徐小飛

日前，北京市第三中級(jí)人民法院召開涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件的新聞通報(bào)會(huì)，針對(duì)這一類案件所反映的特點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)，對(duì)司法實(shí)踐中的法律適用問題進(jìn)行說明，并對(duì)相關(guān)利益方給出了法官建議。

近年來，隨著房?jī)r(jià)上漲、戶籍管理政策變化以及教育資源不均衡導(dǎo)致的學(xué)區(qū)間房?jī)r(jià)差異，賣房不遷戶口的現(xiàn)象屢見不鮮。房子賣了，戶口卻沒遷走，有時(shí)候房子里還有賣房者其他親戚朋友的戶口。司法實(shí)踐中，因賣房不遷戶口而產(chǎn)生的糾紛有逐年上升的態(tài)勢(shì)，并不斷以案件的形式向法院聚集，給法院的審理工作提出新的挑戰(zhàn)。

根據(jù)現(xiàn)有戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口不影響新的所有權(quán)人戶口遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。但從買房人角度而言，其購(gòu)買房屋是想取得該房屋獨(dú)自享有的、完整的權(quán)利，并擁有排他的房屋支配權(quán)和使用權(quán)，不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的目的，還希望購(gòu)買到的房屋足夠“干凈”——不存在他人的戶口登記。

事實(shí)上，賣房不遷戶口，可能會(huì)導(dǎo)致各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，讓買房人“很受傷”。比如學(xué)區(qū)房，如果賣房者的子女占用了學(xué)籍，就可能導(dǎo)致買房人的子女不能入學(xué)；有的地方拆遷政策不同，戶口留在原房屋的賣房者可能也會(huì)分得相應(yīng)拆遷利益，買房人所得的拆遷利益就會(huì)相應(yīng)減損；如果賣房不遷戶口，還可能導(dǎo)致買房人在將該房屋進(jìn)行再次交易時(shí)存在困難，畢竟在同等條件下沒有潛在的買家愿意購(gòu)買留有他人戶口的房子。

戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的范疇，不屬于人民法院管轄范圍，從司法實(shí)踐來看，法院也不會(huì)直接判決遷移戶口，法院判令賣房者承擔(dān)違約金的比例較高。對(duì)于賣房不遷戶口引發(fā)的糾紛，人民法院及時(shí)召開新聞發(fā)布會(huì)，提醒買房者全面核查交易房屋戶籍登記情況、明確戶口遷出期限及違約責(zé)任、注意固定因?qū)Ψ竭`約造成損失的證據(jù)等，釋放出濃濃的司法善意和溫情，獲得了廣大市民的贊揚(yáng)和肯定。但從社會(huì)治理的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，有關(guān)部門對(duì)賣房不遷戶口引發(fā)的問題要引起重視，依據(jù)實(shí)際情況制定并完善相關(guān)的法規(guī)政策，讓相關(guān)制度及時(shí)跟進(jìn)，以便執(zhí)法者有法可依、有章可循。

如何利用更完善的制度、更主動(dòng)的作為、更積極的介入，有效保護(hù)買房者的合法權(quán)益，以最大的努力防止此類糾紛的發(fā)生，也是需要深入思考和研究的課題。

一是要建立嚴(yán)格規(guī)范的戶口審批管理制度。有關(guān)部門要研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，分類完善落戶標(biāo)準(zhǔn)和政策，避免在房屋買賣過程中出現(xiàn)因政策原因?qū)е碌臒o(wú)法處理的持續(xù)違約情況。二是要建立社會(huì)公共戶籍制度。今年5月1日正式實(shí)施的《上海市常住戶口管理規(guī)定》規(guī)定，房產(chǎn)交易后，現(xiàn)權(quán)利人或者承租人申請(qǐng)將房屋內(nèi)原有戶口遷出，房屋所在地公安派出所對(duì)拒不遷出或者無(wú)法通知的可直接將其戶口遷至社區(qū)公共戶。上海的有關(guān)做法具有積極肯定意義，值得各地借鑒和參考。三是要提高違法、違約成本，形成強(qiáng)大震懾力。如對(duì)學(xué)區(qū)房可適用申請(qǐng)行為保全，禁止賣房者使用涉案房屋對(duì)應(yīng)戶口的學(xué)籍，對(duì)惡意違約不遷戶口的賣房者，適用懲罰性損害賠償制度，等等。