任飛

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅與居民生活水平息息相關(guān)，更是影響著國家經(jīng)濟(jì)的衰退或是發(fā)展。時(shí)代發(fā)展下，人們愿意為房屋建筑花費(fèi)更多錢，同時(shí)也是對房地產(chǎn)市場提出了更高的要求。本文將從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的討論入手，提出如何采取行之有效的房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；監(jiān)管措施

雖然目前中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，但還是存在著不可避免的一系列問題和矛盾，無論是建筑商和開發(fā)商，或是買房人和賣房人，彼此之間的種種矛盾都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。針對目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，應(yīng)該采取從不同方面進(jìn)行的理性分析，科學(xué)的探討如何進(jìn)行有效的監(jiān)管措施。

一、房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析

（一）供求關(guān)系不對等

對于正處于并且可能還會繼續(xù)處于快速城鎮(zhèn)化時(shí)期的中國來說，各方面的變化都可能對我國房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀有所影響，最重要的便是城鎮(zhèn)化帶來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)等方面的變化。又因?yàn)槲覈丝诒姸?，人均占地面積有限，人口分布明顯不均，從而導(dǎo)致住宅分布也不均勻。這種現(xiàn)象導(dǎo)致了大城市中即使房價(jià)高，但房屋住宅也供不應(yīng)求，而中小城市中，則往往出現(xiàn)人少樓空。同時(shí)，為了追逐利益，開發(fā)商樂于建筑高端住宅，卻忽略了普通住房的需求量最大。普通購房者所需求的普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)不足，需求量不斷加大，造成了供需關(guān)系不對等。

從房地產(chǎn)市場的交易情況進(jìn)行分析，則不同地方的房地產(chǎn)交易情況大不相同。毫無疑問的是，熱門城市的房地產(chǎn)交易迅速高效，人口遷入大于人口遷出，供應(yīng)小于需求，而冷門地區(qū)則受整體局勢影響，房價(jià)雖高，卻不易賣出，供應(yīng)大于需求，對買房賣房人都不利。但是從大方向來看，住宅市場還在平穩(wěn)發(fā)展之中。房地產(chǎn)市場發(fā)展到如今，所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)數(shù)目只多不少，在交易中，開發(fā)商處于信息優(yōu)勢地位，而購房人處于劣勢地位，信息不對稱，購房人無法判斷商品房的價(jià)格是否合理，也無從判斷背后是否有人惡意抬價(jià)或是競爭，從而難以抉擇買房的事宜。

（二）自用買房比例不足

買房人在商品房購買中，也分了兩個(gè)用途，分別為投資和自用。在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場中，投資買房受到了國家政策的極大沖擊。在未來，如果政策不再嚴(yán)厲，則投資買房的行為可能重新變得常見，商用房地產(chǎn)行業(yè)也有回升之勢。

二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀分析

（一）政府與企業(yè)的矛盾

房地產(chǎn)市場拉動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，毫無疑問，房地產(chǎn)投資成為了我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段之一。這也意味著房地產(chǎn)市場價(jià)格不易太過波動，否則經(jīng)濟(jì)發(fā)展將難以得到穩(wěn)定的發(fā)展，從而阻礙總體經(jīng)濟(jì)的提升。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，來源于國有經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需的提高，而國有經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需又是依靠房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大來拉動的，這一切都源自投資需求推進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格，土地儲備也是其中的一個(gè)重要因素。在國家不斷實(shí)施的宏觀調(diào)控的政策下，大量企業(yè)在融資和貸款方面?zhèn)涫茏璧K，企業(yè)資金鏈也遭遇了考驗(yàn)。面對著不再牢固的資金鏈，企業(yè)資金的緊張影響了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

盡管現(xiàn)今國家在抑制房價(jià)被炒作、過分上升，進(jìn)行了種種調(diào)控干預(yù)措施，出臺了許多不同方面的政策，但房地產(chǎn)開發(fā)仍緩慢的恢復(fù)中，一些大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)方面保持較快的增長速度，導(dǎo)致了政策的效果不明顯。

（二）政策的積極意義

中國的大城市房地產(chǎn)交易迅速，人口遷入大于人口遷出，需求大于供應(yīng)，這也為房地產(chǎn)市場的業(yè)績提升奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，針對于房地產(chǎn)的開發(fā)和投資規(guī)模加大，全國住房價(jià)格跟隨著投資一直呈現(xiàn)上升趨勢。

近年來，我國推出了減庫存的口號，新開工的商品房面積逐漸下降，新增的庫存數(shù)量也逐漸減少。隨著人們對于住房剛性需求的逐漸增長，政府對于棚改貨幣安置比例加大，房地產(chǎn)的銷售逐步恢復(fù)于穩(wěn)定，大部分城市的房地產(chǎn)市場庫存數(shù)量將會逐漸落于合理的區(qū)間。房地產(chǎn)市場需要政府的合理引導(dǎo)，尤其是供需關(guān)系、房地產(chǎn)政策和群眾消費(fèi)觀念等方面。

三、房地產(chǎn)市場應(yīng)該采取的監(jiān)管措施

房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施主要源自于政府對于目前市場中種種不足的地方進(jìn)行依法監(jiān)管。

（一）設(shè)立市場準(zhǔn)入監(jiān)督。

就目前政策和文件來看，在我國設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件簡單，行業(yè)進(jìn)入的門檻過低，違法的責(zé)任也低。如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)格，監(jiān)管不力，更會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中商家提供的服務(wù)低劣混亂。例如，沒有取得資質(zhì)證書，或者不滿足資質(zhì)等級就從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)大行其道，但這些企業(yè)需要背負(fù)的法律責(zé)任及違法成本則對于其項(xiàng)目誘人的盈利不值一提。完善現(xiàn)有的立法，提高市場準(zhǔn)入條件是最重要的。

（二）監(jiān)管企業(yè)危機(jī)處置。

因?yàn)檎咦兓鴮?dǎo)致資金鏈斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)倒閉破產(chǎn)的事情屢屢發(fā)生，這都直接損害了交易中消費(fèi)者的利益，導(dǎo)致其支付的房款有去無回，引起了大范圍的民眾應(yīng)激反應(yīng)和房地產(chǎn)市場的信任危機(jī)。如果危機(jī)之前，采用市場監(jiān)管手段，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金，則可以維護(hù)交易雙方的利益，避免危機(jī)惡化而市場動蕩不安。一旦開發(fā)商產(chǎn)生資金鏈斷裂，瀕臨破產(chǎn)之時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)基金出手相助，保障消費(fèi)者權(quán)益，則可以化解危機(jī)。

（三）房地產(chǎn)市場的信息公開監(jiān)管。

信息公開才能避免信息不對稱建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)、完善房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)信息和加強(qiáng)對市場運(yùn)行的動態(tài)監(jiān)測是重中之重。既要明確信息的范圍和內(nèi)容，也有明確信息的獲取方式，規(guī)范信息統(tǒng)計(jì)行為。建立房地產(chǎn)信息披露制度，必須強(qiáng)制性對于信息優(yōu)勢方執(zhí)行，加強(qiáng)對于信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性監(jiān)管。也要建立房源信息系統(tǒng)，統(tǒng)一盡可能多的房源信息平臺，便于消費(fèi)者的對比。最后完善房地產(chǎn)信用檔案制度，將開發(fā)商、中介部門和物業(yè)管理等相關(guān)機(jī)構(gòu)的信用狀況進(jìn)行登記，方便買房人查詢相關(guān)的機(jī)構(gòu)信用情況。

（四）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。

對于不同購房人實(shí)行不同的首付款比例指標(biāo)控制。在市場結(jié)構(gòu)不合理時(shí)，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)應(yīng)該受到銀監(jiān)局的風(fēng)險(xiǎn)提示，促使銀行調(diào)整貸款和用戶的結(jié)構(gòu)。發(fā)貸款前，也該盡力進(jìn)行調(diào)查，對各項(xiàng)權(quán)證的真實(shí)性進(jìn)行多方核實(shí)，防止詐騙貸款的行為發(fā)生。