裴小星

2018年7月的北京進入了“暴雨模式”。暴雨降臨時來勢洶洶，退去時悄然無聲，然而暴雨的沖刷卻讓一些平時不太為人關注但關系到公眾財產(chǎn)安全的法律問題顯現(xiàn)出來。那么，面對暴雨襲擊后的種種糾紛，人們應當如何應對呢？就此，筆者將針對暴雨后易發(fā)的幾類財產(chǎn)糾紛進行分析。

第一招

商品房漏雨 開發(fā)商難辭其咎

隨著雨季的到來，北京的一些新舊社區(qū)不同程度地出現(xiàn)了房屋漏雨的情況。通常情況下，開發(fā)商和房主會在《商品房預售合同》《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等書面文件中對房屋的防水質(zhì)保期和質(zhì)保期內(nèi)開發(fā)商的修繕責任進行明確約定，那么這種約定是否有據(jù)可循呢？質(zhì)保期限又是否可成為開發(fā)商的免責事由呢？

建設部于2000年發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，在正常使用條件下的最低保修期限為5年。第14條規(guī)定：“在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償?！钡?5條規(guī)定：“因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任?！?/p>

如果房屋屋頂漏水、墻面滲水等損害的發(fā)生是因房屋質(zhì)量問題所致，且損害結果發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商應當負責修繕；如果開發(fā)商拒絕修繕或在合理期限內(nèi)拖延修繕的，房主可以自行或委托他人修復，由此產(chǎn)生的合理費用由開發(fā)商負擔。如果經(jīng)過開發(fā)商維修后漏雨問題仍未得到解決，那么即使超過了合同約定的質(zhì)保期，開發(fā)商也不能以超過質(zhì)保期為由免責。對于確因開發(fā)商未能履行合同義務導致房屋存在質(zhì)量問題的，房主仍可繼續(xù)主張權利。

第二招

租賃房屋被淹 房東應當修繕

《中華人民共和國合同法》第218條規(guī)定：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任?！钡?19條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！钡?21條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔?！?/p>

依據(jù)上述法律的規(guī)定，確認哪一主體來承擔房屋損失的關鍵在于租賃房屋損毀的原因。而暴雨是自然天氣的一種，暴雨侵襲給租賃房屋造成的損毀系自然災害所致，而非由于租戶的不當使用造成，故可歸于租賃房屋自然損耗的范疇，應當由房東來承擔維修義務。需要特別指出的是，對租賃房屋進行維修是房東的法定義務，但是房東和租客之間形成的是租賃合同關系，屬于私法領域的民事法律關系，如果雙方在租賃合同中明確約定房屋的損耗一律由租客自行維修的話，那么根據(jù)當事人意思自治原則，對于因暴雨造成的租賃房屋損毀也應當由租戶自行維修。

第三招

車輛受損理賠需單獨購買“涉水險”

車輛保險主要分為兩大類：一類是交通事故強制保險，此類為國家強制保險，針對的是發(fā)生交通事故的相對方的損失，與暴雨導致的車輛損失無關；另一類是商業(yè)險，包括車輛損失險、第三者責任險等基本險種和車輛盜搶險、玻璃單獨破損險等附加險種。就車輛被水浸泡后的保險理賠問題，這里涉及兩個商業(yè)險種，一個是車輛損失險，另一個是發(fā)動機涉水損失險，也就是我們通常所稱的“涉水險”。2012年保險行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《機動車商業(yè)保險示范條款》中車輛損失保險承保的責任包括了因暴雨、洪水、冰雹等自然災害造成的被保險車輛的直接損失，但發(fā)動機進水后導致的發(fā)動機損壞通常被保險公司列為責任免除的情形之一。涉水險是車輛損失險的附加險，亦即是車主必須是在投保了車輛損失險的基礎上，才能投保涉水險。而涉水險所填補的空缺恰好是車輛損失險中“發(fā)動機進水后導致的發(fā)動機損壞”的免責情形。

實踐中，在發(fā)生暴雨時常常出現(xiàn)包括發(fā)動機在內(nèi)的車輛損失，如果車主僅投保了車輛損失險，卻沒有投保作為附加險的涉水險，就有可能導致保險公司拒絕理賠。此外，如果駕駛員在駕車時操作不當，在車輛涉水熄火后再次啟動車輛，那么該部分損失保險公司也是不予理賠的。

同時，各保險公司提供的制式保險合同條款不盡相同，因此建議車主在簽訂保險合同的時候仔細閱讀合同條款，對車輛損失險和涉水險的具體理賠條件和理賠范圍進行充分了解，在車輛遭遇雨水浸泡受損后盡快聯(lián)系保險公司進行維修，以便及時止損、盡早獲賠。

第四招

地庫進水 物業(yè)未盡防范義務須擔責

暴雨傾城，有可能會發(fā)生雨水倒灌進地下車庫，造成業(yè)主私人車輛和車庫設施設備損毀的情況。此種情況下，物業(yè)公司并非侵權人，不存在主觀故意，但這是否意味著物業(yè)公司就不需要承擔責任了呢？答案顯然是否定的。

《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”由此可見，判斷物業(yè)公司是否應當承擔責任的焦點在于，其是否按照合同的約定全面履行了物業(yè)管理職責。

不同物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同條款可能大同小異，但是通常都會約定一些與防災搶險相關的原則性條款。而具體到暴雨災害中，物業(yè)公司的管理職責主要體現(xiàn)在兩個方面，一是預防，二是補救。暴雨是季節(jié)性發(fā)生的事件，在非雨季的時期，物業(yè)公司應當對小區(qū)的排水設施進行周期性的檢查和維修，確保排水口排水暢通。而在雨季來臨時，物業(yè)公司應當盡到更高的注意義務，比如準備沙袋、抽水機等防洪設施設備，隨時關注暴雨氣象預報，根據(jù)氣象部門的警報向業(yè)主發(fā)出通知，暴雨險情發(fā)生后采取阻止車輛進入地庫、關閉地庫門的合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，等等。如果物業(yè)公司在預防和補救兩方面都盡職盡責，不存在過錯，那么無需承擔相應的責任，反之則需要對損失承擔賠償責任。

第五招

樹倒砸壞車輛 樹木管理者有責任

《中華人民共和國侵權責任法》第90條規(guī)定：“因林木折斷造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任?！?/p>

在狂風伴隨暴雨來襲的情況下，經(jīng)常發(fā)生樹木折斷砸壞車輛的情況，車主通常會起訴樹木的所有人或管理人要求賠償損失，而樹木的所有人或管理人往往會以“不可抗力”為由主張免責。那么暴雨是否能構成法律規(guī)定的“不可抗力”呢？《中華人民共和國侵權責任法》第29條規(guī)定：“因不可抗力造成他人損害的，不承擔責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”其中“不可抗力”是指無法預見、不可避免并且無法克服的客觀情況。而暴雨的發(fā)生多在雨季，目前氣象部門是可以比較準確預報暴雨發(fā)生的時間、地區(qū)和雨量等信息的，因此除了極少數(shù)以我國當前防災減災能力和災害預報能力也無法預測、不能避免、不能克服的幾十年難得一遇的特大暴雨外，單純的降雨量大并非無法預見的客觀情況。況且狂風暴雨有時可能只是樹木折斷的誘因之一，而非唯一原因，樹木本身的年老腐化、內(nèi)部的蟲蛀等因素才是樹木折斷的主要原因，而樹木自身的健康狀況經(jīng)過所有人或管理者的日常檢查是完全可以甄別的。因此，樹木的所有人或管理人只有在暴雨構成“不可抗力”且是造成樹木折斷損壞車輛的唯一原因的情況下，才能免除賠償責任。

結語：現(xiàn)實中，暴雨等自然災害的發(fā)生或許無法避免，但是人們對于暴雨可能對財產(chǎn)安全帶來的危害卻是可以在力所能及的范圍內(nèi)進行有效預防和事后補救的。在此也提醒在暴雨中的被害者們，“天災”的背后往往隱藏著“人禍”，遭受損失時需注意保留證據(jù)，及時拿起法律的武器，正確維護自身權益。