張新

【摘 要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及百姓對(duì)住房改善要求的逐步提高，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商品房質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)及內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理理念方面得到了一定程度的提升，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)為了提高會(huì)計(jì)核算水平及降低內(nèi)部貪污舞弊行為發(fā)生的概率，紛紛選擇建立內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系，以確保會(huì)計(jì)信息質(zhì)量及資產(chǎn)安全、完整，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。但個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少內(nèi)控管理意識(shí)等因素影響，促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控工作存在一些待改進(jìn)的地方。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控工作中存在的問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控體系的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；內(nèi)部控制體系；不足；建議

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，近年來(lái)我國(guó)在萬(wàn)科、中海等大型房產(chǎn)企業(yè)外，涌現(xiàn)出大量本地房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得利益，除在商品房售價(jià)及質(zhì)量方面下功夫外，選擇通過建立內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度以實(shí)現(xiàn)控制企業(yè)成本支出、規(guī)范預(yù)算與資產(chǎn)管理目的，最終促使企業(yè)商品房成本下降及企業(yè)整體形象的提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制中存在的不足

1.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量有待提高

首先，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少內(nèi)部授權(quán)審批、復(fù)核及內(nèi)審相關(guān)控制制度，造成會(huì)計(jì)核算工作混亂、會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)正確性降低。例如，房地產(chǎn)企業(yè)出于財(cái)務(wù)人員數(shù)量限制等因素考慮，未在記賬人員外設(shè)置復(fù)核人員崗位，增大了會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯(cuò)誤的機(jī)率。其次，個(gè)別房地產(chǎn)老板為了避稅，指使財(cái)務(wù)人員通過購(gòu)買發(fā)票加大成本費(fèi)用，多抵扣當(dāng)期企業(yè)所得稅，或未將已經(jīng)達(dá)到確認(rèn)收入標(biāo)準(zhǔn)的商品房銷售行為通過往來(lái)款核算，無(wú)法真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)情況，使會(huì)計(jì)信息質(zhì)量降低。

2.內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度執(zhí)行不到位

隨著房地產(chǎn)企業(yè)逐步壯大及經(jīng)營(yíng)的多元化，加之，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部未能建立起科學(xué)、可操作性強(qiáng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，使企業(yè)頻繁出現(xiàn)挪用公款、工程采購(gòu)吃回扣等財(cái)經(jīng)違紀(jì)問題。例如，目前，個(gè)別中小型房地產(chǎn)企業(yè)未能對(duì)會(huì)計(jì)核算及內(nèi)控制度建立與執(zhí)行給予足夠重視，加之財(cái)務(wù)人員素質(zhì)等因素影響，造成在日常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)核算中出現(xiàn)混亂、會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)失實(shí)等問題。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)出納人員掌握企業(yè)法人章、單位公章及銀行印鑒，出納可以隨時(shí)利用掌管的印鑒將企業(yè)資金轉(zhuǎn)出，嚴(yán)重威脅著房地產(chǎn)企業(yè)資金安全。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)未能強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)工作也是造成企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)以上漏洞的重要原因。

3.施工材料預(yù)算指標(biāo)不規(guī)范

由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程材料倉(cāng)儲(chǔ)存在散裝、施工現(xiàn)場(chǎng)保管等特殊性，加之，未對(duì)材料進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算定額管理，造成房地產(chǎn)企業(yè)施工材料管理混亂、賬實(shí)不符及出現(xiàn)毀損，給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。例如， 個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)?fù)赇摬暮?，倉(cāng)管保管人員未對(duì)該批鋼材進(jìn)行驗(yàn)收及填寫入庫(kù)單，財(cái)務(wù)人員未能及時(shí)根據(jù)入庫(kù)單編制會(huì)計(jì)憑證，使該批鋼材處于賬外資產(chǎn)的狀態(tài)，極易給房地產(chǎn)企業(yè)造成資產(chǎn)損失。再如，房地產(chǎn)企業(yè)未能根據(jù)鋼材市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)及時(shí)調(diào)整預(yù)算定額指標(biāo)，造成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行分析時(shí)出現(xiàn)差異，無(wú)法發(fā)揮預(yù)算對(duì)于規(guī)范、控制成本費(fèi)用支出的功能。

二、健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及內(nèi)部控制體系建設(shè)的建議

內(nèi)部控制的加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其重要性不言而喻，通過合理措施的采取，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且也有利于企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，那么，如何采取有效的措施來(lái)加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制呢？這一章節(jié)就針對(duì)于此，提出以下幾個(gè)方面的對(duì)策來(lái)進(jìn)行探討和研究，希望可以為實(shí)際企業(yè)活動(dòng)提供一些參考意見，從而促進(jìn)整體的進(jìn)步與發(fā)展。

1.實(shí)現(xiàn)管理數(shù)據(jù)的信息共享

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制、倉(cāng)儲(chǔ)等資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范等工作中均需要真實(shí)、可靠、及時(shí)的數(shù)據(jù)支撐。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)數(shù)據(jù)信息規(guī)模選擇、建立數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可在企業(yè)內(nèi)部及下屬各子公司、分公司之間安裝ERP系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在倉(cāng)儲(chǔ)、資產(chǎn)、預(yù)算、財(cái)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)防控等方面的信息化，并通過軟件將內(nèi)部控制制度中的崗位風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，通過系統(tǒng)將不相容崗位進(jìn)行分離、建立審核與審批等崗位，以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的信息化，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率。

2.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度

一是會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算差錯(cuò)及提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量與內(nèi)控執(zhí)行力度，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》《企業(yè)內(nèi)部控制制度規(guī)范》要求建立財(cái)務(wù)核算具體流程，并將流程張貼于企業(yè)顯著位置，使企業(yè)工作人員可以清晰了解財(cái)務(wù)核算流程。并具體明確財(cái)務(wù)人員在各個(gè)崗位中的職責(zé)，避免當(dāng)會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，財(cái)務(wù)人員因職責(zé)不清出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象。二是預(yù)算管理指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目前施工材料價(jià)格、人工成本等數(shù)據(jù)制定單位消耗定額，并在征求各業(yè)務(wù)部門意見后在企業(yè)內(nèi)部公示。預(yù)算管理部門應(yīng)對(duì)定額指標(biāo)從事前、事中、事后施行全方面的監(jiān)管，對(duì)在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的預(yù)算執(zhí)行差異進(jìn)行認(rèn)真梳理、匯總與分析，并針對(duì)預(yù)算執(zhí)行差異提出可行的措施。及時(shí)對(duì)單位消耗定額影響因素進(jìn)行調(diào)研，調(diào)整單位消耗定額，以保證制定的材料定額具有可執(zhí)行性，保證預(yù)算執(zhí)行考核的公平、公正。

3.加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)控執(zhí)行監(jiān)督力度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部建立獨(dú)立的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，并在人、財(cái)、物方面給予內(nèi)審機(jī)構(gòu)開展工作必要的保障，督促企業(yè)各部門積極為內(nèi)審工作提供審計(jì)數(shù)據(jù)，確保內(nèi)審工作的正常開展及審計(jì)結(jié)論的客觀、公正。內(nèi)審機(jī)構(gòu)應(yīng)定期對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算、內(nèi)控設(shè)計(jì)與執(zhí)行、預(yù)算與資產(chǎn)管理等情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，不斷提升企業(yè)財(cái)務(wù)效率與水平。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所為企業(yè)設(shè)計(jì)內(nèi)控制度及流程圖，并由中介機(jī)構(gòu)內(nèi)控專家為企業(yè)財(cái)務(wù)人員、各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行內(nèi)控操作、執(zhí)行培訓(xùn)，提高內(nèi)控工作人員業(yè)務(wù)水平。同時(shí)，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)企業(yè)內(nèi)控設(shè)計(jì)與執(zhí)行結(jié)果、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行審計(jì)，充分發(fā)揮注冊(cè)會(huì)計(jì)師在專業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理水平出謀劃策。再次， 房地產(chǎn)企業(yè)可選擇在本行業(yè)從業(yè)多年的管理人員負(fù)責(zé)內(nèi)控制度體系的建立與執(zhí)行，并將內(nèi)控制度執(zhí)行結(jié)果作為管理人員業(yè)務(wù)考核、績(jī)效考評(píng)的重要教考依據(jù)，鼓勵(lì)管理人員從事內(nèi)控管理工作的積極性。

4.規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)流程

在房地產(chǎn)開發(fā)成本中材料成本占到總成本的7成左右，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過建立采購(gòu)審批、不相容崗位及內(nèi)部審計(jì)等控制制度規(guī)范材料采購(gòu)流程。首先，由施工部門將擬采購(gòu)的材料明細(xì)上報(bào)采購(gòu)部門，采購(gòu)部門在對(duì)采購(gòu)數(shù)量等內(nèi)容進(jìn)行審批后，由專門的采購(gòu)人員在市場(chǎng)上對(duì)材料的價(jià)格、廠家、運(yùn)輸?shù)仁马?xiàng)進(jìn)行考查，將擬選定的幾家供應(yīng)商向采購(gòu)經(jīng)理匯報(bào)，最終由另外的采購(gòu)人員與確定的供應(yīng)商簽訂合同，以避免采購(gòu)活動(dòng)交由一人而出現(xiàn)吃回扣現(xiàn)象。其次，待材料送抵施工現(xiàn)場(chǎng)后，由采購(gòu)人員與倉(cāng)庫(kù)保管人員一并對(duì)材料的數(shù)量、質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，填制一式三聯(lián)的驗(yàn)收單，一聯(lián)交給采購(gòu)部門、一聯(lián)交給財(cái)務(wù)部門記賬，保管部門將驗(yàn)收單位作為登記材料實(shí)物賬依據(jù)。再次，材料保管部門在辦理材料領(lǐng)用時(shí)，應(yīng)檢查是否有部門經(jīng)理審批并填制出庫(kù)單。

綜上所述，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平、降低會(huì)計(jì)差錯(cuò)及保證資產(chǎn)安全、完整方面發(fā)揮著巨大的作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理觀念，在重視內(nèi)控制度工作的同時(shí)，通過建立、健全內(nèi)控制度、規(guī)范會(huì)計(jì)核算流程等措施解決內(nèi)控執(zhí)行中存在的問題，保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范化及財(cái)務(wù)管理效率的提高，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保證企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

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