薛康林

摘 要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)講，加大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制力度至關(guān)重要，其是確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的前提，也是增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，只有做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制工作，才能保障房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中贏得一席之地。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段成本控制依然存在些許問題，只有將其優(yōu)化，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制效率達(dá)到最大，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；全過(guò)程；成本控制

1 引言

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷攀升，城市化腳步加快，使得房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的主體產(chǎn)業(yè)，它對(duì)推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有至關(guān)重要的作用。在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想占有優(yōu)勢(shì)，取得先機(jī)，必須要對(duì)成本管理進(jìn)行科學(xué)有效的可控制，加強(qiáng)成本管理體系和制度建設(shè)，最大力度的降低房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的重要性

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)也隨之興起，更加促進(jìn)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，也可以帶給企業(yè)很大的利潤(rùn)，每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目的都是為了追求最大程度的利潤(rùn)，在企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，每一環(huán)都是緊密相扣的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)導(dǎo)致此項(xiàng)目的開發(fā)失敗。在整個(gè)的環(huán)節(jié)中，成本控制是至關(guān)重要的，成本的控制是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的始終，在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮到成本問題。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期，要根據(jù)選擇的地方，建筑的面積以及項(xiàng)目的融資都要進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算，以保證成本的控制。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制存在的問題

3.1 房地產(chǎn)的成本管理缺少整體把握能力

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更好的發(fā)展，他們意識(shí)到了在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理的重要性，在企業(yè)內(nèi)部建立了一套成本管理機(jī)制，然而，他們建立的成本管理體制太落后，她們的成本管理缺乏整體的把握能力，沒有引進(jìn)先進(jìn)的管理模式和管理方法，會(huì)導(dǎo)致工作效率低下，如果對(duì)成本不能較好的管理或管理不當(dāng)，影響企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.2 缺少完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制

良好的機(jī)制保障，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的前提條件。然而一些企業(yè)沒有構(gòu)建完善的成本控制機(jī)制。其一，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本控制任務(wù)是財(cái)務(wù)部門分內(nèi)的事情，企業(yè)其他部門缺少明確的權(quán)責(zé)范圍，進(jìn)而造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制較不完善。同時(shí)，激勵(lì)措施也嚴(yán)重缺失，員工的工作熱情比較低，影響成本控制的順利進(jìn)行。而且一些企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制機(jī)制嚴(yán)重缺失，成本控制指標(biāo)體系較不完善，項(xiàng)目開發(fā)之后對(duì)項(xiàng)目成本的總結(jié)和反饋比較滯后。

3.3 招標(biāo)并沒有起到真正的作用

目前很多企業(yè)的項(xiàng)目招標(biāo)并沒有起到作用，雖然政府出臺(tái)了相關(guān)政策控制，但是很多的房地產(chǎn)企業(yè)還是采用各種形式的對(duì)策，不公開招標(biāo)，最終還會(huì)把項(xiàng)目承包到已經(jīng)內(nèi)定的企業(yè)。項(xiàng)目招標(biāo)形式主義，很多承包商為追求高利益，降低造價(jià)，工程質(zhì)量得不到完全保證，但是房?jī)r(jià)卻高居不下，高價(jià)并沒有帶來(lái)高質(zhì)量的住房，招標(biāo)并沒有起到真正的作用。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程成本管理的建議

4.1 決策階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在獲取項(xiàng)目以后，策劃設(shè)計(jì)部門要負(fù)責(zé)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目策劃定位，明確設(shè)計(jì)方向，這是投資決策之前的關(guān)鍵所在。在投資決策階段中，要進(jìn)行可行性研究。要想對(duì)工程造價(jià)實(shí)施有效的控制，必須要做到：首先，積極開展市場(chǎng)調(diào)研分析工作，深入分析市場(chǎng)實(shí)際銷售情況，并對(duì)未來(lái)銷售趨勢(shì)加以判斷，始終堅(jiān)持適銷對(duì)路的項(xiàng)目開發(fā)原則，進(jìn)而完成項(xiàng)目定位。其次，要積極開展調(diào)查研究工作，綜合考量多種項(xiàng)目方案。在技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以后，要制定出切實(shí)可行的項(xiàng)目建設(shè)方案，保證設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本計(jì)算的準(zhǔn)確性與真實(shí)性。此外，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃條件和可行性研究成果，編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。

4.2 設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開展的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目投資中設(shè)計(jì)的影響極大，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平不但會(huì)影響施工投資，還會(huì)影響施工竣工后的實(shí)際效益。所以，為了確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，在設(shè)計(jì)階段需要做好設(shè)計(jì)工作，確保項(xiàng)目質(zhì)量，要保證設(shè)計(jì)合理規(guī)范，以免在施工中發(fā)生變動(dòng)，以此來(lái)對(duì)成本進(jìn)行有效控制。在實(shí)際設(shè)計(jì)中，相關(guān)人員可以利用以下方法進(jìn)行控制。第一，采用限額設(shè)計(jì)來(lái)控制成本，所謂的限額設(shè)計(jì)，就是依據(jù)投資估算與設(shè)計(jì)責(zé)任書的具體要求，保障項(xiàng)目所有性能皆能滿足需求的前提下依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)完成設(shè)計(jì)，采用限額設(shè)計(jì)能夠切實(shí)規(guī)避設(shè)計(jì)隨意變動(dòng)的情況。第二，結(jié)合設(shè)計(jì)投標(biāo)和工程造價(jià)，這么做的目的是為了規(guī)避與預(yù)防設(shè)計(jì)不規(guī)范的狀況，并且還能在設(shè)計(jì)階段構(gòu)建成本控制理念，確保設(shè)計(jì)人員在實(shí)際工作中能夠在保證建筑外觀的同時(shí)控制造價(jià)，增加項(xiàng)目收益。第三，加大對(duì)設(shè)計(jì)圖紙審核力度，以免因設(shè)計(jì)問題而出現(xiàn)資金浪費(fèi)現(xiàn)象。

4.3 施工階段的成本控制

在施工階段更要注意成本的控制，施工階段也是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要階段，也是風(fēng)險(xiǎn)存在的一個(gè)階段，在這個(gè)階段控制工程成本開發(fā)階段的單位的工作人員要時(shí)刻提高警惕，注意監(jiān)工，要多看工程的施工組織方案以及現(xiàn)場(chǎng)的施工的實(shí)際情況，在施工過(guò)程中遇到的一些疑難問題，如果自己不能很確定的情況下，不能盲目做定論，要謙虛請(qǐng)教，向?qū)I(yè)人員和專業(yè)的工程師進(jìn)行咨詢和學(xué)習(xí)，相關(guān)工作人員要調(diào)查市場(chǎng)上的建筑材料價(jià)格，客觀的看待建筑材料價(jià)格這一問題，在某一時(shí)間段市場(chǎng)上的材料價(jià)格較高，有可能在購(gòu)買材料后，它的價(jià)格在原價(jià)上降低，這在一定程度上造成資金的風(fēng)險(xiǎn)。這是在房地產(chǎn)企業(yè)中，隨時(shí)都存在的一個(gè)問題，也會(huì)影響房地產(chǎn)的項(xiàng)目的開發(fā)。在工程建設(shè)中，工程的材料費(fèi)占工程總成本的一半以上，因此，材料費(fèi)的高低直接影響著的此項(xiàng)目工程的總成本，隨意，在購(gòu)買材料之前，要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息暢通，隨時(shí)了解市場(chǎng)上材料的價(jià)格。

4.4 竣工結(jié)算階段的成本控制

工程造價(jià)的合理確定對(duì)于工程造價(jià)管理來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，在工程造價(jià)確定過(guò)程中，嚴(yán)格遵守現(xiàn)行的工程造價(jià)管理的相關(guān)規(guī)定，對(duì)工程中出現(xiàn)的變更情況加以細(xì)致的核實(shí)，做到實(shí)事求是、準(zhǔn)確無(wú)誤。在工程結(jié)算審核時(shí)，要提供全面細(xì)致的結(jié)算資料，合同補(bǔ)充協(xié)議、招標(biāo)文件、施工竣工圖要與實(shí)際工程情況保持高度的一致性與協(xié)調(diào)性，結(jié)算口徑與工程招投標(biāo)口徑也不能出現(xiàn)分歧。并且保證工程量計(jì)算和計(jì)價(jià)取費(fèi)口徑的準(zhǔn)確無(wú)誤。

4.5 加強(qiáng)銷售階段的成本費(fèi)用控制

銷售階段的成本管理也是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的重要組成部分，該階段的成本控制可能直接影響前期所有階段的成果，因此要重點(diǎn)加強(qiáng)該階段的成本控制。一方面，企業(yè)要建立科學(xué)合理的成本管理體系，控制銷售階段的成本費(fèi)用。企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)和市場(chǎng)形勢(shì)，建立一套完善的成本管理體系；另一方面，企業(yè)還要盡可能縮短銷售期，最快可能的回收項(xiàng)目資金。這就要求銷售人員的專業(yè)素質(zhì)能力要足夠高，因此企業(yè)在人才招聘中應(yīng)當(dāng)慎重選擇，在工作過(guò)程中定期加強(qiáng)員工的知識(shí)培訓(xùn)。

5 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)全過(guò)程成本控制的實(shí)施，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利完工，為企業(yè)贏取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，將成本控制貫穿到施工活動(dòng)的方方面面，可以避免出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制勢(shì)在必行，要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工階段等加以嚴(yán)格的控制，進(jìn)而確保房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的穩(wěn)步提升。

參考文獻(xiàn)：

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