摘 要：房地產(chǎn)工程項目在建設過程中，不僅要保證質(zhì)量，而且還要保證后期在使用過程中的安全性和穩(wěn)定性。為了實現(xiàn)這一根本目的，就需要對工程項目的全過程進行有針對性的管理，提出符合實際要求的措施，保證全過程管理水平的有效提升。因此，本文針對房地產(chǎn)工程項目的全過程管理進行分析，并且提出合理的控制措施，在保證房地產(chǎn)工程項目施工質(zhì)量的同時，能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)的未來可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；全過程；管理控制

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）32-0002-02

房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代社會的發(fā)展過程中，其整個發(fā)展勢頭比較良好，受到了人們的廣泛關注和重視。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國非常重要的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，不僅能夠帶動國民經(jīng)濟的增長，而且還能夠為現(xiàn)代社會在規(guī)劃建設過程中提供符合實際要求的建筑物。在現(xiàn)代社會發(fā)展過程中，建設工程項目無論是在投資規(guī)?；蛘呤窃谕顿Y領域上都在不斷擴大，投資的來源也在逐漸朝著多元化的趨勢發(fā)展。工程項目在建設過程中，由于會涉及到很多方面的內(nèi)容，所以會不同程度對很多因素產(chǎn)生影響，比如環(huán)境、經(jīng)濟效益等。在房地產(chǎn)工程項目建設過程中，不僅要保證工程項目在加強過程中的質(zhì)量，而且還要保證房地產(chǎn)項目在后期使用過程中的安全性和穩(wěn)定性。其中，最重要的一點就是要對整個項目采取有針對性的措施，實現(xiàn)科學合理的管理，這樣不僅能夠滿足建設單位的實際需求，而且還能夠提高全過程管理水平。

1 房地產(chǎn)工程項目前期工程項目的管理和控制措施

在房地產(chǎn)工程項目建設初期的時候，需要提前將會涉及到的內(nèi)容進行妥善處理，這樣有利于保證整個施工的順利開展。

（1）需要對投資機會進行研究，并且在各種不同類型的土地資源上開展有針對性、公平性的競投。在投資之前，要對市場的實際變化情況進行調(diào)研，在這一基礎上，可以對投資機會進行對應研究。這樣不僅有利于從中選擇出良好的投資方向、區(qū)域以及相對應的產(chǎn)品，而且還能夠與實際情況進行結(jié)合之后，保證項目建議書編寫具有合理性和有效性。

（2）要對項目進行全程的策劃，保證項目能夠按照相對應的流程來進行實施，為項目的施工效果提供有效保障。房地產(chǎn)產(chǎn)品本身具有一定的特殊性，所以從立項開始，一直到規(guī)劃、設計以及各個環(huán)節(jié)的生產(chǎn)、最終產(chǎn)品的銷售等，這一系列的服務都需要對其進行全過程、全方位合理的策劃。將項目的全程策劃貫穿于整個項目在開發(fā)過程中的全壽命周期當中，這樣不僅有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)工程項目的合理開發(fā)，而且還能夠保證全程策劃的有效性和針對性。在全程策劃相關工作落實時，在其中體現(xiàn)出的工作內(nèi)容與項目其他階段相互之間會呈現(xiàn)出一種交叉的狀態(tài)。同時，其中還會涉及到很多方面工作內(nèi)容，包括市場調(diào)研、產(chǎn)品定位等，這些都是房地產(chǎn)工程項目在前期管理過程中需要重視的內(nèi)容。

除此之外，還要對項目進行有效的立項處理，在立項過程中，會涉及到很多工作內(nèi)容，其中包括對產(chǎn)品類型進行仔細的劃分和定位等，對與項目相關的一些可行性研究報告進行仔細的分析、編制以及報批等。這些工作基本上都需要在建設前期的工程項目管理當中完成。

2 房地產(chǎn)工程項目施工階段的管理控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)雖然現(xiàn)階段的整體發(fā)展勢頭比較良好，但是房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中，其競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場中占據(jù)有利位置，提高其綜合競爭力，就需要從各個角度出發(fā)，在保證房地產(chǎn)工程項目施工質(zhì)量的同時，還要盡可能節(jié)約成本的投入。在保證經(jīng)濟效益有所提升的同時，能夠促使其在市場中的綜合實力得到有效提升。施工企業(yè)自身所作出的一系列選擇，對工程項目的施工質(zhì)量而言，具有直接的關聯(lián)作用。建筑行業(yè)相互之間的競爭越來越激烈，對甲方而言，能夠帶來一定的便利條件。甲方可以通過市場競爭機制科學合理的利用，對招標、投標制度進行合理的制定，并且將其嚴格執(zhí)行。在針對各個施工方案進行選擇時，要盡可能擇優(yōu)選擇，這樣不僅有利于促使施工水平得到有效提升，而且還能夠采取有針對性的管理措施，實現(xiàn)對整個施工企業(yè)的監(jiān)督和控制。

（1）在針對相關單位的資質(zhì)進行審查的時候，需要審查的內(nèi)容其實有很多，其中包括施工單位、材料供應商等，這些都是在施工過程中不可避免會涉及到的單位，所以要對這些單位的資質(zhì)進行嚴格有效的審查。施工單位在針對工程項目進行具體建設的時候，要與實際情況進行結(jié)合，同時甲方要發(fā)揮出自己良好的職能和監(jiān)督作用，對施工條件、施工流程、施工技等進行嚴格有效的監(jiān)督和控制。與此同時，建設單位應當建立符合實際要求的分包方和合格供貨方信息庫，在該信息庫構建和具體應用過程中，要保證信息庫當中的所有信息具有一定的真實性和有效性[2]。在招標過程中，可以在信息庫當中，搜索出符合實際工程項目的供貨方和承包方。通過這種方式，不僅能夠從根本上保證招標工程在實施過程中具有規(guī)范化和延續(xù)性特征，而且還能夠為房地產(chǎn)工程項目的施工打下良好基礎。

（2）由于工程項目在建設過程中會涉及到很多方面的內(nèi)容，任何一個環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題，那么都會對整個項目施工質(zhì)量產(chǎn)生影響。一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么甲方勢必要在其中擔負起相對應的責任，不僅要保證相關工作的協(xié)調(diào)，而且還要對各個環(huán)節(jié)的施工進行有針對性的組織和落實。施工圖紙在施工階段是非常重要的一部分內(nèi)容，基本上所有的施工環(huán)節(jié)和施工技術等，都需要依靠施工圖紙。所以在針對施工圖紙進行制定和具體利用的時候，要與實際情況進行結(jié)合，盡可能保證施工圖紙中的內(nèi)容符合實際要求。同時在針對施工圖紙進行會審以及具體交底的時候，要對施工圖紙中的設計問題進行分析，盡可能及早的對這些問題進行發(fā)現(xiàn)和處理[3]。除此之外，還要讓施工單位意識到工程項目在建設過程中的重點和難點，這樣有利于在施工時，對這些難點部分給予更多的關注和重視，從而保證這些施工難點的質(zhì)量。在施工過程中，要采取有針對性的措施，對關鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)等進行嚴格有效的把控，這樣不僅能夠及時發(fā)現(xiàn)隱藏在其中的安全隱患，而且還能夠為施工質(zhì)量提供有效保障。

3 房地產(chǎn)工程項目的工期階段管理控制措施

工期管理是房地產(chǎn)工程項目在建設過程中非常重要的一部分，如果房地產(chǎn)工程項目在建設過程中，無法按照規(guī)定的期限完成施工內(nèi)容，那么不僅會導致施工成本的增加，而且還會影響整個施工質(zhì)量。因此，加快房地產(chǎn)工程項目的建設進度，其實是在保證工程項目質(zhì)量已經(jīng)得到有效保證的基礎上才能夠?qū)崿F(xiàn)。通過工期的縮短，不僅能夠促使房地產(chǎn)工程項目盡可能快速的投入到使用當中，這樣不僅有利于促使房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益得到有效提升，而且還能夠提高項目的全壽命周期。在針對一些進度滯后情況并不是很明顯的工程項目進行具體操作的時候，可以適當要求施工單位對施工管理進行不斷強化。通過這種方式，不僅有利于對各個工序相互之間的連接和實施進行準確有效的安排，而且還能夠在其中適當增加與實際情況相符和的勞動力。這樣不僅能夠彌補工期帶來的一系列損失，而且還能夠?qū)て谶M行嚴格有效的控制。除此之外，在針對一些進度滯后情況比較嚴重的項目，已經(jīng)無法利用組織技術或者是與其相關的一些經(jīng)濟措施來進行處理[4]。那么在針對這一現(xiàn)象進行具體處理的時候，應當對進度計劃進行重新的編制，制定出符合實際要求的進度目標，根據(jù)新的進度計劃對整個工程項目進行有效控制，這樣才能夠保證全過程管理水平的有效提升。

4 房地產(chǎn)工程項目的監(jiān)理階段管理控制措施

在房地產(chǎn)工程項目建設過程中，要想保證工程項目的建設質(zhì)量，而且還要在規(guī)定的期限內(nèi)完成施工，就需要意識到監(jiān)理工作在其中的重要性。為了保證監(jiān)理工作能夠在實踐中得到有序的開展，需要提高對監(jiān)理工作人員的要求。監(jiān)理工作人員不僅要具有專業(yè)理論知識，而且在實踐操作方面的水平也要能夠達到一定標準和要求，這樣才能夠針對房地產(chǎn)工程項目的各個環(huán)節(jié)進行科學合理的管理和控制。監(jiān)理單位要對監(jiān)理工作人員進行培訓，與監(jiān)理工作人員的實際情況進行結(jié)合，對其開展有針對性的培訓。這樣不僅能夠促使監(jiān)理工作人員的專業(yè)技能水平得到有效提升，而且還能夠及時更新監(jiān)理工作人員的知識，讓其能夠?qū)ψ钚碌男蝿萦幸欢ǖ牧私鈁5]。這樣不僅能夠?qū)⒆约旱谋O(jiān)理作用充分發(fā)揮出來，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)工程項目的有效管理，如表1所示。

監(jiān)理工作人員不僅要經(jīng)過一系列專業(yè)培訓之后才能夠進入到崗位當中，而且還要有相關的資格證書。專業(yè)工程師必須要有工作經(jīng)驗，同時還要遵循持證上崗的基本原則?，F(xiàn)場監(jiān)理機構在構建的時候，要組織一些具有豐富理論經(jīng)驗和實踐操作經(jīng)驗的監(jiān)理工作人員。這樣不僅能夠促使整個監(jiān)理機構的水平得到有效提升，而且還能夠針對一些特殊、緊急事件進行妥善處理。除此之外，在房地產(chǎn)工程項目的具體施工過程中，還要對監(jiān)理工作的制度進行制定，并且對監(jiān)理規(guī)劃方案的執(zhí)行情況進行定期抽查，根據(jù)實際情況，還可以利用不定期檢查的方式。這樣不僅能夠促使監(jiān)理工作人員的工作得到有效落實，而且還能夠盡可能避免監(jiān)理工作人員在日常工作時的隨意性。

5 結(jié)束語

在針對房地產(chǎn)工程項目進行開發(fā)和建設時，由于會涉及到很多方面的內(nèi)容，任何一個環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題，都將會導致整個項目受到影響。因此，要采取全過程管理控制的措施，實現(xiàn)對整個項目的全過程管理，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)對各個環(huán)節(jié)質(zhì)量的有效控制，而且還能夠盡可能降低房地產(chǎn)工程項目的成本投入，實現(xiàn)其經(jīng)濟效益的有效提升。

參考文獻

[1]郭曉光.房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的有效控制[J].科技與企業(yè)，2016，10：72.

[2]馬 睿.房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的有效控制[J].經(jīng)濟研究導刊，2018，20：161～162.

[3]毛 飛.有關房地產(chǎn)項目工程造價控制的問題探究[J].城市建設理論研究（電子版），2018，01：13.

[4]宋 科.對房地產(chǎn)工程造價全過程控制的研究[J].江西建材，2014，06：238.

[5]劉德興，楊 燕.房地產(chǎn)項目全過程造價管理控制分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017，21：25.

收稿日期：2018-10-1

作者簡介：丁修平（1978-），男，高級工程師，大學本科，主要從事工程建設及管理方面工作。