王雪茹

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有不同于其他行業(yè)的特點(diǎn)，其是房產(chǎn)的地產(chǎn)的結(jié)合體，因此投資規(guī)模巨大、開發(fā)周期較長、空間上的不可移動(dòng)性、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)有緊密聯(lián)系等都是其擁有的行業(yè)特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資會受到來自經(jīng)濟(jì)、政治、工程建設(shè)、社會發(fā)展等方面影響，所以房地產(chǎn)投資基金的投資不僅是一個(gè)綜合性極高的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，還是一個(gè)具有高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資基金；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號：F299.233 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）012-0307-02

目前，隨著房地產(chǎn)投資基金業(yè)績的提高，人們對房地產(chǎn)投資基金營運(yùn)資金安全性的關(guān)注度越來越高，風(fēng)險(xiǎn)管理一直都是金融財(cái)務(wù)工作的核心內(nèi)容，那么要想保證房地產(chǎn)基金經(jīng)營的穩(wěn)定性和連貫性，就要對現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，有針對的采取風(fēng)險(xiǎn)管理措施，提高風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。

一、房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)分析

第一，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金在規(guī)范運(yùn)作的過程中，受到一些難以準(zhǔn)確預(yù)測或者防范不及時(shí)的因素影響，導(dǎo)致收益下降的風(fēng)險(xiǎn)被稱為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，每一項(xiàng)投資行為都有風(fēng)險(xiǎn)，并且在人力的范圍內(nèi)無法對所有可能性的結(jié)果都預(yù)測到，因此無法做到規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的絕對性。房地產(chǎn)投資基金的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要集中在項(xiàng)目的選擇、實(shí)施和回收資金的過程中。

第二，控制風(fēng)險(xiǎn)。難以有效控制投資項(xiàng)目實(shí)施過程造成預(yù)期收益損失就是房地產(chǎn)投資基金的控制風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資基金用于未上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比例較大，要想最大化的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分散投資是最佳的選擇，加之通常情況下房地產(chǎn)投資不會對所投資項(xiàng)目做到絕對控股或者直接經(jīng)營。另一方面，大部分被投資的房地產(chǎn)企業(yè)沒有在信息披露制度的實(shí)施范圍內(nèi)，因此無法快速獲取其經(jīng)營信息，基金公司的利益容易被投資企業(yè)通過暗自操作利潤受到侵占。

第三，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金投資后是否能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全額收回，或者獲得相應(yīng)的投資收益，如果資金被拖欠，就房地產(chǎn)投資基金企業(yè)的資金現(xiàn)狀而言，是否會出現(xiàn)較高的資金拖欠風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)配比不合理，大大提高了資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

第四，道德風(fēng)險(xiǎn)。被投資企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展信息是影響投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素，對這些信息的掌握度，目標(biāo)企業(yè)管理者比房地產(chǎn)投資基金機(jī)構(gòu)要高得多，相比之下處于信息優(yōu)勢地位，進(jìn)而容易出現(xiàn)企業(yè)管理者在利益關(guān)鍵點(diǎn)對房地產(chǎn)投資基金出現(xiàn)隱瞞行為，尤其是在利益協(xié)商問題過程中出現(xiàn)矛盾時(shí)，目標(biāo)企業(yè)管理者利用信息優(yōu)勢擅自改變了簽訂投資協(xié)議時(shí)的行為模式，在損害房地產(chǎn)投資基金利益的基礎(chǔ)上獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，這就是所謂的道德風(fēng)險(xiǎn)。

（二）外部風(fēng)險(xiǎn)分析

第一，產(chǎn)品市場風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場開發(fā)中，將酒店改為公寓、寫字樓改為住宅或者大戶型改為小戶型的重大決策因?yàn)槭д`而造成巨大損失的情況有很多，因此提高對項(xiàng)目產(chǎn)品地位的把握度對降低產(chǎn)品市場風(fēng)險(xiǎn)很重要，市場定位的準(zhǔn)確性與后期產(chǎn)品的銷售和企業(yè)的正常運(yùn)營都有著密不可分的聯(lián)系。

第二，市場流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資基金以及所投資資產(chǎn)本身具有流動(dòng)性，在合理范圍內(nèi)的資金風(fēng)險(xiǎn)就是市場流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，產(chǎn)業(yè)投資基金的存續(xù)期在10～15年，加之房地產(chǎn)資產(chǎn)這種投資對象的特殊性，需要一個(gè)投資回收期，因此產(chǎn)業(yè)投資基金本就具有流動(dòng)性低的特征。

第三，購買力風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金的投資收益因?yàn)槭袌鰞r(jià)格總體水平的變動(dòng)而出現(xiàn)不穩(wěn)定的現(xiàn)象就是所謂的購買力風(fēng)險(xiǎn)。市場價(jià)格總水平變動(dòng)直接影響著貨幣的購買力，進(jìn)而影響資產(chǎn)市場的價(jià)格。在一系列綜合因素的影響下，房地產(chǎn)投資基金機(jī)構(gòu)的投資收益承受著因通貨膨脹和通貨緊縮帶來的購買力風(fēng)險(xiǎn)。

第四，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要分為兩個(gè)方面，政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，前者指的是房地產(chǎn)投資基金投資收益受到地方政府或者中央政府出臺的相關(guān)政策變化，目前針對房地產(chǎn)投資基金管理的法律法規(guī)還不是很完善，政策環(huán)境不夠明朗化，難以提高政策預(yù)期的準(zhǔn)確性；后者指的是不完善的法律法規(guī)以及相關(guān)執(zhí)法部門出現(xiàn)執(zhí)法不力的情況影響到房地產(chǎn)投資基金的投資收益。

二、房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制

1.管理風(fēng)險(xiǎn)的控制

第一，合理分權(quán)。基金投資人、基金管理人、基金托管人和企業(yè)家四方當(dāng)事人共同組成了房地產(chǎn)投資基金。眾多投資專家組成管理人，主要負(fù)責(zé)基金的運(yùn)用；主管機(jī)關(guān)認(rèn)同的銀行擔(dān)任托管的責(zé)任，主要對資產(chǎn)進(jìn)行保管，并嚴(yán)格執(zhí)行管理人的投資指令，同時(shí)對管理人是否遵守基金公司的章程以及相關(guān)信托契約起到監(jiān)督作用；企業(yè)家的主要職責(zé)就是圍繞企業(yè)的健康發(fā)展好好營運(yùn)資金。四個(gè)方面的當(dāng)事人在分工協(xié)作、責(zé)任明確的基礎(chǔ)上，各司其職，形成一個(gè)權(quán)力制衡、利益共享的良性機(jī)制。

第二，增強(qiáng)對企業(yè)監(jiān)管力度。通常情況下房地產(chǎn)投資基金在目標(biāo)企業(yè)中所持的都是優(yōu)先股，不僅具有很普通股一樣的表決權(quán)，而且還具有超出股份額的控制權(quán)。在處理突發(fā)性危機(jī)過程中，由于房地產(chǎn)投資基金持有的優(yōu)先股具有股權(quán)和債券的特征，相比其他方式更能靈活的滿足保護(hù)協(xié)議上的財(cái)務(wù)條款。房地產(chǎn)投資基金在減輕代理風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還能享受股權(quán)收益的增幅潛力，因此加強(qiáng)對目標(biāo)企業(yè)的監(jiān)管力度是非常有必要的。一方面要加強(qiáng)對目標(biāo)企業(yè)日常運(yùn)行控制和監(jiān)督，還要盡可能的參與到目標(biāo)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)營戰(zhàn)略制定和形象設(shè)計(jì)等高層決策環(huán)節(jié)中。

第三，合理選擇投資方式，提高對金融工具結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的重視。一般情況下將股權(quán)投資作為主要投資方式，將普通股和優(yōu)先股進(jìn)行適當(dāng)組合，進(jìn)而將其發(fā)展為優(yōu)先股從而增強(qiáng)參與監(jiān)督和獲取收益的靈活性。房地產(chǎn)投資企業(yè)可在特定情況下可贖回目標(biāo)企業(yè)所持有的普通股份以及優(yōu)先股，提高對目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的約束力。

2.道德風(fēng)險(xiǎn)的控制

第一，建立并完善有效的激勵(lì)機(jī)制。以貨幣為指標(biāo)可將激勵(lì)機(jī)制分為貨幣激勵(lì)和非貨幣激勵(lì)兩種，前者就是給予目標(biāo)企業(yè)的管理者一定的報(bào)酬表示激勵(lì)，調(diào)動(dòng)管理者的積極性，對其工作行為起到一定的激勵(lì)作用，通過制定并實(shí)施報(bào)酬方案是最合適最有效的方法了，并且這個(gè)方法具有一定的長效性，能促使管理者對公司做長期的投入，降低短期行為的概率。在道德風(fēng)險(xiǎn)的影響下，管理者的個(gè)人能力和工作盡心程度是需要衡量的，對此必須找到一些客觀且能觀測的指標(biāo)用來衡量管理者的個(gè)人能力和努力程度。較好的方法就是將企業(yè)整體利潤、股票價(jià)值以及銷售額等，作為組成衡量管理者綜合能力的指標(biāo)之一，最后根據(jù)這些指標(biāo)的變化起伏給予管理者相應(yīng)的報(bào)酬，讓管理者的報(bào)酬與其所作的貢獻(xiàn)對等；后者是圍繞馬斯洛需求層次展開的，人的需求被分為生理、安全、愛、尊重和自我實(shí)現(xiàn)五個(gè)層次，這五個(gè)層次的位置關(guān)系是由低到高，是層層遞進(jìn)的，只有在滿足上一個(gè)層次需求的基礎(chǔ)上才會對下一個(gè)層次的內(nèi)容有一定的需求。所以非貨幣需求能讓激勵(lì)方式不再單一化，可在物質(zhì)激勵(lì)的同時(shí)加以精神激勵(lì)的方式。

第二，健全約束機(jī)制。精心設(shè)計(jì)激勵(lì)機(jī)制后，在其實(shí)施過程中為了在激發(fā)企業(yè)管理者創(chuàng)造力的同時(shí)避免由于行為過激出現(xiàn)一些不良影響，還要在簽訂投資協(xié)議的過程中設(shè)計(jì)并健全約束措施，以有效制衡代理人為核心理念設(shè)計(jì)約束機(jī)制，進(jìn)而更好的維護(hù)委托人的利益。名為約束，其實(shí)也是激勵(lì)的另一種方式，讓代理人在企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的監(jiān)督力和外在市場競爭壓力下，形成自我約束，盡可能的降低道德風(fēng)險(xiǎn)的可能性，提高委托人的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）外部風(fēng)險(xiǎn)控制

1.市場風(fēng)險(xiǎn)的控制

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資基金的市場風(fēng)險(xiǎn)控制，就要合理的對投資策略進(jìn)行組合，發(fā)揮投資策略的聯(lián)合力量。組合投資策略簡單來講就是房地產(chǎn)投資基金將多個(gè)項(xiàng)目或者企業(yè)作為資金投資對象，通過分散市場風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上達(dá)到降低市場風(fēng)險(xiǎn)的目的；聯(lián)合投資策略主要針對需要大量資金投入的項(xiàng)目，可從源頭上分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資基金與其他相關(guān)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，完成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的投資。

2.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的控制

環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的主要來源就是相關(guān)政策不穩(wěn)定和不完善，因此要從政策風(fēng)險(xiǎn)入手來控制環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)?？蓮囊韵氯齻€(gè)方面開展具體工作，第一，加大宣傳教育工作，盡量的創(chuàng)設(shè)一個(gè)有利于房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的健康外部環(huán)境，從思想上提高人們對房地產(chǎn)投資認(rèn)識的統(tǒng)一性，從房地產(chǎn)投資基金的性質(zhì)、作用以及客觀的運(yùn)營規(guī)律方面讓人們有一個(gè)清晰的認(rèn)識。第二，為了提高投資決策的科學(xué)性和戰(zhàn)略性，必須建立并健全房地產(chǎn)投資基金公司的規(guī)章制度，尤其是資金管理和項(xiàng)目審查兩個(gè)方面，杜絕出現(xiàn)考慮不周全的隨意決策。第三，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，避免出現(xiàn)法律糾紛事件。房地產(chǎn)投資運(yùn)作涉及范圍很廣，為了維持正常的運(yùn)行秩序，一切活動(dòng)都要在法律法規(guī)的允許的范圍內(nèi)開展，如遇特殊情況無法可依時(shí)，要主動(dòng)的提前與有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，避免后期引發(fā)出更大的矛盾和糾紛。

三、結(jié)語

總而言之，近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資基金作為房地產(chǎn)業(yè)主要的融資工具，其以獨(dú)有的優(yōu)勢受到各大房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)管部門和廣大投資者的關(guān)注。對其進(jìn)行有效的利用，能在很大程度上解決現(xiàn)存于房地產(chǎn)發(fā)展中的諸多問題，但在具體實(shí)施過程中存在一系列的不確定、不穩(wěn)定因素，讓房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險(xiǎn)管理成為了一大難題。在積極主動(dòng)識別風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)采取措施控制風(fēng)險(xiǎn)損失，是推動(dòng)我國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的必經(jīng)之路。