升博

【摘 要】法院判決如果不能自動(dòng)被履行，經(jīng)過(guò)當(dāng)事人申請(qǐng)，一般需要啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行程序。民事強(qiáng)制執(zhí)行程序是實(shí)現(xiàn)法院判決既判力、權(quán)威性的有效方式，也是司法最后防線中的防線。在司法實(shí)踐中，民事強(qiáng)制執(zhí)行工作面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)，一提“執(zhí)行”就會(huì)聯(lián)想到“執(zhí)行難”，被執(zhí)行人難找，被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)難查等等。本文以不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行為視角，針對(duì)部分執(zhí)行疑難問(wèn)題簡(jiǎn)要地作了探討。

【關(guān)鍵詞】強(qiáng)制執(zhí)行；難點(diǎn)；路徑

眾所周知，強(qiáng)制執(zhí)行一直是法院工作中的重點(diǎn)，而針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，則是重中之重。不動(dòng)產(chǎn)因其自身的特殊性，造成了強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中一些特殊的疑難問(wèn)題。本文針對(duì)唯一住房的執(zhí)行和虛假租賃現(xiàn)象執(zhí)行難作了路徑探索。

一、不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行難的特征

（一）被執(zhí)行人抵觸情緒大

基于不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性，與其他財(cái)產(chǎn)相比，不動(dòng)產(chǎn)往往具有非常高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，幾乎可以說(shuō)是被執(zhí)行人所有財(cái)產(chǎn)中價(jià)值最高的。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行行為，顯而易見是極其敏感的。在不動(dòng)產(chǎn)中，以房產(chǎn)最為常見，它的居住屬性保障著人們的基本生存權(quán)利，在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念里，十分看重“家”的概念，房產(chǎn)往往與“家”聯(lián)系在一起，寄托了人們的物質(zhì)和精神依靠，因此，唯一住房被強(qiáng)制執(zhí)行，一般人心理上很難接受。唯一住房被執(zhí)行極易激發(fā)被執(zhí)行人的強(qiáng)烈抵觸情緒，甚至出現(xiàn)以死相逼的極端情況。

（二）強(qiáng)制執(zhí)行司法成本高

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，以房產(chǎn)為例，目前法院的普遍做法是先對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察，然后再移交評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，之后進(jìn)入拍賣程序，最后進(jìn)行清場(chǎng)交接。在整個(gè)流程中，會(huì)出現(xiàn)尋找房主困難，房?jī)?nèi)居住人員拒不配合，房?jī)?nèi)物品保管無(wú)保障，拍賣無(wú)人競(jìng)買等等問(wèn)題。評(píng)估拍賣一套房產(chǎn)，周期長(zhǎng)，效率低，從著手到結(jié)束最快也需要半年的時(shí)間，中間還可能涉及不同的單位和部門之間的協(xié)調(diào)。處分房產(chǎn)的過(guò)程中，一方面執(zhí)行法官要投入大量的時(shí)間和精力，一方面卻還容易引發(fā)沖突、激化矛盾，帶來(lái)投訴、上訪，甚至?xí)斐蓪?duì)執(zhí)行法官的人身傷害。這些，無(wú)疑都給不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行工作造成了更大的矛盾，帶來(lái)了更大的困難。

二、不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行難路徑優(yōu)化

（一）針對(duì)被執(zhí)行人“唯一住房”的執(zhí)行

當(dāng)被執(zhí)行人沒有其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，而其名下僅有一套住房時(shí)，究竟能否執(zhí)行該住房？此處涉及到權(quán)利的有優(yōu)先保護(hù)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上是申請(qǐng)人的債權(quán)與被申請(qǐng)人的居住權(quán)之間的矛盾，需要平衡。立法上對(duì)被執(zhí)行人唯一住房的執(zhí)行問(wèn)題并不持否定態(tài)度，相反，對(duì)如何執(zhí)行唯一住房的規(guī)定正逐步清晰具體起來(lái)，只要平衡好被申請(qǐng)人居住權(quán)與申請(qǐng)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)，矛盾就容易解決。筆者認(rèn)為，可以從以下三個(gè)方面對(duì)唯一住房的強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行優(yōu)化。

量化“維持生活必需住房”的標(biāo)準(zhǔn)。為了統(tǒng)一法院在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)“維持生活必需住房”的判斷，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化很有必要。這里的量化可以是幾個(gè)數(shù)字、幾條公式，也可以是一套詳細(xì)的評(píng)測(cè)指標(biāo)，如果這套評(píng)測(cè)指標(biāo)過(guò)于專業(yè)和復(fù)雜，甚至可以交由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)此進(jìn)行評(píng)估，法院根據(jù)結(jié)果進(jìn)行執(zhí)行，一方面提升司法效率，還可以有效節(jié)約司法資源。

健全執(zhí)行“唯一住房”的實(shí)施細(xì)則?！拔ㄒ蛔》俊比绾尉唧w實(shí)施執(zhí)行，亟待一套規(guī)范的流程，目前出臺(tái)的“由申請(qǐng)執(zhí)行人提供住房”模式和“預(yù)先扣除租金”模式是立法上作出的一次嘗試，但在實(shí)際操作中兩種模式都有著各自的局限性。在債權(quán)和居住權(quán)的博弈中，顯然還有很大的立法空間值得探索。另一方面，實(shí)施細(xì)則也能很好地限制執(zhí)行法官的自由裁量權(quán)，從而利于社會(huì)公眾對(duì)“唯一住房”執(zhí)行活動(dòng)的監(jiān)督。

將政府保障性住房引入“唯一住房”執(zhí)行機(jī)制。唯一住房矛盾的解決首先要解決被申請(qǐng)人的居住權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)中有為被申請(qǐng)人租賃房屋、提供廉租房、提供公租房等各種方式。筆者認(rèn)為，引入政府保障性住房，對(duì)于解決被申請(qǐng)人的居住權(quán)問(wèn)題有很好的作用。政府要將該類人員納入保障性住房的考慮對(duì)象，將此類被執(zhí)行人列為可享受保障性住房的對(duì)象，由法院幫助其申請(qǐng)政府的保障性住房，或許是社會(huì)效果最好的一種解決方案。

（二）針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行中的“虛假租賃”

當(dāng)前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行中，尤其在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估拍賣時(shí)，“虛假租賃”現(xiàn)象時(shí)常出現(xiàn)，且有愈發(fā)泛濫之勢(shì)，這擾亂了不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的正常秩序，也影響了強(qiáng)制執(zhí)行的公平公正。虛假租賃指的是，被執(zhí)行人為了逃避不動(dòng)產(chǎn)被執(zhí)行，與其他人惡意串通，簽訂虛假的租賃合同，將房屋租賃給第三人，從而躲避或者規(guī)避執(zhí)行。當(dāng)該房屋被列入法院強(qiáng)制執(zhí)行名單時(shí)，虛假租賃人以租賃合同對(duì)抗法院執(zhí)行，從而為被執(zhí)行人逃避債務(wù)提供幫助。這種租賃合同一般租賃期限都比較長(zhǎng)，實(shí)踐中以10年至20年較為多見，并且租金多已提前支付完畢或者已用于抵債。筆者認(rèn)為，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)虛假租賃，應(yīng)該從以下兩個(gè)方面進(jìn)行路徑優(yōu)化，從而有效解決現(xiàn)實(shí)中大量存在的不動(dòng)產(chǎn)虛假租賃對(duì)抗法院執(zhí)行的難題。從而為維護(hù)司法權(quán)威，也充分保障申請(qǐng)人利益。

1、明確登記為租賃合同的對(duì)抗要件

在租賃合同中，引入登記制度，類似于房屋買賣合同中，只有登記才能對(duì)抗第三人，在房屋租賃中，不經(jīng)登記不對(duì)抗第三人，更不能對(duì)抗法院的執(zhí)行。承租人僅憑租賃合同不得對(duì)抗任意第三人。這樣的立法不僅符合合同法意思自治的原則，同時(shí)也符合物權(quán)法物權(quán)公示的原則，因?yàn)樽赓U權(quán)雖然是債權(quán)，但在一定程度上已經(jīng)物權(quán)化了。另外，登記公示在我國(guó)已經(jīng)運(yùn)用的非常普遍和成熟，例如不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)上進(jìn)行租賃登記公示，也具備了可操作性。

2、逐步完善舉證責(zé)任分配制度

除了法律另有規(guī)定的以外，“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”是我國(guó)民事訴訟中舉證責(zé)任分配的一般原則。一般原則并沒有問(wèn)題，問(wèn)題在于法律另行規(guī)定的情形跟司法實(shí)踐相比起來(lái)，實(shí)在太少了。很多案件中，沒有法律明文規(guī)定的特殊舉證責(zé)任分配，但運(yùn)用一般原則的話又顯得不甚合理，“虛假租賃”引起的訴訟就是一例，無(wú)論從立法角度還是現(xiàn)實(shí)角度，該案的舉證責(zé)任都應(yīng)分配給案外人較為合理，也利于體現(xiàn)出法律的公平正義。逐步完善舉證責(zé)任分配制度，逐步覆蓋司法實(shí)踐的各個(gè)盲區(qū)，能夠有效遏制類似“虛假租賃”的現(xiàn)象，讓不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行機(jī)制更加規(guī)范有序。

【參考文獻(xiàn)】

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