項目的實際情況、人員素質(zhì)不同，想在不同的項目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進行成本管理難以實現(xiàn)。如何開展有效的成本控制，只有不斷從工作實踐中總結(jié)經(jīng)驗、抓大放小、規(guī)范運作、科學(xué)管理，才能最終實現(xiàn)成本控制的目標。因此，在實際成本管理及預(yù)算中，要掌握一些房地產(chǎn)成本管理的知識與技巧，才能更好的促進對房地產(chǎn)成本的科學(xué)化管理。

2.1 在企業(yè)內(nèi)部全面貫徹成本控制管理理念

企業(yè)內(nèi)部要樹立科學(xué)、合理、準確的成本控制管理理念，促進成本管理的效率得到提升，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立成本合約部，所以企業(yè)其他部門認為，成本的管理理所當(dāng)然由合約部承擔(dān)，這種想法是不正確的。成本的管理必須貫徹到企業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)，企業(yè)的每一個部門、每一個員工都有參與的責(zé)任。只有將企業(yè)對項目管理的每一環(huán)節(jié)都實行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實現(xiàn)對成本的科學(xué)和行之有效的控制。

2.2 建立目標成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)上層對企業(yè)做出決策，往往依據(jù)投資估算及預(yù)算。但是投資預(yù)算對上層做出決策只是提供一定的依據(jù)，在企業(yè)的正常運行中，還需要在投資預(yù)算的基礎(chǔ)上編制項目的目標成本。目標成本只是在項目實施之前，企業(yè)做出的預(yù)測，為成本的管理提供依據(jù)，所以在實際企業(yè)項目的生產(chǎn)或銷售過程中，要注意將目標成本與實際成本進行比對，這樣才能有效控制成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。為此，企業(yè)需要一套完善的目標成本管理制度，一方面實現(xiàn)目標成本的管理，另一方面便于將責(zé)任細致到每一個部門。并且便于對目標成本進行監(jiān)督、控制，對成本執(zhí)行過程中不規(guī)范的行為進行及時校正。而且目標成本只是對企業(yè)項目做出的預(yù)測，在實際實施過程中存在不合理的地方，監(jiān)督部門還可以及時進行修改，與實際成本進行及時比對等，保證成本管理的正常運行，防止成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。項目完成后，成本合約部門和財務(wù)部門要對項目成本情況進行匯總核算，將實際成本與目標成本進行比對，得出實際與預(yù)算的偏差，為將來目標成本的預(yù)算提供寶貴的經(jīng)驗。

2.3 采用科學(xué)的成本管理和控制方式

成本的管理與控制方式，主要分為動態(tài)控制與靜態(tài)控制兩種。（1）動態(tài)控制方式。所謂動態(tài)控制，首先將房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)模塊化，然后研究各個模塊在運行過程中的相互影響，在此基礎(chǔ)上計算出項目的成本。但是值得注意的是，在這個動態(tài)過程中，任一模塊的變化，都會影響模塊之間相互影響，由此改變項目的成本。（2）靜態(tài)控制方式。靜態(tài)控制與動態(tài)控制的區(qū)別在于，在將房地產(chǎn)項目模塊化的基礎(chǔ)上，對每一個模塊做出范圍預(yù)估，讓每一個模塊在合理的范圍內(nèi)對成本進行預(yù)估。這種控制方式得出的成本是在一個較為合理的范圍內(nèi)。

2.4 建立成本管理構(gòu)架

成本管理構(gòu)架的建立，更加便于房地產(chǎn)企業(yè)對成本進行科學(xué)、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構(gòu)架設(shè)計時，要請專業(yè)人員進行，確保構(gòu)架的可靠性與科學(xué)性。成本管理中，針對企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量設(shè)計運營模式。比如，企業(yè)只開發(fā)一個項目，可采取職能制運營模式；開發(fā)多個項目時，若項目在同一個地區(qū)，可采取矩陣制運營，即在每個項目中設(shè)立獨立的項目管理部門，對每個項目實施獨立管理，公司對幾個獨立的部門實施總管理；若多個項目分散在不同地區(qū)，公司可采取分公司管理模式，對項目進行管理，項目完成后，再由總公司進行匯總整理。如項目在可行性研究階段，則采用房地產(chǎn)成本管理類似估算法；打算假想階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；施工房地產(chǎn)成本分析圖階段則采用自下而上估算法。由于估算所處的階段分歧，所用的體式格局分歧，估算有不同的精度和不同的時間花費。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，但是其在成本管理方面仍然需要進一步管理。成本的管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因此要不斷完善成本管理制度，提高成本管理人才的綜合素質(zhì)，用科學(xué)的管理方式對成本進行控制。另外，建立合理的成本管理構(gòu)架，也能夠更好的實現(xiàn)成本的管理，共同促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻：

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