摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的重要組成部分， 房地產(chǎn)項(xiàng)目是復(fù)雜性的系統(tǒng)工程， 其分成決策期、 設(shè)計(jì)期與實(shí)施期。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的開(kāi)發(fā)商是管理主體，是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織者， 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展完整項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)是協(xié)調(diào)好時(shí)間、 性能指標(biāo)與經(jīng)費(fèi)之間的關(guān)系， 確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利開(kāi)展。因此， 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中起到非常重要的作用。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；問(wèn)題思考

1 引言

在當(dāng)前的社會(huì)生活中，房屋是人們居住的一個(gè)場(chǎng)所，房屋質(zhì)量對(duì)于人們的生活能夠產(chǎn)生十分深遠(yuǎn)的影響，如果房屋質(zhì)量不能保證，那么人們的生活質(zhì)量必然會(huì)受到影響。針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面還存在一定的不足，需要加以進(jìn)一步的完善，因此本文重點(diǎn)從這兩個(gè)方面進(jìn)行了論述，先提出在質(zhì)量管理工作中的不足之處，進(jìn)而提出有效的解決措施，這樣才能為今后的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)，讓人們生活在一個(gè)更加舒適和諧的環(huán)境中。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的主要內(nèi)容

2.1 總體規(guī)劃

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行之前，相關(guān)的人員要根據(jù)工程的實(shí)際情況作出一份可行的、合理的總體規(guī)劃，在總體規(guī)劃中，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備進(jìn)行合理的規(guī)劃，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

2.2 配合協(xié)調(diào)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)內(nèi)容復(fù)雜繁多且涉及社會(huì)因素較廣的工作，加之房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的自身建設(shè)的工程項(xiàng)目較多、建設(shè)范圍較廣和涉及的部門(mén)較多等特點(diǎn)，所以，工程項(xiàng)目在建設(shè)的過(guò)程中易出現(xiàn)矛盾問(wèn)題，嚴(yán)重的影響著工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度和質(zhì)量。針對(duì)上述現(xiàn)象，工程管理人員就要進(jìn)行嚴(yán)格的管理以及協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作人員，使相關(guān)人員配合協(xié)調(diào)，尤其是要注意配合相關(guān)的開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)單位，化解其中產(chǎn)生的矛盾。

2.3 質(zhì)量監(jiān)督

質(zhì)量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中最為重要的因素，也是現(xiàn)代社會(huì)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，最為有力的砝碼，過(guò)硬的質(zhì)量不僅僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)水平及能力，還能促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。只有保證其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量水平，才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，所以，在房地產(chǎn)的建設(shè)開(kāi)發(fā)中，必須要保證工程的質(zhì)量，加強(qiáng)質(zhì)量管理以及現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理。

2.4 工程驗(yàn)收

對(duì)于房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程的竣工不是單純地建筑物的施工完成，而是根據(jù)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件要求以及相關(guān)的合同的各項(xiàng)內(nèi)容，按照國(guó)家以及地方的建筑工程的竣工的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行驗(yàn)收，只有驗(yàn)收合格后，才能算工程竣工，并且交由客戶使用。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的主要問(wèn)題

3.1 缺乏理論指導(dǎo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí) ， 開(kāi)發(fā)企業(yè)出于市場(chǎng)狂熱以及對(duì)暴利的追逐盲目跟風(fēng)上馬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投機(jī)目的很強(qiáng)。雖然在這樣的情況下仍然有企業(yè)賺到錢(qián)，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸飽和，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，靠傳統(tǒng)“拍腦袋”、“憑經(jīng)驗(yàn)”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方式逐步暴露出它的弊端：直接導(dǎo)致成本高企、樓盤(pán)滯銷(xiāo)、資金回收期延長(zhǎng)，甚至項(xiàng)目爛尾，資金鏈斷裂、企業(yè)破產(chǎn)等情況屢見(jiàn)不鮮。究其原因是缺乏成熟完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理理論知識(shí)指導(dǎo)，忽視專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)方法，阻礙了企業(yè)的健康發(fā)展。

3.2 管理人員水平不高

房地產(chǎn)行業(yè)涉及到土地、規(guī)劃、施工、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、法律、產(chǎn)權(quán)登記、合同管理等諸多領(lǐng)域，專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于其他行業(yè)又有自身的特殊性。可是一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理人員要么是半路出家，要么是跨行業(yè)任職，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)不夠深入，水平不高、欠缺專(zhuān)業(yè)性，無(wú)形中加大了項(xiàng)目執(zhí)行難度，推高了管理成本，增大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 忽視可行性研究

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入巨大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)政策和市場(chǎng)變化敏感，進(jìn)行立項(xiàng)前的可行性研究、充分論證，已是行業(yè)的通行做法。但是投資者的趨利性和市場(chǎng)跟風(fēng)行為，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)往往省略了這一關(guān)鍵而重要步驟?；蛘吡饔诒砻妫鄙賹?shí)證資料，數(shù)據(jù)不全、深度不夠，不具備參考價(jià)值。一方面是部分項(xiàng)目投資者為了拿到政府優(yōu)惠政策，低價(jià)拿地進(jìn)行囤地賺取因土地升值帶來(lái)的價(jià)差，不是真正想搞開(kāi)發(fā)；二是企業(yè)管理水平不高，對(duì)可行性研究不重視；第三是受時(shí)間、成本、費(fèi)用、人力資源等因素的影響，企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)調(diào)查不到位，不經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查，缺少產(chǎn)品定位分析，貸款融資方案，施工和銷(xiāo)售進(jìn)度安排以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估控制等措施，只依靠過(guò)去的數(shù)據(jù)或主觀評(píng)估，就匆匆上馬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。結(jié)果是輕則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗、企業(yè)破產(chǎn)，重則擾亂市場(chǎng)次序，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。

3.4 項(xiàng)目進(jìn)度控制不嚴(yán)格

實(shí)際中一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理不按制定的項(xiàng)目進(jìn)度運(yùn)行，隨意性大；同時(shí)執(zhí)行力不夠，各部門(mén)缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，一旦某部分遇阻，則“牽一發(fā)動(dòng)全身”項(xiàng)目推進(jìn)乏力。俗話說(shuō)“商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)” 、“兵貴神速” ，拖慢進(jìn)度事小，錯(cuò)過(guò)大商機(jī)事大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能是致命的。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理的常見(jiàn)問(wèn)題的解決措施

4.1 不斷優(yōu)化計(jì)劃管理和控制

必須要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，盡可能保證相關(guān)計(jì)劃的系統(tǒng)性，提高其科學(xué)性，房地產(chǎn)項(xiàng)目具備多目標(biāo)性，層次上也相對(duì)比較豐富，項(xiàng)目計(jì)劃在具體內(nèi)容上兼顧復(fù)雜性以及多樣性。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目計(jì)劃管理工作，應(yīng)盡可能保證計(jì)劃內(nèi)容的科學(xué)與完善，保證項(xiàng)目計(jì)劃在進(jìn)度以及質(zhì)量等不同要素上均能符合相關(guān)要求，此外，高度重視房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及施工工作，尤其需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的管控。所有參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目中的部門(mén)以及人員均要積極為計(jì)劃的制定奉獻(xiàn)力量，力求保證計(jì)劃的完善性以及科學(xué)性。最后，必須要強(qiáng)化項(xiàng)目計(jì)劃的協(xié)調(diào)性，站在縱向角度和橫向角度上保證計(jì)劃的協(xié)調(diào)，還要確保不同房地產(chǎn)項(xiàng)目之間保持良好的協(xié)調(diào)關(guān)系。

4.2 加強(qiáng)項(xiàng)目管理人才培養(yǎng)

要想順利開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作， 必須要重視對(duì)項(xiàng)目管理人才的培養(yǎng)， 保證項(xiàng)目經(jīng)理具備良好的團(tuán)隊(duì)組建能力以及領(lǐng)導(dǎo)能力， 能夠及時(shí)解決沖突問(wèn)題以及相關(guān)技術(shù)問(wèn)題， 同時(shí)還要具備優(yōu)秀的行政管理能力以及資源配置技能。房地產(chǎn)企業(yè)除了要積極從國(guó)外引進(jìn)一些優(yōu)秀的復(fù)合人才之外， 還應(yīng)該要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目人才的內(nèi)部培養(yǎng)， 保證其能夠熟悉企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)狀況。企業(yè)決策人員一定要積極轉(zhuǎn)變?nèi)瞬排囵B(yǎng)觀念，選擇具備管理潛質(zhì)的人員給予針對(duì)性和全面性培訓(xùn)， 給其提供參與項(xiàng)目運(yùn)作的機(jī)會(huì)。其次， 項(xiàng)目管理人員應(yīng)主動(dòng)學(xué)習(xí)相關(guān)管理知識(shí)，形成良好的管理理念。最后， 項(xiàng)目管理人員應(yīng)通過(guò)有效的溝通和交流， 全方位了解項(xiàng)目實(shí)施情況， 掌握具體運(yùn)作情況， 提高自己的綜合素質(zhì)以及工作技能， 同時(shí)也推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工作的順利實(shí)施。

4.3 增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量與安全意識(shí)

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理工，還要對(duì)施工人員的道德素質(zhì)進(jìn)行大幅度提升，幫助其樹(shù)立質(zhì)量與安全的意識(shí)，培養(yǎng)施工人員具備高度的責(zé)任感，使其能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行工作，確保工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，對(duì)于工程中出現(xiàn)的問(wèn)題能夠及時(shí)反映并且及時(shí)解決，對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行有效的保障。此外，還要還要提高施工人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和能力，促使施工人員在進(jìn)行操作時(shí)能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進(jìn)行充分良好的應(yīng)用，把提高工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題落到實(shí)處。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要性已經(jīng)不言而喻了，這與人們的生活具有很大的關(guān)聯(lián)性?？茖W(xué)的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益，并且保障了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的有效管理，是社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

石胡兆（1988—）男，漢族，山東泰安人，研究生畢業(yè)，土木工程專(zhuān)業(yè)，主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。